11月清遠(yuǎn)市區(qū)商品房網(wǎng)簽成交量還出現(xiàn)了今年難得的正增長現(xiàn)象，但大多數(shù)樓盤較好的成交量是相對優(yōu)惠價格取勝，以價格換量實(shí)現(xiàn)的。

　　陳步上

　　又開始降息了，一些人暗自高興，因?yàn)榉績r要開始漲了，因?yàn)閺?月底開始，一波接一波為樓市松綁的利好消息不斷傳來，還有多年來樓市調(diào)控越調(diào)越漲的先例。

　　確實(shí)，10月以來的兩個月，各地商品房的成交形勢喜人。清遠(yuǎn)也不例外，11月市區(qū)商品房網(wǎng)簽成交量還出現(xiàn)了今年難得的正增長現(xiàn)象——成交面積增長了9.46%，成交套數(shù)增長了20.85%。然而，成交價卻并沒有上漲，其下降幅度還達(dá)到兩位數(shù)：10月下降了15.17%，11月下降了10.63%。

　　從樓市實(shí)際情況來看，不可否認(rèn)的事實(shí)是，大多數(shù)樓盤較好的成交量是相對優(yōu)惠價格取勝，以價格換量實(shí)現(xiàn)的。暢銷盤時代傾城從去年開盤最初的將近6000元/平方米均價，到現(xiàn)在每平方米只有五千二三元。年中暢銷的敏捷東城水岸，從去年最初底的4字頭到后來的3字頭，萬科華府至今難以突破2011年首期開盤價格，即便和去年相比也降價了。即便在9月底之后樓市政策逐步松綁、看似如此好的背景之下，我們還是看到大量盤以價走量，新盤名德幸福里推出了多套2字頭，凱景中央首座打出4字頭，龍匯領(lǐng)峰從前期的4字頭降到了現(xiàn)在的3字頭。

　　開發(fā)商心里還是明亮的，知道市場形勢，只是口頭上吆喝而已。不光是清遠(yuǎn)，與清遠(yuǎn)相鄰的省城廣州也并未出現(xiàn)所謂大漲情況。據(jù)廣州媒體報道，即便以往暢銷的市中心樓盤消化率往往還比不過其他區(qū)域。顯然價格是決定當(dāng)前成交量的一個重要因素，人們對樓市信心并未恢復(fù)。在經(jīng)過多年的高速增長后，樓市供過于求現(xiàn)象很普遍，據(jù)說廣州一手住宅庫存可足夠賣一年半的時間。

　　清遠(yuǎn)同樣面臨這樣的問題，去年清遠(yuǎn)商品房網(wǎng)簽約294萬平方米，新增供應(yīng)面積約438萬平方米；今年前11個月商品房網(wǎng)簽217萬多平方米，新增供應(yīng)面積約390萬平方米。單以此消化量來算，未消化的量已經(jīng)足夠一年來消化了。供求量沒有減少，而需求沒有增長，還大幅降低。

　　長期以來，清遠(yuǎn)購房群體以公務(wù)員、企事業(yè)單位員工為主，城市購房人群結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生多大改變。然而近兩三年來，隨著樓市環(huán)境變化，競爭越來越激烈，各房企感受到市場越來越大的壓力，同時不斷開發(fā)新的渠道和消費(fèi)群，最重要的變化是拓展廣州和三連一陽市場。開拓成就確實(shí)很大，以廣州和珠三角籍貫的客戶群占了近3成，如果加上其他地區(qū)客戶群占了近4成。

　　在巨大的競爭壓力之下，凡是可能有需求的地方都在不斷被開拓。然而需求在一定時期內(nèi)總是有限度的。雖然每個人都有住房需要，但并不是每個人都夠得著。

　　筆者在采訪中常聽到許多普通市民問，建這么多房子，清遠(yuǎn)哪有那么多人來買？其實(shí)，很多地產(chǎn)從業(yè)者也在問這個問題。因?yàn)樗麄冇泻苤庇^的感受：晚上走在大街上，一座座新建起來的房子，多年來亮燈率都不高，要么是房子沒有賣出去，要么投資保值，留著，僅此而已。

　　其實(shí)，稍微留意降息后的一個新的現(xiàn)象：據(jù)報道，廣州等地的一些商業(yè)銀行存款利率在基準(zhǔn)利率上上浮了20%，房貸利率也沒有如新政期望下調(diào)，也是同樣上浮。銀行的錢袋子依舊捏得很緊，現(xiàn)在人們對市場的期望值并不高，從何談起房價上漲？