從東部沿海到西部邊陲，大型商業(yè)綜合體已成為一個個城市耀眼的名片。但在巨量開發(fā)之下，市場供需有失衡的跡象。
按照萊坊國際的統(tǒng)計，至2014年底，國內(nèi)主要城市綜合體存量面積（不含住宅部分）將達(dá)到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，2014年，主要城市的商業(yè)綜合體規(guī)模將突破平均1000萬平方米。
別說商業(yè)持有，即便是銷售，也成為當(dāng)前各大房企的一大頭疼事。為此，各種營銷噱頭粉墨登場。但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這解決不了商業(yè)地產(chǎn)的根本問題。商業(yè)地產(chǎn)到底該如何突破這種發(fā)展困境？
在前不久舉行的 “2014成都商業(yè)地產(chǎn)年度峰會”圓桌論壇上，圍繞商業(yè)生態(tài)鏈，多位嘉賓均表示，商業(yè)地產(chǎn)“定制化”應(yīng)回歸以消費(fèi)者和商家為核心，商業(yè)生態(tài)鏈各方須找準(zhǔn)定位，協(xié)同發(fā)展。
商業(yè)生態(tài)鏈反向思維
萊坊國際的統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)主要商業(yè)綜合體存量面積在1000萬平方米以下的城市有12個，主要集中在三線城市，1000萬~1500萬平方米之間的有9個城市，分布在一線及二線城市中，1500萬~2000萬平方米的有5個城市，而2000萬平方米以上的城市有4個（北京、沈陽、成都以及重慶）。
按照上述機(jī)構(gòu)的研究結(jié)論，一個城市的城市發(fā)展綜合指數(shù)與商業(yè)綜合體開發(fā)規(guī)模存在十分明顯的相關(guān)性，結(jié)合前述統(tǒng)計，大部分城市存在過量開發(fā)的風(fēng)險，主要都是1.5線與二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。
以成都樓市為例，面對商業(yè)地產(chǎn)的白熱化競爭，綠地集團(tuán)今年下半年以來推出了“定制化”整售模式，讓成都房企為之眼前一亮。實(shí)際上，因?yàn)槿ツ甑椎臒岵ル娪啊端饺擞喼啤飞嫌�，“訂制”話題一時風(fēng)靡全國。
對于定制化的理解，綠地集團(tuán)成都公司總經(jīng)理李光輝表示，“對企業(yè)負(fù)責(zé)，也對產(chǎn)品本身負(fù)責(zé)，所以‘訂制’對于我們意義重大，我們還會繼續(xù)走下去。目前來看，成都有幾個比較成功的案例，一個是北邊的合資項(xiàng)目，我們從設(shè)計階段已將定制融入進(jìn)去，為以后合作奠定了好的基礎(chǔ)�！�
作為商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性，在黃金灣投資集團(tuán)董事長申威看來，當(dāng)前中國房企恰恰缺乏 “訂制”概念，該集團(tuán)之前跟澳洲房企交流時，澳方認(rèn)為商業(yè)是商業(yè)，地產(chǎn)是地產(chǎn)，很多項(xiàng)目都是定制化，從拿地之前就該考慮運(yùn)營，包括運(yùn)營資本，資金從哪里來，運(yùn)營周期多久。
以“消費(fèi)者思維”貫穿定制化
但如今，“定制化”似乎有一種“被嚼爛”的味道。在20世紀(jì)德國美學(xué)家本雅明筆下的 《機(jī)械復(fù)制時代的藝術(shù)作品》中，傳統(tǒng)藝術(shù)內(nèi)嵌的神秘“光韻”因?yàn)榕可a(chǎn)而消失殆盡。
在機(jī)械復(fù)制時代，大眾心理其實(shí)更期待獲取那些與眾不同的定制化產(chǎn)品。全動科技集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理吳坤表示，“定制化應(yīng)是一個‘個性化’商業(yè)生態(tài)鏈的消費(fèi)者思維，最核心的幾個詞就是互聯(lián)網(wǎng)、個性化、消費(fèi)者本身的訴求�！�
上海三益建筑設(shè)計有限公司院長助理、副總建筑師袁威提出這樣的問題:“我們應(yīng)該以什么身份做一個商業(yè)項(xiàng)目？是從業(yè)者還是消費(fèi)者？”他說，訂制需要更多地站在消費(fèi)者角度考慮問題。
那么，商業(yè)地產(chǎn)操盤手應(yīng)如何以消費(fèi)者思維參與項(xiàng)目定制化？袁威解釋說，消費(fèi)者思維中很大的比重屬于體驗(yàn)式消費(fèi)，除了消費(fèi)者，商家也是體驗(yàn)的一部分，其體驗(yàn)的是運(yùn)營方對商家資源的匹配能力。3年以內(nèi)發(fā)展最迅速的是一站式家庭型消費(fèi)，寄望把一家老少的消費(fèi)都抓住，關(guān)鍵就是孩子。
不過，上海童夢集團(tuán)董事長印嵐并不完全認(rèn)同袁威的觀點(diǎn)。在她看來，兒童只是帶動家庭消費(fèi)的引子，所以不能成為最核心的產(chǎn)業(yè)�！坝喼撇荒苁浅u，肯定跟你所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)人群有關(guān)聯(lián)。所以這條路會很長，欣慰的是大家都看到了這一機(jī)會，企業(yè)可以用少量體驗(yàn)式業(yè)態(tài)帶動人口流量，它是一個流量入口�！�
在數(shù)據(jù)化商業(yè)時代，技術(shù)如何融入體驗(yàn)消費(fèi)？吳坤認(rèn)為，這只是錦上添花，回到核心還是如何把線上的流量導(dǎo)入線下�！ ∶拷�(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都