長沙現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)或形成“三區(qū)五線”的格局�！叭齾^(qū)”指芙蓉CBD、河西濱江新城、高鐵站，“五線”指五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、萬家麗路�！ ∮嘀拘� 攝
主持人語
這是最好的時代，也是最壞的時代。數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)綜合體的存量面積已經(jīng)超過3億平方米，主要綜合體達到了800多個，每年以將近20%至30%的速度遞增。加上互聯(lián)網(wǎng)對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，又讓商業(yè)未來變得更加捉摸不定。
2014長沙年度商業(yè)地產(chǎn)峰會上，與會嘉賓就傳統(tǒng)商業(yè)如何與互聯(lián)網(wǎng)共生共榮、商業(yè)地產(chǎn)如何找到運營之道等展開探討。與會嘉賓普遍認為，無論互聯(lián)網(wǎng)時代更新迭代的速度有多快，有特色的、有生命力的商業(yè)依然有很大的市場空間。但商業(yè)運營不在朝夕，如果沒有出色的運營團隊，沒有超前的眼光，沒有雄厚的實力，將難以改變被淘汰的命運。
要考慮新業(yè)態(tài)的承租能力
劉曉蘭(三益中國旗下三益資本董事總經(jīng)理)：今年，有不下十家APP廠商問我，能不能讓這個APP進入到購物中心。實際上，真正被應(yīng)用得好的APP到底有多少？能夠浮出水面的一定不到1%，99%的已經(jīng)沉在底下。這個行業(yè)大家看好，但不是每個人都能走出來。
我們看到，閉店潮、外資零售退市潮、奢侈品關(guān)店潮非常嚴重。購物中心里，餐飲、娛樂、休閑比例上升，但餐飲的承租能力確實非常低，會給租金造成沖擊。兒童業(yè)態(tài)興起，在帶來人流的同時，要考慮它的支付和承租能力。我相信，在未來的2015年甚至更遠的未來，我們這個行業(yè)會趨于理性，回歸商業(yè)的本質(zhì)。
長沙未來商業(yè)布局更加集聚
段寧(長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制中心主任)：對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)的布局，規(guī)劃部門希望形成“三區(qū)五線”的格局�！叭齾^(qū)”，指未來商務(wù)集聚在三個片區(qū)：芙蓉CBD、河西濱江新城、高鐵站，“五線”指商業(yè)集中、周邊規(guī)劃了地鐵的五條路：五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、萬家麗路。商業(yè)空間布局盡量集聚一點，不要太分散。
許智來(華遠地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理、長沙城市公司總經(jīng)理)：我認為，政府要行動，做一個長遠規(guī)劃，光靠企業(yè)可能沒有這個能力。土地招拍掛40%住宅、60%商業(yè)的比例，開發(fā)商不這樣做就不行，實屬無奈。
我們一期有16000平方米的商業(yè)，本想是打散賣掉的，最后覺得賣掉是對業(yè)態(tài)的不負責，我們就不賣了。做商業(yè)就是要把一畝三分地經(jīng)營好了，達到各方利益的平衡。
楊毅(綠地集團長沙公司副總經(jīng)理)：現(xiàn)在我們在做規(guī)劃方案，溁灣鎮(zhèn)項目要加強地下空間的開發(fā)，但在方案的推進中碰到了很多規(guī)劃上的瓶頸。講到新格局，其實很有挑戰(zhàn)性，電商對我們的沖擊也很大，特別是一些進駐中國時間比較長的企業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)營方面的問題。
沒有五年眼光，基本上就被淘汰了
龍固新(德思勤集團董事長)：上海陸家嘴只有單一的商務(wù)功能，試想一下把新天地和上海文化中心放在一起的話，整個陸家嘴這盤棋就火了�，F(xiàn)在單一的綜合體、單一的百貨，甚至是購物中心已經(jīng)走下坡路了。未來城市需要有綜合功能區(qū)，滿足多方位的需求。
前段時間，在亞洲很有名的一些商業(yè)公司的商場都在萎縮。商業(yè)從規(guī)劃、設(shè)計到招商，快的要超過三年，你對商業(yè)市場沒有五年眼光的話，基本上就被淘汰了。
王凱華(長沙開福萬達廣場營銷經(jīng)理)：我們?nèi)f達的訂單式商業(yè)，可以歸納為聯(lián)合發(fā)展，共同選址，前期溝通，技術(shù)對接，平均租金，健康發(fā)展，先租后建，無縫對接。同時，今年開業(yè)的萬達“寶貝王”，就是主動轉(zhuǎn)型的一大重要舉措。萬達的開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，從最早的單體店到萬達文化旅游城，規(guī)模更大了，選址也有所不同。
文學(xué)(戴德梁行長沙公司副總經(jīng)理)：從開發(fā)商方面來看，面對著商業(yè)項目大量涌入市場，傳統(tǒng)住宅發(fā)展商進入商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)參差不齊的情況；從品牌方面來看，出現(xiàn)了奢侈品與快銷放慢開店計劃，以及觀望市場動向的趨勢。
有特色有賣點的商業(yè)依然出色
黃志明(萬家麗集團董事長)：房地產(chǎn)市場既有潛力，又有危機。大家要做自己的特色，這也是實力的競爭，誰自有資金多就能夠沉得住。如果完完全全靠貸款去運作的話，那就太危險了。一個樓盤五六年賣不出去，開發(fā)商賺的錢可能就只能還利息了。
大家要主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)時代�；ヂ�(lián)網(wǎng)時代就是舌頭快，但這是它唯一的優(yōu)勢，它并不能夠把所有的市場都吃掉。所以，真正有特色、有賣點的商業(yè)不需要害怕。
錢榮(中建信和地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理)：傳統(tǒng)商業(yè)在謀求轉(zhuǎn)型過程中遇到兩個問題，一是尚且不知道電商對傳統(tǒng)商業(yè)產(chǎn)生多大的影響，二是體驗性商業(yè)與產(chǎn)出回報不匹配。未來的商業(yè)地產(chǎn)，趨向于更加專業(yè)化，同時需要靠大量資金來支撐。沒有實力與專業(yè)運營團隊的企業(yè)，或許將面臨淘汰。
劉筱泉(湖南灣田集團董事、灣田實業(yè)公司副總經(jīng)理)：灣田集團重金收購浙江團購行業(yè)排名前三的阿里巴巴原始技術(shù)團隊——杭州共震電子商務(wù)公司，使得灣田·國際建材城有自己的電子商務(wù)團隊來運營。不過，新媒體、電商O2O等都是要服務(wù)于你的產(chǎn)品本身。做好專業(yè)市場，還得看你有沒有專業(yè)的團隊來運營，有沒有專業(yè)化倉儲和現(xiàn)代化物流相匹配。
長沙“多中心”明后年開始形成
郭冠軍(上海鑒略地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長)：到2016年，長沙商業(yè)地產(chǎn)達到450萬平方米以上，長沙的商業(yè)地產(chǎn)會全面進入到一個絕對的供大于求的時期。新型商業(yè)地產(chǎn)會有機會，以及能夠滿足城市綜合功能的綜合體，對于未來千萬級人口的長沙來說是必需的。
我認為從2015年到2016年的時候，長沙真正的多中心開始形成。商業(yè)項目越來越多，可買的會越來越少。一是有很多項目不能賣，必須解決運營問題；二是特別優(yōu)質(zhì)的項目價格門檻越來越高。
吳昂(恒大國際廣場項目負責人)：恒大對商業(yè)涉足比較少，恒大在湖南開發(fā)了18個樓盤，在高鐵新城的項目有公寓、寫字樓、購物中心、社區(qū)風情商業(yè)街。當時，我們拿到這塊地的時候，公司內(nèi)部比較困惑。高鐵新城人口密度小，加上周邊的一些配套支撐比較少。這也是我們在商業(yè)領(lǐng)域的一次嘗試。
商業(yè)創(chuàng)新就是把服務(wù)做透
蘇亦武(新長海發(fā)展集團副總裁)： 新長海廣場在星沙是最大的項目，我們在做這個商業(yè)項目的時候，只想守住星沙做好就行了。我們做商業(yè)的時候，考慮的是消費者需要什么。廣汽三菱來了以后，我就招了兩個號稱長沙市最正宗的日本料理品牌。
我理解所謂的商業(yè)創(chuàng)新，是更加貼近周邊的范圍客戶服務(wù)，把特色做出來�，F(xiàn)在我們要做得有文化味。一個商業(yè)項目和文化脫離的話，就只是一個簡單的場所了。
于忠(長沙盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事、常務(wù)副總經(jīng)理)：我們在做商業(yè)項目的過程中，是通過與專業(yè)的機構(gòu)來合作來完成。我們希望合作方既有理論高度，又有實操經(jīng)驗，還有足夠的精力。但是，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展太快，有經(jīng)驗的而且有團隊來操作的第三方專業(yè)機構(gòu)太少。
田杰佳(陽光100置業(yè)有限公司項目負責人)：我發(fā)現(xiàn)長沙具有特色的商業(yè)并不是很多，所以，機會還是有的。陽光100來長沙是十年之前，猴子石大橋以西那邊是很荒蕪的一塊地。要想把商業(yè)做好，先是考慮業(yè)主，考慮商家能不能在我這里盈利。所以，我們給商家打造平臺，利用社區(qū)平臺、物業(yè)平臺去幫助商家做宣傳。
新商業(yè)時代需要“電商+實體店”
王填(步步高集團董事長)：步步高推出云猴，我們要通過大電商做本地購、快件通，把實體門店顧客的商品都送到。物流是顛覆性的，班車化、公交化，讓快遞員成為歷史。智慧社區(qū)，是這個閉環(huán)里面的一個最重要的終端節(jié)點。我們的想法就是到2020年在全中國便利店將達到20萬家，也就是說我們將服務(wù)20萬個社區(qū)。我們都希望通過步步寶來串起整個閉環(huán)中的所有支付。
鄧銀偉(湖南高星物流園董事長)：說到電子商務(wù)，我覺得互聯(lián)網(wǎng)也好，電子商務(wù)也好，它們能夠拓展視野。網(wǎng)上選產(chǎn)品，實體店對照選擇、驗證選擇、確定整合，再下訂單，我覺得還是可行的。但是，要你在網(wǎng)上訂黃金、訂鉆石，你感興趣嗎？我覺得新商業(yè)時代需要電商+實體店相配合，這是一個非常好的模式。
黃勇光(香江控股集團總經(jīng)理)：香江集團在長沙做的是市場集群項目，承擔長沙市傳統(tǒng)專業(yè)市場的升級責任。在長沙市場還處于交易市場比較低端的情況下，傳統(tǒng)的商業(yè)市場，既愛電商，又怕電商。在大電商前提之下，傳統(tǒng)市場的發(fā)展肯定要與之牢牢結(jié)合，而不是要把這個門緊緊關(guān)閉。香江集團選擇了跟阿里合作，開發(fā)投資“阿里巴巴開發(fā)產(chǎn)業(yè)帶”。
移動互聯(lián)網(wǎng)讓買房賣房更輕松
蘇莎(湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理)：互聯(lián)網(wǎng)是不是絕對占主導(dǎo)呢？我想起2000年在大學(xué)時做過的一篇論文，論文題目是CD會不會被MP3所代替？當時，我們的結(jié)論是CD碟片肯定會被MP3代替。十年之后，我們可以看到MP3也幾乎找不到了，現(xiàn)在能找到的就是一個U盤。其實，傳統(tǒng)行業(yè)以后走向衰落其實是必然的。那么，互聯(lián)網(wǎng)肯定也會被其他各種各樣的模式所代替。
常金國(華創(chuàng)國際廣場項目負責人)：符合時代需要的新商業(yè)一定是成本更低的，對傳統(tǒng)商業(yè)而言，它可以借助電商渠道去降低成本，帶來增量。我們項目自持比例之所以很高，從寫字樓角度講，一個城市的格局決定了寫字樓的發(fā)展，長沙租金最高的寫字樓在芙蓉中路，芙蓉中路的寫字樓市場前景好；從商業(yè)角度講，公司的戰(zhàn)略是商業(yè)盡量自持，因為房地產(chǎn)開發(fā)遲早會走向飽和，而中國的人口數(shù)量龐大，決定了未來消費市場廣闊。
李迎春(房多多長沙公司總經(jīng)理)：互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的改造才剛剛開始，移動互聯(lián)網(wǎng)帶給行業(yè)垂直化的改造，是這個時代的趨勢。我們認為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)紀人會長期存在，移動互聯(lián)網(wǎng)可以改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷過程中存在的問題，讓買房和賣房變得更加輕松。
歐陽偉(湖南淘房電子商務(wù)有限公司董事長)：今天是12月12日，正好是淘寶原來戰(zhàn)略定的淘寶房產(chǎn)日。湖南淘房在三年前注冊，但整體團隊和實體項目都在杭州，因為湖南沒有這樣的氛圍，也沒有這樣的人才。希望湖南的電商發(fā)展越走越順暢。
以家庭消費為中心的商業(yè)前景廣闊
張念越(國美玖號置業(yè)有限公司副總裁 )：未來的商業(yè)體，一定不是單純滿足購物需求的，它應(yīng)該構(gòu)建一種生活方式，可以給予顧客感覺、態(tài)度、藝術(shù)、個性、分享等全方位的生活化廣場。我們項目不僅僅是一個夠大、夠炫的購物中心，而且是一座實現(xiàn)兒童夢想的城堡，一個容納家庭歡聚的空間，而貫穿其中的一定是服務(wù)，沒有什么比貼心服務(wù)更能夠留住消費者了。
謝晟(中盛行總經(jīng)理)：以家庭活動消費為中心的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢和居民的消費趨向趨于多元化、個性化、主題化。隨著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，建設(shè)多元化、個性化、主題化的商業(yè)，營造特色休閑所、風情購物區(qū)、藝術(shù)市場、主題商業(yè)街等具有多重功能的商業(yè)配套，將成為未來商業(yè)模式的新發(fā)展趨勢。
楊程(長沙合正房地產(chǎn)管理策劃有限公司總經(jīng)理)：多方位融合是未來商業(yè)的一種趨勢；硬件投入不是問題，關(guān)鍵在于商家對于未來商業(yè)判斷是否明晰。其一，理念轉(zhuǎn)變是否夠新穎、夠透徹，但同時能夠快速落地；其二，在落地的過程中能否快速順應(yīng)時代的需求；其三，最關(guān)鍵是看商家能否在變革時代中時刻保持“年輕”心態(tài)，在眾多的大商業(yè)中跳脫出來。
古湘(湖南古湘廣告?zhèn)髅接邢薰径麻L)：我的觀點是未來商業(yè)地產(chǎn)將進入故事商業(yè)的時代。上海的徐家匯有故事，長沙的下河街也有故事，真正的商業(yè)要找一些有敘事基礎(chǔ)和歷史人文的地段。拿老故事來講的話，一定會減少推廣中的成本。
市場需要不斷制造新鮮消費體驗
顏亮(保利(湖南)投資有限公司總經(jīng)理)：如果長沙不能成為一個區(qū)域的中心城市，在人口吸附力有限的情況下，資金往哪里流，都是根據(jù)它的利潤和風險來決定的。如何發(fā)展城市規(guī)模，這是未來要解決的核心問題。另外，中高端的消費者群體其實不是互聯(lián)網(wǎng)的目標群體，很多時候只是消費結(jié)構(gòu)改變了，并不是受電商的沖擊。
李鍵(協(xié)信集團長沙公司總經(jīng)理)：如果在同等競爭的情況之下，比拼的是誰的管理更精細化，誰的產(chǎn)品更具創(chuàng)新特色�，F(xiàn)在消費者對商業(yè)體驗的要求發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)的核心是要造路，讓客戶來體驗，除了平面導(dǎo)入之外，還需要垂直的交通，讓人流能夠很容易就到達�！ �
黃新(長沙龍湖地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理)：這是一個好的時代，也是一個壞的時代，勇敢者通過重構(gòu)、變革越戰(zhàn)越勇，畏縮者在禁錮中逐漸消亡，龍湖的商業(yè)運營這兩年在全國遍地開花，創(chuàng)新、體驗更是我們的強項，我相信，商業(yè)地產(chǎn)肯定會在電商的沖擊中走出一條更堅實的道路。
劉芳(湖南百思特商業(yè)投資有限公司董事總經(jīng)理 )：長沙商業(yè)市場存量巨大，競爭激烈，要想突圍，必須創(chuàng)新。我們打造的梅溪湖·星光大道，整個街區(qū)通過招牌、立面、櫥窗、外擺和景觀小品等演繹，展示品牌形象的同時，打造具有個性和豐富視覺的商業(yè)空間，為市場不斷制造新鮮的消費體驗。
主持人：潘昭暉
文字整理：張芳圓 孫占鋒 陳勇
人物攝影：陳飛