綠地明年貨源充足，共有9個(gè)項(xiàng)目將入市，仍以商辦為主。圖為今年2月建設(shè)中的綠地中心，該項(xiàng)目是綠地在京的代表項(xiàng)目。
新華社記者 張宇 攝
遠(yuǎn)洋明年除有3個(gè)新盤入市外，遠(yuǎn)洋天著等三個(gè)老項(xiàng)目也將繼續(xù)銷售。圖為位于亦莊的遠(yuǎn)洋天著。新京報(bào)記者 李冬 攝
12月14日，萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖在三亞表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了20多年后，房地產(chǎn)已經(jīng)到了行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折期。“退而不休”的任志強(qiáng)在否認(rèn)唱衰房地產(chǎn)的同時(shí)承認(rèn)，明年房地產(chǎn)投資增速將下滑。
不可否認(rèn)，即將邁入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)并不值得過(guò)于樂(lè)觀。
2015年，萬(wàn)科、恒大、綠地、遠(yuǎn)洋、泰禾等依然在京“攻城略地”。從去年到今年，遠(yuǎn)洋作為傳統(tǒng)京派房企，重回北京、大舉拿地的勢(shì)頭明顯。恒大、泰禾等外來(lái)企業(yè)，旗下多個(gè)項(xiàng)目也將在2015年入市。而從樓市板塊來(lái)看，在朝陽(yáng)區(qū)東壩、孫河，大興亦莊、黃村，通州臺(tái)湖等熱點(diǎn)區(qū)域，許多品牌房企將捉對(duì)廝殺。
四面出擊
萬(wàn)科北京：發(fā)力新城 25盤將開(kāi)
今年拿地僅3宗，但在京可售貨值仍多
2014年底，北京萬(wàn)科最吸引人的事情不是賣房，而是“換將”。
原北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶升任萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官、北京萬(wàn)科董事長(zhǎng)，杭州萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖接任北京萬(wàn)科總經(jīng)理。除日前簡(jiǎn)單談到將在住宅業(yè)務(wù)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融四方面發(fā)力外，劉肖尚未透露在京開(kāi)局之年的具體目標(biāo)。
業(yè)內(nèi)多猜測(cè)，換將元年，北京萬(wàn)科將盡可能保證銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升。2014年，北京萬(wàn)科銷售預(yù)計(jì)將達(dá)到200億元的水平�？鄢渲胁糠终蹣I(yè)績(jī)等，包括政府回購(gòu)部分，萬(wàn)科住宅、商業(yè)等銷售也將在180億元的水平。
記者從北京萬(wàn)科方面了解到，明年在北京市場(chǎng)上，萬(wàn)科預(yù)計(jì)將有25個(gè)項(xiàng)目在售。除長(zhǎng)陽(yáng)半島、公園里、如園等老項(xiàng)目外，萬(wàn)科天竺中心、位于昌平的北華府、位于順義高麗營(yíng)的觀承別墅等多個(gè)新盤也將亮相。
值得一提的是，2014年，萬(wàn)科在京拿地并不多，僅有3宗，分別是昌平沙河住宅混合公建地塊，規(guī)劃建筑面積約20萬(wàn)平方米；順義新城第28街區(qū)地塊，規(guī)劃建筑面積4.1萬(wàn)平方米；大興黃村商業(yè)金融用地，規(guī)劃建筑面積約9.5萬(wàn)平方米。
相對(duì)于前幾年的拿地量，2014年萬(wàn)科在京拿地量相對(duì)較少。2013年，萬(wàn)科在北京也新增8宗地塊。不過(guò)對(duì)于2015年來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在京仍有可觀的可售貨值。
對(duì)于明年萬(wàn)科在京策略，有關(guān)人士談到，在如今的規(guī)模平臺(tái)上，萬(wàn)科將保持一貫的市場(chǎng)敏感，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，同時(shí)把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
重倉(cāng)商辦
綠地北京：貨源充足 9項(xiàng)目待售
2014年在京拿地5宗，預(yù)計(jì)都在明年入市
由于2012年拿地的新項(xiàng)目快速入市，綠地2013年在京津地區(qū)創(chuàng)下銷售128億元佳績(jī)。2013年，綠地在北京買地大舉購(gòu)入商辦地塊，拿下10宗土地，拿地總金額81.66億元，新增土儲(chǔ)達(dá)到140.76萬(wàn)平方米。2014年，綠地在京買地金額逼近83億元，但在挑選土地上更加“數(shù)少質(zhì)精”，截至12月18日，綠地在北京買下5塊土地，拿地金額達(dá)到了82.87億元，規(guī)劃建筑面積為66.5萬(wàn)平米，這些項(xiàng)目都預(yù)計(jì)在2015年入市。
今年1月，綠地聯(lián)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以23.5億元拍下昌平北七家住宅地塊，建筑規(guī)劃面積為17.9萬(wàn)平米，除了公租房外全部為自住房；8月，以近60億元先后拍下了海淀北部翠湖科技園、通州運(yùn)河核心區(qū)4塊土地，規(guī)劃建筑面積48.6萬(wàn)平方米，均計(jì)劃開(kāi)發(fā)成為城市副中心大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。
今年，綠地在京主要是5個(gè)項(xiàng)目在售，除綠地中心有少數(shù)的高端住宅公寓外，其余全部是商辦項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士稱，綠地京津事業(yè)部本計(jì)劃2014年在北京、天津、河北等地賣出200億元，坐上北京樓市的第一把交椅，但今年樓市大勢(shì)不佳，商辦物業(yè)雖然不限購(gòu)，但受制于整體樓市低迷，銷售也有一定壓力。
據(jù)了解，綠地明年貨源充足，共有9個(gè)項(xiàng)目將入市，仍以商辦為主，分別是密云綠地·郎山、順義南法信項(xiàng)目、順義綠地·自由港、昌平未來(lái)科技城南區(qū)項(xiàng)目、海淀綠地中央廣場(chǎng)、石景山綠地環(huán)球金融城、房山綠地·諾亞方舟、通州綠地中央廣場(chǎng)、通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目。
強(qiáng)勢(shì)歸來(lái)
遠(yuǎn)洋：重金布局 3新盤入市
2014年遠(yuǎn)洋在京新獲土儲(chǔ)115萬(wàn)平方米
作為在北京深耕20年的房企，曾經(jīng)一度占據(jù)北京銷冠交椅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或許在明年上演王者歸來(lái)。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)頻頻出手，新獲取土地的規(guī)模建筑面積共計(jì)約115萬(wàn)平方米，包括房山遠(yuǎn)洋春天著項(xiàng)目、昌平未來(lái)科技城F2項(xiàng)目、門頭溝遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目、通州核心區(qū)項(xiàng)目、石景山劉娘府項(xiàng)目、通州區(qū)臨空新村地塊。
而在2013年，遠(yuǎn)洋在京新獲取土地僅1塊，為今年已入市銷售的來(lái)廣營(yíng)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積僅約5.5萬(wàn)平米。2012年遠(yuǎn)洋則未在京拿地。今年銷售項(xiàng)目基本為2012年之前拿地的存貨，僅遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季一個(gè)純新盤項(xiàng)目。
對(duì)于今年重金投資北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋希望加大在一線城市的投資�！斑h(yuǎn)洋在北京深耕二十余年，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。去年、前年沒(méi)怎么拿地，主要因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地價(jià)格過(guò)高，地價(jià)和房?jī)r(jià)漲幅偏離正常水平。今年則在土地市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候抓住時(shí)機(jī)補(bǔ)倉(cāng)�！�
對(duì)于明年的入市計(jì)劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面表示，新入市的項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋春天著、遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋天著春秋(石景山劉娘府項(xiàng)目)，其中春天著、新天地為L(zhǎng)OFT產(chǎn)品，天著春秋則主打創(chuàng)新別墅產(chǎn)品。此外，亦莊遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋LAVIE、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館8號(hào)樓等三個(gè)老項(xiàng)目也將繼續(xù)銷售。
而在銷售策略上，從今年開(kāi)始遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存，并嘗試與互聯(lián)網(wǎng)公司合作創(chuàng)新賣房，今年年底與京東金融合作的眾籌賣房活動(dòng)為公司帶來(lái)20億元的銷售額。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司仍將堅(jiān)持“抓主流產(chǎn)品、提周轉(zhuǎn)速度、調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”的思路，會(huì)加大推貨，加快去化速度。
專注別墅
龍湖：西局新盤亮相 老盤繼續(xù)放量
土儲(chǔ)可滿足未來(lái)兩年內(nèi)年均80億元水平
較之銷售市場(chǎng)的“勇猛”，龍湖地產(chǎn)今年在北京土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)卻相對(duì)溫和。年初，在北京市國(guó)土局春節(jié)后的“首拍”中，龍湖以35.7億元及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)限價(jià)商品住房面積5.4萬(wàn)平方米，力挫萬(wàn)科聯(lián)合體、保利、融創(chuàng)等多家企業(yè)，最終摘得北京豐臺(tái)西局地塊。該地塊是龍湖年內(nèi)在北京招拍掛市場(chǎng)中拿下的唯一地塊。
西局地塊樓面價(jià)約為每平方米6萬(wàn)元，由于該地塊位于西南三環(huán)邊，同時(shí)被三條地鐵線環(huán)繞，這讓龍湖對(duì)其飽受期待。據(jù)了解，該項(xiàng)目已經(jīng)被定位為龍湖產(chǎn)品線中最高端的“原著系”產(chǎn)品，面向高端改善客群推出低密度住宅。
明年，除了西局項(xiàng)目的全新亮相，目前龍湖旗下在售的項(xiàng)目，包括雙瓏原著、長(zhǎng)城源著、滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅等多個(gè)項(xiàng)目均有放量。
龍湖地產(chǎn)近兩年一直強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)縱深”的策略，并且不斷加大在一二線城市核心區(qū)域的布局。但龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林表示：“龍湖在北京目前的土地儲(chǔ)備仍然可以滿足未來(lái)兩年內(nèi)每年銷售額80億元的水平，但也不可能等著不動(dòng)，仍將積極關(guān)注參與�！�
北京發(fā)力
泰禾：10盤齊發(fā) 沖擊第一陣營(yíng)
今年上半年泰禾在京拿地金額約百億
近兩年，泰禾在北京的勢(shì)頭都很猛。
2014年上半年，泰禾就斥資百億北京拿地，先是在2月以49.58億元的價(jià)格拿下豐臺(tái)西局地塊，隨后又在4月以51.7億元拿下大興黃村兩宗多功能用地。
在上半年大舉拿地的同時(shí)，泰禾在北京的多個(gè)項(xiàng)目如孫河板塊北京院子、泰禾拾景園、泰禾1號(hào)公館等也都紛紛亮相入市。如北京院子在上半年以14.34億元的成交額，登頂北京別墅成交排行榜榜首。
泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男透露，包括新老項(xiàng)目在內(nèi)，明年泰禾在北京市場(chǎng)上將有近10個(gè)項(xiàng)目。其中北京院子、位于通州臺(tái)湖的1號(hào)街區(qū)、位于石景山的泰禾長(zhǎng)安中心、位于大興義和莊的泰禾城市廣場(chǎng)，都將是2015年的主力樓盤。
在泰禾城市廣場(chǎng)這個(gè)地鐵上蓋物業(yè)亮相后，泰禾在北京的產(chǎn)品線將更加豐富，如北京院子、臺(tái)湖的泰禾1號(hào)院是類別墅產(chǎn)品，泰禾拾景園是改善型的洋房，泰禾1號(hào)街區(qū)包括不限購(gòu)的LOFT，泰禾長(zhǎng)安中心則主打?qū)懽謽�，泰禾城市廣場(chǎng)包括商業(yè)業(yè)態(tài)。
今年3月，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾表示，2014年在京銷售目標(biāo)達(dá)百億元；在黃其森看來(lái)，房地產(chǎn)仍處于黃金時(shí)代。目前泰禾方面并未透露今年銷售任務(wù)完成情況，但有接近泰禾集團(tuán)人士告訴記者，黃其森對(duì)北京市場(chǎng)的看重不變，未來(lái)沖擊北京房企第一陣營(yíng)的目標(biāo)也不會(huì)變。
日前，沈力男也表示，北京純商品房的供應(yīng)量并不多，加上政策放松改變了買房人預(yù)期，市場(chǎng)需求開(kāi)始釋放，明年春節(jié)后市場(chǎng)仍將是溫和上升，房企仍有很多機(jī)會(huì)。
黑馬蓄勢(shì)
恒大 忙于規(guī)劃 3新盤或亮相
東壩、大興、來(lái)廣營(yíng)地塊均含自住房
盡管恒大進(jìn)京近一年，但憑借向來(lái)財(cái)大氣粗的行事風(fēng)格，已然成為近兩年北京土地市場(chǎng)上的最大黑馬。繼去年以51.35億元將朝陽(yáng)東壩地塊收入囊中后，今年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)依舊惹眼。
今年3月27日，被譽(yù)為北京單價(jià)最貴的自住型商品房地塊朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊，以20.5億元的成交價(jià)被恒大摘得，該宗地將建限價(jià)商品房和自住型商品房，自住房銷售單價(jià)達(dá)到了2.8萬(wàn)元/平方米。緊接著4月24日，大興黃村一住宅用地最為火熱，共吸引11家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終該地塊住宅部分全部建筑面積皆被競(jìng)拍為自住房，恒大以41.6億元拿下該地塊，溢價(jià)率達(dá)180%。
據(jù)了解，恒大的東壩地塊、來(lái)廣營(yíng)地塊和大興地塊，明年都有亮相的可能，但目前各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃仍在進(jìn)行中。據(jù)接近恒大地產(chǎn)人士透露，由于這三塊地都有配建自住房，對(duì)于可售部分仍然需要“精心設(shè)計(jì)”，前期針對(duì)市場(chǎng)的需求調(diào)研將花費(fèi)較多的精力。
值得一提的是，受制于拿地價(jià)格，東壩項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品已無(wú)爭(zhēng)議；而來(lái)廣營(yíng)地塊仍具有一定優(yōu)勢(shì)。目前該區(qū)域內(nèi)多為高端住宅，包括望京金茂府、亞奧金茂悅、北京城建·世華泊郡、天潤(rùn)福熙大道等項(xiàng)目，恒大項(xiàng)目未來(lái)的可售部分依然可期。此外，恒大御景灣除去自住房部分，明年還將有公寓產(chǎn)品入市。
劍指高端
首開(kāi) 昔日高價(jià)地 明年漸入市
孫河、東壩等高價(jià)地將考驗(yàn)首開(kāi)的高端開(kāi)發(fā)能力
2015年，首開(kāi)在北京的項(xiàng)目將呈現(xiàn)一個(gè)高端樓盤數(shù)量明顯增多的特點(diǎn)。記者從首開(kāi)股份了解到，目前首開(kāi)在京有322萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而在這其中相當(dāng)數(shù)量的都是高端住宅產(chǎn)品。
北京市國(guó)土局公開(kāi)信息顯示，2013年，首開(kāi)或首開(kāi)聯(lián)合體在京拿下10宗土地，其中孫河兩地塊、東壩地塊、亦莊地塊等都是高價(jià)地。如孫河地塊樓面價(jià)超過(guò)2.6萬(wàn)元/平方米，東壩地塊樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米、亦莊地塊樓面價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米。這都決定了這些項(xiàng)目未來(lái)的高端屬性。
今年11月底，首開(kāi)孫河項(xiàng)目“瑯樾”已率先亮相，年內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)售樓處有望開(kāi)放。首開(kāi)瑯樾的產(chǎn)品主要包括洋房、疊拼和聯(lián)排別墅等。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)首開(kāi)來(lái)說(shuō)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)是開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的能力。以往，首開(kāi)在北京主要開(kāi)發(fā)的都是剛需住宅或者保障房，高端產(chǎn)品特別是別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)并不豐富。明年，北京樓市入市的高端樓盤預(yù)計(jì)較多，無(wú)論是在孫河板塊，還是在東壩板塊，首開(kāi)都將遇到同區(qū)域產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。如何通過(guò)產(chǎn)異化產(chǎn)品或更具有吸引力的價(jià)格策略吸引買房人，是首開(kāi)2015年要解答的課題。
對(duì)于旗下項(xiàng)目具體的入市計(jì)劃和明年銷售目標(biāo)，首開(kāi)方面暫未透露。
返京快銷
首創(chuàng) 大攬保障房 貨值約50億
2014年新獲6塊土地，4個(gè)項(xiàng)目延至明年入市
在北京市場(chǎng)上，供貨量決定了銷售量。從2013年開(kāi)始，首創(chuàng)置業(yè)就定下“重返核心城市”的策略。2014年初，首創(chuàng)定下的全年銷售目標(biāo)是280億元以上。上半年首創(chuàng)頻頻出手，拿下順義趙全營(yíng)、北京平谷大興莊的4塊土地，下半年又買入房山區(qū)高教園區(qū)的2塊土地，全年拿下6塊土地，總建筑面積超過(guò)65.4萬(wàn)平方米。這些地塊大多是主打快速銷售的剛需類產(chǎn)品，其中有大量的自住房、限價(jià)房配套項(xiàng)目。
首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，首創(chuàng)在天津的成交金額為第三，本來(lái)計(jì)劃今年在北京沖刺到前五，大批貨源安排在八九月份推出，但因?yàn)檎叩仍颍罱K沒(méi)有入市，使北京銷售業(yè)績(jī)未達(dá)到預(yù)期。前11月在北京的銷售額為68億元。
“目前首創(chuàng)北京自住房、限價(jià)房等保障房的貨值就有50億元左右�！笔讋�(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些項(xiàng)目由于政策的原因，推售、簽約、回款都更慢；而今年房山、大興、密云、順義的4個(gè)項(xiàng)目都未能入市，僅房山的住宅項(xiàng)目伊林郡就有30億左右的貨值，現(xiàn)在因?yàn)樽C件的問(wèn)題，預(yù)計(jì)要到明年1月中旬才能取證。
但上述首創(chuàng)人士表示，手中的貨值十分充足，明年北京的銷售業(yè)績(jī)將有望增長(zhǎng)，明年公司的策略是還將加快周轉(zhuǎn)，對(duì)明年的市場(chǎng)也較看好。
新京報(bào)記者 張旭 自曾暉 李捷 袁曉瀾