從11月份以來(lái)，杭州商品房庫(kù)存一直在15萬(wàn)套左右徘徊。而年初的時(shí)候，這個(gè)庫(kù)存量為11.3萬(wàn)套。最近幾個(gè)月，雖然成交有起色，但是有更多的新項(xiàng)目領(lǐng)取了預(yù)售證，杭州的樓市仍然被高庫(kù)存綁架，很多開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)。
15萬(wàn)套的庫(kù)存哪里來(lái)的？錢江晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，住宅庫(kù)存中，余杭占了總庫(kù)存的近一半；而商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存中，以主城區(qū)為主，占了六成，其中以下城區(qū)和濱江區(qū)商業(yè)庫(kù)存最為嚴(yán)重。
商品房庫(kù)存量
三年翻一倍
12月10日，據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶指數(shù)，杭州商品房庫(kù)存量為149702套；2011年12月31日，杭州商品房庫(kù)存量為78458套。可以說(shuō)，僅三年時(shí)間，杭州商品房庫(kù)存量翻了一倍。這當(dāng)然與這幾年的外來(lái)房企瘋狂拿地以及調(diào)控對(duì)樓市的影響息息相關(guān)。背負(fù)著如此沉重的庫(kù)存壓力，杭州樓市可以說(shuō)這幾年走得比較艱難。
根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的三年，庫(kù)存量增加最多的是在去年和今年。去年增加了約3萬(wàn)套，今年至今增加了3.7萬(wàn)套。其中，主城區(qū)增加了2.5萬(wàn)套，比三年前增加了57%；余杭區(qū)增加2.9萬(wàn)套，比三年前增加了103%。
11月份，杭州市區(qū)商品房簽約11296套，但與此同時(shí)，庫(kù)存也暴漲9629套。臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商有的出于年底沖量的目的，有的是開(kāi)盤一再延遲實(shí)在拖不過(guò)年關(guān)，大量的預(yù)售證被領(lǐng)出，這也造成庫(kù)存大增。新開(kāi)的像新天地G193廣場(chǎng)，一次性拿出3194套房源預(yù)售證；之江誠(chéng)品推出551套房源；濱江寶龍城市廣場(chǎng)推350套房源；陽(yáng)光城翡麗灣497套房源等；另外，還有不少項(xiàng)目加推。
余杭占據(jù)住宅庫(kù)存近半
尤以臨平街道為甚
如果把住宅和非住宅區(qū)的庫(kù)存分開(kāi)比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)余杭區(qū)的住宅庫(kù)存壓力遠(yuǎn)超主城區(qū)，成為庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)。
根據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶指數(shù)，12月10日杭州市區(qū)住宅庫(kù)存98050套，其中余杭區(qū)量最大為45108套，占到46%，比主城區(qū)庫(kù)存37135套還多出約8000套。
而以余杭的四個(gè)組團(tuán)來(lái)看，臨平副城的商品房庫(kù)存量最大，達(dá)25581套，余杭組團(tuán)排第二為13981套，再次是良渚組團(tuán)10246套。
錢江晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，余杭區(qū)的庫(kù)存中，住宅與非住宅的比例約為4∶1，也就是說(shuō)，大量的庫(kù)存為住宅。而如果以街道來(lái)分，庫(kù)存最嚴(yán)重的依次排序?yàn)椋号R平街道、良渚街道、南苑街道、閑林街道、五常街道、星橋街道、崇賢街道、喬司街道等。
臨平街道在售樓盤52個(gè)，庫(kù)存在200套以上的樓盤有21個(gè)共11162套房源。除了萬(wàn)寶城、理想銀泰城、華元?dú)g樂(lè)城、和合財(cái)富中心，其余都為住宅項(xiàng)目，其中夾雜著已經(jīng)開(kāi)盤好幾年的大盤，也有一些今年新開(kāi)項(xiàng)目。而臨平街道中，又尤以臨平北庫(kù)存最為嚴(yán)重。像山語(yǔ)院雖然今年賣掉了600余套房子，但仍然有621套的可售房源；理想灣去化了1000余套房源，但仍然有1075套可售；就連東廈東港花苑這樣的老盤，還仍然有767套房源。
良渚街道在售樓盤46個(gè)，庫(kù)存在200套以上的樓盤有16個(gè)共7553套房源。記者發(fā)現(xiàn)良渚板塊的樓盤推盤量都比較大，而且都是在近兩年內(nèi)開(kāi)盤的，一些老盤的尾盤加上新盤的大量推盤，雖然去化尚可，但也使得良渚的住宅庫(kù)存一下子加大。像贊成贊城918套房源目前可售594套；名城博園1157套目前可售757套。
還有一些板塊，雖然在售樓盤不多，但因?yàn)楦鳂潜P的房源量大，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈。比如崇賢街道，僅5個(gè)主要樓盤在售，但卻有2714套可售房源；旭輝府有1450套；贊成杭家有655套；佳源名城有317套；北宸府有292套。也正因此，今年杭家和佳源名城引發(fā)了一場(chǎng)激烈的價(jià)格戰(zhàn)。
余杭區(qū)的庫(kù)存之所以高企超過(guò)主城區(qū)，一方面是這幾年余杭加大了推地力度，且往往推地面積偏大，使得樓盤推出房源量比較大；另一方面配套遠(yuǎn)不如主城區(qū)，使得主城區(qū)的剛需面對(duì)較偏遠(yuǎn)板塊望而卻步，購(gòu)房者以周邊居民為主。
主城區(qū)巨無(wú)霸型商業(yè)項(xiàng)目庫(kù)存多
尤以城北為甚
和住宅中余杭超過(guò)主城區(qū)不同，商業(yè)庫(kù)存中主城區(qū)占據(jù)絕對(duì)地位，占到六成之多。還是以12月10日為例，杭州非住宅庫(kù)存51652套中，主城區(qū)有32316套，余杭區(qū)僅11248套。而當(dāng)天，杭州主城區(qū)的住宅庫(kù)存為37135套，主城區(qū)住宅和非住宅庫(kù)存的比例約1∶0.87。
記者同樣對(duì)主城區(qū)庫(kù)存在200套以上的共102個(gè)樓盤進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，商業(yè)項(xiàng)目往往扎堆，而且每個(gè)樓盤的可售房源量比較大。以區(qū)域來(lái)劃分，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存最嚴(yán)重的依次為下城區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)（含之江）、江干區(qū)、拱墅區(qū)。
其中商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存比例最高的為下城區(qū)。記者對(duì)下城區(qū)在售樓盤可售量在200套以上的10個(gè)樓盤進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，10個(gè)樓盤總可售9553套，其中商業(yè)項(xiàng)目有6個(gè)盤總可售7383套，比例占到了77%。其中多集中在城北片，像新天地G193廣場(chǎng)一次性領(lǐng)出所有預(yù)售證共3194套房源；中大銀泰城目前還有1334套可售；新天地也有2106套可售。
拱墅區(qū)北部也有幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的“巨無(wú)霸”。像萬(wàn)通中心，目前還有601套可售；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，雖然一直賣得不錯(cuò)，但也仍然有1094套可售；中鐵建國(guó)際公館還有841套房源。
濱江區(qū)可售量在200套以上的樓盤僅11個(gè)，但是共可售7917套房源中，商業(yè)地產(chǎn)6個(gè)，共4465套，超過(guò)一半。其中像世茂中心一下子領(lǐng)出1106套房源；寶龍城市廣場(chǎng)350套房源、玲瓏府的商業(yè)部分目前還有869套可售；博邑郡705套可售。
江干區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目庫(kù)存主要集中在錢江新城，像世包國(guó)際中心領(lǐng)出684套房源尚未開(kāi)盤；日信國(guó)際DOUBLE領(lǐng)出669套房源日，其他還有來(lái)福士中心、財(cái)富金融中心、東方君悅等。
今年的杭州樓市，雖然近幾個(gè)月開(kāi)始發(fā)力，但發(fā)力的重點(diǎn)始終是住宅，商業(yè)地產(chǎn)一直處于比較低迷狀態(tài)。這或許歸結(jié)于近幾年電商的火熱和傳統(tǒng)商鋪的衰落，但是綜合體類的商業(yè)，或許仍然是未來(lái)體驗(yàn)式消費(fèi)的重點(diǎn)。明天，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店滿鋪開(kāi)業(yè)，或許能為其商業(yè)地產(chǎn)的銷售帶來(lái)更多利好。