眼下，人們翻開形形色色的樓盤的樓書、廣告，或者去售樓處看房，經(jīng)常有穿著正式得體、端莊大方的物業(yè)管理人員形象映入眼簾。它在以另外一種方式傳播著樓盤的信息：管理“高大上”，讓您安心居住，放心生活……
曾幾何時，物業(yè)管理是開發(fā)商眼中的燙手山芋，繳費率低下、管理人員與業(yè)主關(guān)系形同水火，很多開發(fā)商房子一賣完馬上把管理工作交給外來的物業(yè)管理公司，然后“拍屁股走人”，遺留問題成為很多小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主矛盾的主要成因。有幾年，物業(yè)管理在某種意義上講已經(jīng)成為維權(quán)、鬧事、糾紛、欺詐的代名詞。
那么，被廣為詬病的物業(yè)管理行業(yè)何時成為開發(fā)商的寵兒，以至于不少大型房企即使貼錢也要把物業(yè)管理公司做好？實行十幾年的物業(yè)管理招標(biāo)制是否走到了盡頭？開發(fā)商自持小區(qū)物業(yè)管理的前景如何？廣廈時代就這些問題進行了采訪。
小區(qū)物業(yè)管理正在成為開發(fā)商營銷王牌
有很多買過房或者正在買房的人們可能會發(fā)現(xiàn)：當(dāng)銷售員領(lǐng)著你在樣板間、園區(qū)進行實地考察的時候，經(jīng)常會看到有正在精心打理花草的園丁向你點頭問好，“偶然”遇到一個帥氣的保安給你非常標(biāo)準(zhǔn)地敬一個禮，也許還會看到樣板間的阿姨正趴在地上擦拭地板，讓你感動至極，從而因為它的物業(yè)管理水平之高標(biāo)準(zhǔn)使你最終從眾多考察樓盤中優(yōu)先考慮購買它……
但當(dāng)記者告訴你，這一切都是提前安排的，你信嗎？
這一招在地產(chǎn)營銷中叫“觸點營銷”或“情景營銷”，就是用物業(yè)管理人員在工作中的素質(zhì)影響買房人的判斷。這就是為什么買房人去一些高檔住宅看房時，對方往往非常在意客戶幾點到達售樓處，他們會縝密地計算時間，客戶幾點到園區(qū)、幾點到樣板間，這樣一來方便安排物業(yè)管理人員進行“演出”。
以上案例只是開發(fā)商發(fā)揮物業(yè)管理公司功能之冰山一角。由于房地產(chǎn)也經(jīng)過十幾年的發(fā)展，大浪淘沙，能在市場上攻城掠地的房企逐漸減少，中小型的企業(yè)基本退出或正在退出主流市場，大型房企的時代來臨。而集團化、規(guī)�；姆科蟾菍F(xiàn)有的社區(qū)業(yè)主二次置業(yè)以及消費看作未來的寶藏。抓住這些業(yè)主的喜好以及消費特點，無疑對企業(yè)未來開發(fā)、銷售會積累起廣闊的客戶群，因此，做好物業(yè)服務(wù)就成為重中之重。
在北上廣深等一線大城市，物業(yè)管理好的社區(qū)都已經(jīng)在進行“一公里商圈”的營造，物業(yè)管理公司會與周邊商業(yè)達成諸多讓業(yè)主得到實惠的合作，比如送水、訂餐、子女教育、代收快遞、家庭日服務(wù)以及大量便利商品進社區(qū)的便民服務(wù)。
按珠江北京公司總經(jīng)理的話說，做這樣的活動物業(yè)公司得不到什么好處，但對于活躍社區(qū)業(yè)主生活、傳播房企倡導(dǎo)的社區(qū)人文化都是大有裨益的，用流行的詞叫：創(chuàng)造社區(qū)“黏度”。
傳統(tǒng)物業(yè)管理公司經(jīng)營為何舉步維艱
相比于近幾年興起的新社區(qū)的物業(yè)管理，老小區(qū)的物業(yè)管理水平仍然難言樂觀。
據(jù)了解，北京市住建委委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會所做的課題《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)研報告》顯示，去年在對2740個物業(yè)項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)費平均欠繳率達到21.51%，有57萬戶業(yè)主欠繳物業(yè)費，欠繳總額達20.53億元，戶均3233元。
在專業(yè)人士看來，在調(diào)查的社區(qū)當(dāng)中，老舊小區(qū)占了大多數(shù)，如果刨除新社區(qū)，物業(yè)費欠繳率將更高。
拿亞運村某10年的老樓盤為例，該社區(qū)是北京繳費率“相當(dāng)高”的代表社區(qū)，繳費率在85%以上，那15%哪兒去了？
負責(zé)該社區(qū)的物業(yè)管理公司經(jīng)理告訴記者，業(yè)主其實對他們的工作是非常認可的，包括兩年前物業(yè)費由2.1元/每平方米漲到2.7元/平方米，大多數(shù)業(yè)主都投了贊成票；而繳費率沒有達到100%，是因為開發(fā)商遺留問題，使一些頂層業(yè)主的房子每到雨季就漏雨，修修補補。但開發(fā)商已經(jīng)撤場，業(yè)主將這部分損失算到了物業(yè)管理公司頭上，而物業(yè)管理公司也“不好意思”再收這些已經(jīng)蒙受損失業(yè)主的物業(yè)管理費。
上述《報告》同時提到，在調(diào)查的小區(qū)中，84.6%的物業(yè)企業(yè)處于虧損狀況。究其原因，物業(yè)管理費不漲是主因。幾乎每一個物業(yè)管理公司負責(zé)人都會抱怨：物業(yè)管理費已經(jīng)十年沒漲，而人工費用、管理費用、材料費用都在逐年上漲。
北京華體物業(yè)管理公司總經(jīng)理李朝暉在接受北青報記者采訪時表示：“北京絕大多數(shù)社區(qū)的物業(yè)管理費十年零增長。但物價上升因素造成的人員、設(shè)備、采購、管理成本卻增加了許多�！崩畛瘯熃榻B，十年前，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)戶口的員工物業(yè)管理公司要負責(zé)上保險，而從前年開始，所有員工無論城鎮(zhèn)還是農(nóng)村戶口一律要強制性上保險。如此一來，每個員工每月將近600元的保險費用加到了物業(yè)管理公司頭上，但物業(yè)費一分也沒有增加，這筆費用又成為物業(yè)管理公司身上的“重負”。
為什么品牌房企都愛當(dāng)“管家”
前文分析了老舊小區(qū)物業(yè)管理艱難的原因，那么為什么目前在售樓盤的房企都偏偏要重點扶植公司的物業(yè)管理部門呢？一度被認為是最符合潮流的物業(yè)管理公司招標(biāo)制似乎也慢慢被人們所淡化。
北京和裕地產(chǎn)副總經(jīng)理王騫在接受北青報記者采訪時表示，多年以前的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有規(guī)�；芏喙局挥幸粌蓚�樓盤，為了好賣房，往往將物業(yè)管理費當(dāng)作一種“添頭”回饋給業(yè)主。比如“買房送10年物業(yè)管理費”、“介紹一個朋友買房可免兩年物業(yè)管理費”等等，骨子里就沒有把小區(qū)管理當(dāng)作一回事。而當(dāng)初物業(yè)管理觀念也沒有深入人心，業(yè)主也沒有意識到服務(wù)好壞是跟收費多少是成正比的。結(jié)果入住后，開發(fā)商撤場，承諾給業(yè)主的物業(yè)費只能與后來的物業(yè)管理公司交涉，往往成為了雙方交惡的開始。
“而近幾年，開發(fā)商，尤其是品牌開發(fā)商，項目越多就越發(fā)重視物業(yè)管理，基本每個大型房企都成立了自己的物業(yè)管理公司。在物管行業(yè)，保安、保潔、綠化、工程、中控、客服、車輛管理是必備的六個因素，無論是建筑面積百萬的樓盤還是幾萬平方米的小型社區(qū)都必須具備這六個條件。因此，規(guī)模小的社區(qū)往往由于物業(yè)費收繳不力，又要支付這六個部門的支出，所以經(jīng)營往往難以維系。而大型社區(qū)或有多個社區(qū)的開發(fā)商，資金實力雄厚，而且大多新建樓盤，有前期開發(fā)商先行支付物業(yè)管理費，業(yè)主往往入住時已基本認同服務(wù)收費，因此不出大的意外，物業(yè)收費比較順利。加之是幾個甚至幾十個樓盤統(tǒng)一管理，人員、設(shè)備資源能夠共享，因此還是能夠正常運營的，“我們幾乎所有開發(fā)小區(qū)都能達到收支平衡�！蓖躜q說。
現(xiàn)在的在銷樓盤也給買房人送物業(yè)管理費，但不再向前些年那樣甩給物業(yè)管理公司，而是直接從銷售部門劃撥，物業(yè)管理公司不會賠錢，因此，越新的樓盤物業(yè)管理水平越高。
物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型擁抱新“業(yè)態(tài)”
大型房企自不必說，一些小型房企對物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型也頗為新穎。
比如位于豐臺某標(biāo)志性社區(qū)，這個30多萬平方米的老社區(qū)斷斷續(xù)續(xù)賣了8年，遲遲沒有拿新項目，是因為公司地產(chǎn)開發(fā)受資金、規(guī)模等影響不足以與大型房企競爭，該項目一旦清盤就意味著公司要么轉(zhuǎn)型要么解散。
而該公司負責(zé)人的做法是：成立一家物業(yè)管理公司，將自己開發(fā)的社區(qū)自己管理，所有員工眾籌集資成為公司股東。該負責(zé)人告訴北青報記者，他這樣做原因有三：第一，所有房子都是這批員工賣出的，他們和業(yè)主的關(guān)系非常好，有先天的優(yōu)勢成立物業(yè)管理公司；第二，除了現(xiàn)有的這一個項目，他們代建的還有一個大型的經(jīng)濟適用房項目，由于地緣優(yōu)勢，如果參與物業(yè)管理招標(biāo)的話也很有可能成功，這樣一來規(guī)模也有了；第三，是因為看中了物業(yè)管理公司新的“業(yè)態(tài)”。
什么是新“業(yè)態(tài)”？
大家是否看到目前東奔西走在各個社區(qū)的“社區(qū)101”、“叮咚小區(qū)”等進行一公里商圈的新型產(chǎn)業(yè)？您只要在家中拿手機購買新鮮果蔬、便利店商品、餐飲、書籍等等商品，不到一個小時基本就能送貨上門。而這些服務(wù)是離不開物業(yè)管理公司的，這些新產(chǎn)業(yè)不僅給業(yè)主帶來了便利，同時也給物業(yè)管理公司帶來了客觀的收入。
除了這些新鮮產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)的社區(qū)活動也使物業(yè)管理公司看到了前景。以往，一個商品要進社區(qū)進行銷售或者推廣，只需花500元-1000元交給物業(yè)管理公司即可，而在全民銷售的今天，越來越多的商業(yè)機構(gòu)愿意付出更多代價去社區(qū)發(fā)掘業(yè)主的購買潛力，也愿意付出更多的回報給物業(yè)管理公司。比如，在社區(qū)進行車展，每賣一輛車，都有物業(yè)管理公司的傭金。每年，類似的社區(qū)活動有很多場，家具、汽車、旅游、地產(chǎn)、新鮮果蔬、銀行理財?shù)鹊人阆聛恚晔杖虢^對是以前難以想象的。本版文/本報記者 張艦
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答謝老業(yè)主方式有哪些？
一、送物業(yè)管理費。這是最常見的答謝方式，這部分費用現(xiàn)在往往是由開發(fā)商直接從自己的營銷費用中支出。
二、送旅游。新盤推介采取這種方式比較常見。對于老社區(qū)的業(yè)主，開發(fā)商一般會給老業(yè)主一個比旅行社便宜得多的折扣，如果一旦買房成交，開發(fā)商會墊付旅游費。
三、請老業(yè)主吃飯。有的開發(fā)商甚至將是否請社區(qū)內(nèi)所有業(yè)主吃過飯當(dāng)成物業(yè)公司考評的一項指標(biāo)。除了大規(guī)模地請老業(yè)主吃飯，更多的高端社區(qū)開發(fā)商推出的是定制宴，老業(yè)主帶朋友考察開發(fā)商項目，開發(fā)商出錢請客。
四、打兒童牌。每周推出親子活動，與國際知名的兒童家居廠家合作，未來業(yè)主購買該品牌家居都會享受超低的折扣。
五、商品打折。奢侈品打折一般都是商貿(mào)公司搞促銷，大品牌過季品、工廠貨，用開發(fā)商會所售樓處的周六日，對業(yè)主準(zhǔn)業(yè)主搞打折。
此外，很多開發(fā)商會針對業(yè)主有定制化的活動，這個根據(jù)業(yè)主興趣和需求定制。