在高庫(kù)存壓力下，各家房企在最后一月仍希望放手一搏，沖擊年度銷售目標(biāo)。圖/CFP
當(dāng)外界在為房企龍頭今年究竟花落誰(shuí)家而沸騰之時(shí)，大多數(shù)的房企還在為能否達(dá)成全年目標(biāo)而掙扎。雖然政策利好為市場(chǎng)銷售帶來(lái)些許曙光，然而高庫(kù)存壓頂仍是各家房企的難言之隱。
另一方面，今年的千億房企陣營(yíng)并未迎來(lái)擴(kuò)容，但強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面愈發(fā)穩(wěn)定，七家大龍頭內(nèi)部排排坐，在沖刺上市階段最需要業(yè)績(jī)肯定的綠地向萬(wàn)科發(fā)起了老大挑戰(zhàn)攻勢(shì)，而恒大以快周轉(zhuǎn)和H股市場(chǎng)頻繁發(fā)債的高杠桿模式，反超保利。
在“雙12”這個(gè)窗口期前后，在業(yè)績(jī)壓力下的房企更是各出奇招，既有特價(jià)房出擊，又有結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)熱潮、跨界合作來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目銷售。
逾六成房企“壓力山大”
雖然絕大多數(shù)的房企在年中已經(jīng)意識(shí)到，今年樓市的銷售情況盛景難再現(xiàn)，然而當(dāng)前11個(gè)月銷售業(yè)績(jī)漸次披露的時(shí)刻，仍然讓眾多企業(yè)難以“招架”。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至12月11日，公布11月銷售業(yè)績(jī)的上市房企達(dá)到33家，而這33家企業(yè)中除了恒大、綠城中國(guó)已經(jīng)完成年度任務(wù)，其余的企業(yè)仍需要在最后的一個(gè)月奮力拼搏。33家企業(yè)中，以萬(wàn)科、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等企業(yè)為代表的10家企業(yè)，目標(biāo)完成率已超過(guò)九成或者接近九成；而其余的企業(yè)達(dá)標(biāo)率尚不足七成，這部分企業(yè)占比已公布業(yè)績(jī)企業(yè)的六成以上；另外，合生、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成，年度目標(biāo)難以達(dá)成幾成定局。
據(jù)克爾瑞研究表明，一系列的政策刺激之下，房企在第四季度以來(lái)銷售有了明顯好轉(zhuǎn)，但僅僅依靠一兩個(gè)月的釋放效應(yīng)難改整體年度銷售疲軟的大勢(shì)，大部分企業(yè)依然面臨巨大的去庫(kù)存壓力，臨近年末，一些房企的銷售頹勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，而目標(biāo)業(yè)績(jī)完成情況分化明顯，已可見(jiàn)高下。
邊沖業(yè)績(jī)邊拿地
隨著年末倒計(jì)時(shí)，各家房企也表現(xiàn)得愈加不淡定了。地產(chǎn)界的雙11讓一些企業(yè)嘗到了甜頭后，雙12則被看成新一輪的窗口期，截至目前，包括萬(wàn)科、綠地、保利、中海、金地、碧桂園等多家房企已經(jīng)宣布將加入雙12大戰(zhàn)，并公布了雙12期間的推盤策略。
就在企業(yè)為年度最后一搏激戰(zhàn)的同時(shí)，另一邊對(duì)于土地儲(chǔ)備也絲毫沒(méi)有放松。上海、廣州先后誕生總價(jià)地王，北京宅地創(chuàng)起始樓面價(jià)新高，房企在一線城市聚焦的味道更加濃厚。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月，一線城市年度宅地出讓金累計(jì)總額已達(dá)到3190億元，首次突破了3000億大關(guān)。僅在11月，一線城市共成交土地78宗，成交土地面積273萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)54%，同比減少32%；樓面均價(jià)為10850元/平方米，環(huán)比上漲25%，同比上漲40%；土地出讓金為720億元，環(huán)比增長(zhǎng)140%，同比增長(zhǎng)12%。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著各類利好政策的出現(xiàn)，房企拿地轉(zhuǎn)向積極，盡管成交量受供地減少影響仍呈下降趨勢(shì)，但對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已較前期增強(qiáng)。
■ 個(gè)案
恒大 一馬當(dāng)先 超額完成年度目標(biāo)
12月3日晚間，恒大地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布了11月銷售業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示2014年11月，恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合約銷售金額約為人民幣134.1億元，創(chuàng)造了下半年單月最高紀(jì)錄的同時(shí)，環(huán)比增48.2%，同比大增88.5%。
一向被外界認(rèn)為“激進(jìn)派”的恒大，在今年的市場(chǎng)中表現(xiàn)一直較為突出，前11個(gè)月，恒大有7個(gè)月的單月銷售額超過(guò)百億，而1-11月恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1207億元，同比增22.7%，完成1100億元年度目標(biāo)的109.7%，成功保級(jí)“千億”的同時(shí)，也成為全國(guó)第一個(gè)率先完成全年銷售目標(biāo)的房企。
富力 下調(diào)目標(biāo) 能否達(dá)成仍存疑
同為華南五虎的富力地產(chǎn)，早已被恒大、碧桂園等企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。較之前11月已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)的企業(yè)而言，富力地產(chǎn)在接下來(lái)的沖刺階段壓力頗大。
12月1日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布了11月業(yè)績(jī)。根據(jù)公告數(shù)據(jù)計(jì)算，2014年前11月，富力地產(chǎn)累計(jì)合約銷售金額約502.62億元。而早在今年年初，憑借對(duì)全年市場(chǎng)情況的良好預(yù)期，宣布全年銷售目標(biāo)確定為700億元。不過(guò)，在8月份的年中業(yè)績(jī)會(huì)上，富力敏銳下調(diào)了2014年銷售目標(biāo)至600億元。
從過(guò)往的銷售來(lái)看，富力單月最高業(yè)績(jī)約為90億元，今年僅剩的一個(gè)月里，富力還將背負(fù)98億元的銷售壓力�！叭绻�12月沒(méi)有集中成交，富力全年目標(biāo)的達(dá)成還是有困難�！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是指出。
■ 聚焦
綠地取代萬(wàn)科成“老大”？
年底又到了最吸引眼球的排名時(shí)刻。龍頭房企已經(jīng)習(xí)慣了“一邊調(diào)控，一邊增長(zhǎng)”，但排名最直觀地考驗(yàn)了房企一年的成長(zhǎng)性和應(yīng)變能力。今年看看成績(jī)，千億房企陣營(yíng)仍是去年那7家，但內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，正沖刺上市的綠地對(duì)老大萬(wàn)科發(fā)起了“首座”爭(zhēng)奪戰(zhàn)，而恒大以1207億元的成績(jī)超越了保利、中海，龍頭之戰(zhàn)才剛開(kāi)始。
萬(wàn)綠的龍頭之爭(zhēng)可謂是年底業(yè)內(nèi)的一大焦點(diǎn)。早在2014年初，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良提出全年房地產(chǎn)銷售收入“2400億元”的總目標(biāo)后，綠地挑戰(zhàn)萬(wàn)科的雄心就已業(yè)內(nèi)皆知，2013年萬(wàn)科賣出了1709億元，穩(wěn)居榜首，而綠地稱自己賣出了1625億元，僅落后萬(wàn)科84億元。
而截至今年前11月，萬(wàn)科銷售金額為1901億元，而綠地總部對(duì)新京報(bào)稱，據(jù)其營(yíng)銷部門初步統(tǒng)計(jì)，綠地前11個(gè)月的銷售超過(guò)了1900億元。
兩方緊咬比分，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱稱，萬(wàn)科、綠地將雙雙沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史上第一個(gè)2000億元，誰(shuí)會(huì)是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的老大，要到12月31日才能揭曉。
此前綠地曾透露，前三季度完成銷售額1328億元，這意味著綠地在10月、11月兩個(gè)月里至少賣出了572億元的貨值，據(jù)接近綠地的人士透露，這得益于董事長(zhǎng)張玉良親自推銷，幾個(gè)大宗物業(yè)得以整體成交。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科穩(wěn)當(dāng)老大已經(jīng)很多年，綠城、融創(chuàng)、乃至保利，中海，都曾對(duì)萬(wàn)科發(fā)起挑戰(zhàn)，但萬(wàn)科更擅長(zhǎng)“未雨綢繆”，使得在今年低迷的市場(chǎng)中，業(yè)績(jī)十分穩(wěn)定，比如在去年牛市時(shí)有意收著賣，將部分業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化到今年，而對(duì)于有的房企來(lái)說(shuō)，為上市沖業(yè)績(jī)是題中之義，但過(guò)快的增速，也會(huì)使得2015年的業(yè)績(jī)壓力更大。
值得一提的是，那廂萬(wàn)綠爭(zhēng)奪首座懸念迭起，這廂恒大、碧桂園等后起之秀表現(xiàn)搶眼，逼近甚至超越保利、中海等老牌央企。恒大繼續(xù)以快周轉(zhuǎn)出貨賣出1207億元，反超保利地產(chǎn)的1194億元，而中海地產(chǎn)賣出1066億元，幾乎被碧桂園追平。
業(yè)內(nèi)人士透露，2009年開(kāi)始，保利的一大秘訣就是以高杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，但A股房企再融資受限，保利的優(yōu)勢(shì)被H股公司恒大追平甚至反超。保利的銷售額增長(zhǎng)速度不僅不再是“最優(yōu)”，而凈負(fù)債率卻達(dá)到了130%的高位。
保利方面則表示，相比降價(jià)去促銷拼規(guī)模，保利更看重銷售回款質(zhì)量和盈利能力，據(jù)悉，保利前三季度銷售回款率位于A股龍頭公司首位。