北京路上林立的寫字樓。本報(bào)記者 屈曉飛 攝
衡量一個(gè)城市的商務(wù)發(fā)展程度，在城市面貌上的體現(xiàn)，就是是否擁有更多復(fù)合業(yè)態(tài)的城市CBD集群。作為銀川最早的中心街道，解放街沿線聚集了不少CBD，從新華百貨老大樓寫字樓，到青春財(cái)富中心，再到銀川國(guó)貿(mào)中心，將銀川的城市形象提升了一個(gè)層次。
然而，在銀川這樣一個(gè)2.5線城市，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷了2011年、2012年兩年的爆棚之后，開(kāi)始走向下坡路。如今，隨著馬斯特國(guó)際商務(wù)中心、寧夏大世界商務(wù)廣場(chǎng)、紫荊花商務(wù)廣場(chǎng)等一大批寫字樓建成使用，銀川的人均寫字樓面積達(dá)到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35個(gè)大中城市第三位。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇和企業(yè)拓展需求減少，如今銀川寫字樓租金已回到2011年水平。
銀川寫字樓去化周期5年以上
今年7月，同策咨詢研究部發(fā)布的《2014年35個(gè)大中城市寫字樓投資價(jià)值研究報(bào)告》顯示，35個(gè)大中城市中，北京、廣州、天津、杭州、廈門、寧波、合肥、鄭州、銀川、呼和浩特、貴陽(yáng)11個(gè)城市人均寫字樓面積明顯高于其他城市，供給已飽和或過(guò)剩。根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1平米，意味著城市的寫字樓供應(yīng)面積出現(xiàn)飽和或過(guò)剩。數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州、銀川人均寫字樓面積在1.5平米以上，成為35個(gè)大中城市中人均面積最高的三個(gè)城市。
對(duì)于北上廣等一線城市來(lái)說(shuō)，由于其常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)能力較強(qiáng)等原因，寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，至今為止，除北京外，上海、廣州和深圳這三個(gè)一線城市總體上仍沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。然而，對(duì)于地處內(nèi)陸的銀川來(lái)說(shuō)，面臨供應(yīng)量偏大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，西寧、�？�、銀川、大連、烏魯木齊、天津、濟(jì)南、蘭州8個(gè)城市新開(kāi)工面積遠(yuǎn)超出市場(chǎng)去化能力，平均去化周期5年以上，甚至個(gè)別城市寫字樓物業(yè)可供市場(chǎng)去化10年以上。
配套服務(wù)跟不上開(kāi)發(fā)速度
寫字樓的概念是一個(gè)舶來(lái)品，即商業(yè)辦公用樓的別稱，功能定位是不能住人的，房產(chǎn)證上也是注明的。從硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有明確要求：企業(yè)形象展示的形象標(biāo)識(shí)牌、落地式分流標(biāo)識(shí)牌、樓層索引牌、功能標(biāo)識(shí)牌等，無(wú)不彰顯著寫字樓作為商業(yè)集成體的專業(yè)性；物業(yè)管理、入駐企業(yè)的商業(yè)化服務(wù)、生活服務(wù)的配套等，則表達(dá)了入駐企業(yè)對(duì)辦公的需求。
然而記者在走訪紫荊花商務(wù)廣場(chǎng)、瑞銀財(cái)富中心、金鉆名座、萬(wàn)達(dá)中心等多個(gè)寫字樓發(fā)現(xiàn)，雖然上述樓盤承租率非常高，但入駐企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商所能提供的辦公環(huán)境及軟硬件設(shè)施存在相當(dāng)大的質(zhì)疑。某跨國(guó)企業(yè)寧夏辦事處負(fù)責(zé)人張翔告訴記者，入駐寫字樓半年來(lái)，與物業(yè)管理多次協(xié)商要求將公司名牌置于大堂標(biāo)識(shí)指示牌上，但物業(yè)公司始終無(wú)動(dòng)于衷。張翔說(shuō)：“樓層標(biāo)識(shí)是對(duì)一個(gè)公司形象最起碼的展示，也是物業(yè)公司對(duì)于承租業(yè)主的責(zé)任�，F(xiàn)在好多客戶找到我們公司的地址而不知道具體的樓層，每次客戶來(lái)拜訪都要打電話，不僅是給我增添了麻煩，對(duì)公司形象也是極大的損害�！�
另外，在寫字樓的配套要求中，交通便利、充足的停車位、平均每5層配備一部電梯，以及寫字樓周邊應(yīng)具有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。而在上述寫字樓中，達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)要求的不足三分之一。
企業(yè)租賃面積縮減租金下跌
在記者采訪過(guò)程中，不少原本在寫字樓租賃辦公地點(diǎn)的企業(yè)，選擇了退出或縮減租賃面積。
陳浩經(jīng)營(yíng)一家園林景觀設(shè)計(jì)公司，原本在國(guó)貿(mào)中心租賃了200平米的寫字樓，今年開(kāi)始他將辦公面積縮減到了100平米。陳浩說(shuō)：“今年公司業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重，用不了那么大的辦公面積�！贝伺e為企業(yè)一年至少節(jié)約租金7萬(wàn)元。
與陳浩類似，某廣告公司負(fù)責(zé)人田勇則干脆退出了寫字樓，在一棟商住樓租下了一間復(fù)式公寓，“面積100多平米，月租金才2000元，原來(lái)在寫字樓一個(gè)月租金至少5000元�！庇捎谏套呛凸�(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也能夠作為辦公地址來(lái)注冊(cè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且基于其更加低廉的租金、完善的裝修環(huán)境等因素，很多小微企業(yè)在發(fā)展初期更加傾向于租賃這樣的辦公地點(diǎn)。
從事多年寫字樓中介的金地園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張俊秀告訴記者，今年以來(lái)，她所掌握的寫字樓房源租金價(jià)格連續(xù)下跌，“從年初的每月每平米60元，到現(xiàn)在的每月每平米50元，租金價(jià)格已回落到兩年前水平�！睋�(jù)張俊秀介紹，目前我市寫字樓售價(jià)在8000元至12000元每平米，投資寫字樓的業(yè)主動(dòng)輒投入上千萬(wàn)元。“如果寫字樓空置，業(yè)主損失非常大，所以都在降低租金。”即便如此，不少寫字樓仍然沒(méi)有企業(yè)入駐，僅張俊秀手里就掌握著近30套房源。
許多承租公司大門緊鎖
據(jù)了解，目前我市寫字樓入住率在80%以上，空置招租的辦公用房很少。但即便門口掛著公司的牌子，許多都是大門緊鎖。在紫荊花商務(wù)廣場(chǎng)，記者看到，18層、19層兩層，開(kāi)門辦公的企業(yè)僅有5家。初創(chuàng)企業(yè)、小微企業(yè)面對(duì)寫字樓高昂的租金望而卻步；大型企業(yè)有足夠的資金實(shí)力自己開(kāi)發(fā)辦公樓，房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行總部、制造業(yè)企業(yè)等，都不需要租賃寫字樓。那么，真正對(duì)寫字樓有需求的企業(yè)是哪些？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，首先對(duì)寫字樓需求最旺盛的是外地、跨國(guó)企業(yè)駐寧機(jī)構(gòu)、辦事處、分公司；其次是快遞公司和本土金融企業(yè)，寫字樓里見(jiàn)到最多的就是各類小額擔(dān)保公司、貴金屬投資公司，從事著“高大上”的行業(yè)，必須要有“高大上”的辦公環(huán)境支撐；最后是各類酒莊、貿(mào)易公司的行政辦公地點(diǎn)。由于功能定位、聚集效應(yīng)等因素，許多寫字樓都會(huì)形成不同行業(yè)的群聚效應(yīng)。如瑞銀財(cái)富中心，匯聚的多數(shù)是金融行業(yè)、小額貸款公司、貴金屬投資公司等；紫荊花商務(wù)廣場(chǎng)則以業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)、行政辦公為主。
然而，對(duì)于一些正在成長(zhǎng)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀川的商業(yè)板塊是缺失的，本土有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量畢竟太少，不能引入足夠多的外地企業(yè)，對(duì)于如今銀川近400萬(wàn)平米的寫字樓來(lái)說(shuō)，發(fā)展出路堪憂。