繪圖：吳文鋒
央行降息樓市應聲而動，不少購房者開始出手了，一手新房和二手房在利好消息的影響下逐漸回暖，出現(xiàn)了今年以來的成交高峰潮。其中，備受關注的公積金貸款也緊跟央行的步伐，執(zhí)行新政，下調(diào)貸款利率，贏得市民的青睞，已有不少樓盤以“可貸款公積金”為賣點推銷新盤。然而，記者了解到不少市民反映仍有不少樓盤以公積金貸款難、手續(xù)煩瑣、放款慢、額度少為說辭不支持公積金貸款。
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市民苦等兩月公積金貸款未批
央行降息，市公積金中心緊跟央行政策。從東莞市公積金官方網(wǎng)站獲悉，從2014年11月22日起，下調(diào)個人住房公積金存貸款利率。其中，當年歸集的個人住房公積金存款利率維持0.35%不變；上年結轉的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的2.6%下調(diào)至2.35%，下調(diào)0.25個百分點。五年期以下（含五年）貸款利率由現(xiàn)行的4%下調(diào)至3.75%，下調(diào)0.25個百分點；五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的4.5%下調(diào)至4.25%，下調(diào)0.25個百分點。
公積金貸款利率下調(diào)，直接降低購房者的成本，越來越多的客戶想采用公積金貸款。市民陳先生最近打算購置房產(chǎn)，想用公積金貸款，他看中南城某樓盤的小三房，總房款約90萬元，已付首付30萬元。另外，陳先生的公積金賬戶有6萬元，若按照現(xiàn)今的公積金政策，執(zhí)行公積金余額的8倍計算，可貸款48萬元，剛好夠付房子的余款。
不過該樓盤銷售人員稱，該樓盤不支持公積金貸款。后來，陳先生發(fā)現(xiàn)該樓盤能做公積金貸款，該銷售人員存在欺瞞購房者的嫌疑。
該樓盤銷售人員極力說服陳先生使用商業(yè)貸款，并說：“公積金放款很慢，還不如用商業(yè)貸款。目前，該樓盤是尾盤，手續(xù)會很煩瑣。”
后來，陳先生仍然堅持使用公積金貸款。
苦等兩個月后，陳先生的公積金貸款審批了無消息，是公積金貸款難？還審批手續(xù)煩瑣？還是額度低？抑或放款慢？
售樓員則回復：“陳先生的公積金貸款正在申請綠色通道，需要耐心等候。”
對此，大家未免有疑惑，何謂綠色通道？
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綠色通道占公積金貸款的八成
一般而言，房地產(chǎn)貸款是先抵押再放款的，而綠色通道相當于開發(fā)商的反擔保，是銀行、律師所、開發(fā)商、公積金中心的四方協(xié)議。若樓盤開通了綠色通道，購房者申請公積金貸款可先放款，而抵押環(huán)節(jié)將押后。
東莞市公積金中心副主任李慶星表示，貸款抵押綠色通道開通后，貸款業(yè)務流程進一步優(yōu)化，職工辦理公積金抵押貸款的時間將大大縮短，辦事效率大幅提高。
據(jù)悉，貸款綠色通道項目主要針對新房貸款，在兩年內(nèi)有效的，過期后續(xù)簽便可，無需任何費用。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在有效期（兩年）內(nèi)，東莞現(xiàn)有116個樓盤開通貸款綠色通道。截至今年11月底，共計發(fā)放貸款（含二手）3205筆，其中綠色通道貸款約占公積金貸款的八成。
那開發(fā)商申請綠色通道有什么要求？為何樓盤銷售不愿意支持公積金貸款？
李慶星表示，公積金中心與東莞的上規(guī)模的開發(fā)商合作多年，只要開發(fā)商提交資料便可申請綠色通道項目，手續(xù)并不復雜，不需要額外的費用。一般而言，在項目開盤的時候，開發(fā)商會收集需要申請公積金貸款的購房者信息，當申請的人數(shù)積累到一定的數(shù)量，一并提交公積金中心辦理。
他認為，若開發(fā)商不愿意支持公積金貸款，要么樓盤是尾盤、現(xiàn)樓或綠色通道過期未續(xù)簽，購房者申請公積金的數(shù)量太少，開發(fā)商嫌手續(xù)復雜；要么是樓盤的土地權屬不清晰，無法申請公積金貸款。另外，綠色通道的申請跟樓盤的預售證有關，若一個項目有十個預售證，那么開發(fā)商需要辦理十次綠色通道貸款業(yè)務。
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公積金新系統(tǒng)縮短貸款審核時間
“目前東莞公積金貸款已經(jīng)啟用公積金新系統(tǒng)，新系統(tǒng)的上線加速了放款的時間，提高了公積金放款的速度，保證其放款的效率。通常，在流程順暢的情況下，公積金貸款申請在20天內(nèi)可放款�！崩顟c星說，“公積金貸款可分為四個環(huán)節(jié)，分別是申請環(huán)節(jié)、合同環(huán)節(jié)、中間環(huán)節(jié)、放款環(huán)節(jié)�！�
首先，貸款流程是客戶到樓盤簽約，簽約后由樓盤律師遞送客戶資料到公積金中心進行審批，公積金中心需要在5個工作日審核資料；審批完成后，公積金中心通過公積金貸款系統(tǒng)將審批信息發(fā)送到樓盤律師處，再由律師遞交資料及系統(tǒng)數(shù)據(jù)到銀行；銀行在8個工作日內(nèi)核定資料、簽署合同并放款；其他時間空隙是律師報送資料的中間環(huán)節(jié)。
他認為，尤其在公積金新系統(tǒng)上線以后，更能確保公積金貸款申請在20天內(nèi)可放款。
據(jù)悉，以前，東莞住房公積金系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)沒有實現(xiàn)互通，市民提取公積金要先前往市住房公積金管理中心排隊拿提取憑據(jù)，再去建設銀行排隊辦理提取業(yè)務，耗時耗力。
另外，新系統(tǒng)實現(xiàn)了與房管部門信息聯(lián)網(wǎng)互通。公積金貸款申請無需開具《借款人家庭第二套住房認定協(xié)助查詢函》和《借款人家庭住房信息查詢證明》；另外，貸款審批時間縮短，貸款審核時間由原來的10—15個工作日縮短為5個工作日。
既然新系統(tǒng)的上線縮短了貸款審核時間，為何仍有市民反映公積金放款慢？
李慶星表示，主要因為文字資料有誤造成了貸款申請退件，退件占總申請的兩至三成，直接影響了辦理手續(xù)審批流程。
對此，有人提出公積金中心可借鑒商業(yè)銀行的處理業(yè)務的方式，安排相關的工作人員到售樓部辦理公積金貸款業(yè)務，這樣既可以提高效率，也可以減少文字資料出錯的概率。對此，李慶星表示，目前，由于人手等問題，暫無此計劃。[次頁標題= 導航短標題=]
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全市15家商業(yè)銀行可貸公積金
曾經(jīng)，售樓員以“因為沒有盈利，銀行不愿意做公積金”貸款為說辭拒絕為客戶申請公積金貸款？對此，銀行是否因為此理由不愿意支持公積金貸款？
記者采訪了與東莞公積金中心合作的各大商業(yè)銀行，銀行相關負責人均表示，公積金貸款是民生工程，承擔一定的社會責任。若公積金中心通過貸款審批，銀行會馬上放款。
一位銀行的內(nèi)部人員告訴記者，公積金中心會給予銀行相關的手續(xù)費用。不過，公積金中心只是與部分商業(yè)銀行合作辦理貸款業(yè)務，某些開發(fā)商或未與相關的商業(yè)銀行合作，導致某些樓盤未能辦理公積金業(yè)務。
李慶星亦表示，公積金中心委托銀行辦理貸款業(yè)務，會給予銀行一定的手續(xù)費，約占利息的5%。
某商業(yè)內(nèi)部工作人員表示，商業(yè)貸款與公積金貸款相比，商業(yè)貸款由銀行審核通過可以馬上放款，公積金貸款則需要公積金審核后銀行才能放款，而組合貸款需要公積金中心和商業(yè)銀行共同審批，雙方通過后可以放款。
目前，共有15間商業(yè)銀行與東莞公積金中心簽訂委托貸款協(xié)議，包括建設銀行東莞分行、中國銀行東莞分行、農(nóng)業(yè)銀行東莞分行、工商銀行東莞分行、招商銀行東莞分行、東莞銀行、東莞農(nóng)商銀行、中信銀行東莞分行、廣發(fā)銀行東莞分行、興業(yè)銀行東莞分行、郵政儲蓄銀行東莞分行、上海浦東發(fā)展銀行東莞分行、華夏銀行東莞分行、交通銀行東莞分行、渤海銀行東莞分行。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，公積金貸款屬于政策性貸款，公積金中心對其風險把控非常嚴格，審批的條件比較嚴謹，手續(xù)也較為煩瑣。這樣，一方面開發(fā)商擔心購房者反悔退房，另一方面開發(fā)商更愿意盡快回籠資金�；谝陨蟽煞N原因，開發(fā)商更愿意購房者選擇商業(yè)貸款。
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公積金新政出臺時間仍未定
據(jù)統(tǒng)計，截至今年11月底，東莞市住房公積金繳存總人數(shù)達97.25萬人，今年累計繳存額達752748萬元；今年累計提取額450151萬元；今年新增貸款累計16490萬元，共計發(fā)放貸款（含二手）3205筆；個貸率約為62%，可見資金非常充裕。
從以上數(shù)據(jù)可看，東莞公積金的資金非常充裕，不存在額度低的狀況，為何公積金貸款遇冷？
李慶星總結了以下幾方面的因素，首先，職工不符合公積金貸款的條件，如其賬戶余額不足，某些企業(yè)沒有足額為員工繳存公積金，降低其公積金貸款的基數(shù)，變相剝奪職工的利益，如員工月薪8000元，企業(yè)只按照3000元/月的工資標準繳存公積金。他表示，若公積金中心得知該情況的發(fā)生，會催促企業(yè)全員足額繳存公積金。
他說，另外，受制于現(xiàn)行的可貸公積金余額的8倍的政策條件，很多職工不符合貸款的條件。公積金新政將改變這一現(xiàn)狀，最高可貸款接近余額20倍。不過，該新政還處于走流程階段，出臺的時間未定。
“還有一個很重要的原因是，購房者使用公積金貸款的占比較低，受制于公積金的繳存面低�！崩顟c星表示。
據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在企業(yè)的職工應繳存公積金是424萬人，賬戶數(shù)（包括休眠賬戶）共計126萬人，實際繳存公積金96.5萬人，只占其中的四分之一，可見，實際繳存公積金的人數(shù)遠小于企業(yè)的職工應繳存公積金的人數(shù)。
李慶星說：“如何提供企業(yè)為職工繳存公積金的意識顯得十分重要。公積金中心接到此類投訴，會及時取證，查清事實后責令企業(yè)三個月內(nèi)整改�！�
現(xiàn)階段，東莞與珠三角7城實現(xiàn)互貸，暫未擴大互貸的范圍�！澳壳�，至于東莞公積金是否能在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)互貸，還在研究階段�！崩顟c星表示：“另外，我們了解到有一類群體因為工作的原因被派駐到東莞，其戶口或在湖北省，在廣州繳存社保公積金。因此，他們是無法提供東莞的戶籍證明和繳存證明，也難以在東莞申請公積金貸款的�！�
■公積金貸款流程
●客戶到樓盤簽約，簽約后由樓盤律師遞送客戶資料到公積金中心進行審批，公積金中心需要在5個工作日內(nèi)審核資料。
●審批完成后，公積金中心通過公積金貸款系統(tǒng)將審批信息發(fā)送到樓盤律師處，再由律師遞交資料及系統(tǒng)數(shù)據(jù)到銀行。
●銀行在8個工作日內(nèi)核定資料、簽署合同并放款。
●其他時間空隙是律師報送資料的中間環(huán)節(jié)。
■公積金資金充裕
截至今年11月底，東莞市住房公積金繳存總人數(shù)達97.25萬人，今年累計繳存額達752748萬元；今年累計提取額450151萬元；今年新增貸款累計16490萬元，共計發(fā)放貸款（含二手）3205筆；個貸率約為62%。
南方日報記者 葉永茵 郝金朋