■樓市答疑

　　據(jù)《南方日?qǐng)?bào)·惠州觀察》11月28日?qǐng)?bào)道，步入年尾，盡管惠州新房市場(chǎng)的低價(jià)策略會(huì)分流部分二手市場(chǎng)客戶，但二手樓在城市地段、社區(qū)成熟度及區(qū)域教育、生活配套便捷度方面的優(yōu)勢(shì)，使惠州二手房市場(chǎng)大有可為。在買房的問(wèn)題上，每個(gè)家庭都是慎之又慎。特別是在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，有些事項(xiàng)必須格外注意。記者梳理購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)，給購(gòu)房者提供借鑒和參考。

　　確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法性

　　如果買賣本身存在不合法規(guī)的行為，則購(gòu)買二手房行為本身就很難得到法律保護(hù)。首先，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。這包括注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；此外，必須要求驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證正本，最好到房管局查詢，以保證該產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性。其次，對(duì)屬于單位的公房，大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。再次，要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊，屋內(nèi)搭建的小閣樓等。

　　比較容易忽視的一點(diǎn)是，還應(yīng)特別注意二手房的土地使用期限，以及之前業(yè)主是否與他人發(fā)生過(guò)嚴(yán)重糾紛，以免引起不必要的煩惱。

　　核實(shí)房產(chǎn)面積與質(zhì)量

　　對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，其面積和內(nèi)部結(jié)構(gòu)很可能與新房相比有所變化，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積也就格外重要，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也是要重點(diǎn)考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天花板無(wú)滲水痕跡、墻壁無(wú)裂紋或者脫皮，都是房屋質(zhì)量的基本要求。

　　不少市民在購(gòu)買二手房之后，都會(huì)涉及重新裝修的問(wèn)題，對(duì)此，應(yīng)詳細(xì)了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　了解物業(yè)與配套

　　二手房大部分已經(jīng)有較長(zhǎng)的建筑時(shí)間，弊端是物業(yè)管理可能欠完善，好處是周邊配套較為完善，社區(qū)發(fā)展較為成熟。

　　就物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，水、電、煤的費(fèi)用，以及車位的費(fèi)用也應(yīng)納入購(gòu)房的全部成本中統(tǒng)一考慮，電梯的品牌、速度及管理方式，公共樓道的整潔程度及布局，也可以管中窺豹。很多年代較久的小區(qū)往往沒(méi)有全部封閉，保安的職業(yè)水平和執(zhí)勤情況也就格外重要。

　　市政配套也是購(gòu)房時(shí)必須考慮的，簡(jiǎn)單的檢查就可以大致了解。打開(kāi)水龍頭可以觀察水的質(zhì)量、水壓，周邊走走就可以注意到戶內(nèi)、外電線是否有老化現(xiàn)象，煤氣的接通、熱水的供應(yīng)，每一項(xiàng)，都關(guān)乎今后的居住質(zhì)量，馬虎不得。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 王彪