對(duì)不少房企合作關(guān)系來說，一方憑的是資金、融資優(yōu)勢(shì)，一方憑的則是開發(fā)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
11月28日，新京報(bào)獨(dú)家報(bào)道了融創(chuàng)入股東直門香河園3號(hào)地的消息。在這塊二環(huán)邊的優(yōu)質(zhì)地塊上，融創(chuàng)與南昌市政方面分別持有該項(xiàng)目40%與60%的股權(quán)。
近日記者又獲悉，早在上半年，央企葛洲壩就已悄然增資入股龍湖西局地塊。今年2月，龍湖以35.7億元、配建5.4萬平方米限價(jià)房的條件競(jìng)得豐臺(tái)西局地塊，實(shí)際商品房樓面價(jià)達(dá)到6萬元/平方米。
值得一提的是，在2月13日豐臺(tái)西局這塊地出讓時(shí)，葛洲壩還與方興地產(chǎn)組成聯(lián)合體競(jìng)爭(zhēng)該地塊，算是龍湖拿地的主要對(duì)手之一。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，葛洲壩搖身一變成了龍湖的合作伙伴。
近幾年，房企聯(lián)合拿地早已成為趨勢(shì)。但同時(shí)，部分房企拿地后，其他房企再入股進(jìn)入，也成為另一種逐漸增多的聯(lián)合方式。什么樣的企業(yè)才可能成為“合伙人”呢？
合伙人之“金主型”
國(guó)企央企有助緩解資金壓力
對(duì)于葛洲壩能成為龍湖心儀的合作者，有開發(fā)企業(yè)人士認(rèn)為，龍湖應(yīng)該看中的是葛洲壩作為央企的資金優(yōu)勢(shì)。
葛洲壩在中報(bào)中披露，上半年，葛洲壩在“北京西局項(xiàng)目”上已投入17.85億元。17.85億元，相當(dāng)于龍湖拿地價(jià)格的一半。
上述開發(fā)企業(yè)人士認(rèn)為，今年年初，開發(fā)商拿地?zé)崆楸容^高，投入資金也比較大。但在三四月逐漸感到市場(chǎng)下行壓力后，房企就不希望有太多的資金沉淀。對(duì)于龍湖來說，葛洲壩大量資金的進(jìn)入，也有助于緩解自身的資金壓力。
對(duì)于北京樓市來說，葛洲壩入股綠城通州項(xiàng)目更是一次資金救急。2009年，綠城高溢價(jià)拿下通州項(xiàng)目，即如今的京杭廣場(chǎng)。但2010年調(diào)控啟動(dòng)后，綠城資金鏈趨緊。2010年底，葛洲壩入股綠城通州項(xiàng)目并取得控股權(quán)。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，很多房企聯(lián)合拿地，本身帶有分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮。從保證后期資金方面考慮，實(shí)力型國(guó)企央企成為很多房企的選擇。
2012年12月，華僑城通過子公司深圳華京投資有限公司增資入股來廣營(yíng)A4號(hào)地項(xiàng)目公司——北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。廣盈地產(chǎn)原本為招商和九龍倉(cāng)兩家合作的項(xiàng)目公司。入股后，招商、九龍倉(cāng)和華僑城分別持有該項(xiàng)目34%、33%和33%的股本權(quán)益。半年后，華僑城即公告擬向北京廣盈地產(chǎn)提供不超過10億元的財(cái)務(wù)資助。招商局和九龍倉(cāng)也按持股比例對(duì)廣盈地產(chǎn)提供同等條件的財(cái)務(wù)資助。
在談到和南昌市政的合作時(shí)，融創(chuàng)北京公司總經(jīng)理荊宏也對(duì)記者提到，南昌市政作為國(guó)企，其低成本融資優(yōu)勢(shì)也是融創(chuàng)所看重的一點(diǎn)。
此外，如萬科在北京的合作伙伴，也是以中糧、五礦、首開、北京金隅、北京住總等央企國(guó)企為主。
合伙人之“能力型”
品牌房企能互補(bǔ)、借勢(shì)
對(duì)不少房企合作關(guān)系來說，一方憑的是資金、融資優(yōu)勢(shì)，一方憑借的則是開發(fā)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，葛洲壩與龍湖的合作初衷就可能有優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、彼此借勢(shì)的考慮。葛洲壩可能想學(xué)龍湖的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，想獲得更有保障的收益。
在這樣的合作關(guān)系中，諸如龍湖、融創(chuàng)、萬科等開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的房企，憑借的就是運(yùn)營(yíng)能力基礎(chǔ)上的收益保證，吸引央企國(guó)企合作�！皢慰匆粋�(gè)項(xiàng)目，有的央企自己做，收益率可能不如聯(lián)合民企收益率高。央企與民企聯(lián)合做兩個(gè)項(xiàng)目，收益可能就大于自己獨(dú)立做一個(gè)項(xiàng)目�！币患覈�(guó)企開發(fā)商這樣說。
香河園3號(hào)地項(xiàng)目公司香園大道實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)許飚也表示，南昌市政很看重融創(chuàng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品打造能力。
合作人之“競(jìng)爭(zhēng)者”
臨陣結(jié)盟避免過分抬高地價(jià)
北京一家知名房企總經(jīng)理告訴記者，房企之間的聯(lián)合，有的已經(jīng)有很多次聯(lián)合開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，接近一種策略聯(lián)盟的關(guān)系；有的是拿地后期經(jīng)過選擇，形成的合伙人。還有一種更隨機(jī)，則是在拿地時(shí)臨陣形成的合伙人關(guān)系。
一位熟悉北京土地市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)人士表示，同樣區(qū)域的地塊同一時(shí)間入市，有的會(huì)遭遇激烈競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率飆高；有的則是接近底價(jià)成交。兩者之間的差異就在于，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)間是否形成共同開發(fā)、共享收益的共識(shí)。
知情人士告訴記者，在今年北京南城一宗土地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前，一家房企迅速與另一家報(bào)名企業(yè)達(dá)成共識(shí)，由一方以網(wǎng)上報(bào)價(jià)拿地后，另一方進(jìn)入共同開發(fā)。這種結(jié)盟的好處就是避免過分抬高地價(jià)，房企之間共享開發(fā)土地的收益。
上述機(jī)構(gòu)人士表示，土地市場(chǎng)上時(shí)不時(shí)都會(huì)出現(xiàn)多家企業(yè)報(bào)價(jià)、最后沒有進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的事情。其中很可能就是一家企業(yè)說服了其余企業(yè)。
當(dāng)然，這種臨陣結(jié)盟一般出現(xiàn)在非大熱的土地上，“競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量不多容易協(xié)調(diào)，要是十幾家企業(yè)都要搶地，那就不好協(xié)調(diào)了�！�
聲音
房企合作態(tài)度應(yīng)該更開放
有些央企與品牌房企合作，是想學(xué)其運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但在有些案例中這幾乎是不可能的。誰家操盤，內(nèi)部管理系統(tǒng)是不對(duì)外開放。特別是在與一些強(qiáng)勢(shì)的品牌房企合作中，另一方扮演的就是純粹財(cái)務(wù)投資者的角色，日常管治無法介入。最后的結(jié)果是讓這一方感覺白白出讓了股權(quán)，什么都沒學(xué)到。
——蘭德咨詢總裁宋延慶