由于房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的周期性，而庫(kù)存直接影響到上市房企的業(yè)績(jī)，庫(kù)存高低也是投資者頗為關(guān)注的問(wèn)題。

　　目前行業(yè)整體庫(kù)存水平如何？企業(yè)從戰(zhàn)略角度如何把握好庫(kù)存這一指標(biāo)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪了賽普咨詢研究院高級(jí)咨詢師李春亮，對(duì)房企庫(kù)存進(jìn)行深入剖析。

　　NBD：從房企角度看，庫(kù)存有不同的分類，包括未開(kāi)工、在建開(kāi)發(fā)工程、庫(kù)存現(xiàn)房、在銷項(xiàng)目、未開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目以及尚未結(jié)算的項(xiàng)目等。從開(kāi)發(fā)商的角度看，哪類庫(kù)存的去化，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響最大？

　　李春亮：無(wú)論是哪個(gè)階段的庫(kù)存，從本質(zhì)上看，拿地之后回款時(shí)間拖得越久，成本代價(jià)就越高，對(duì)房企的壓力自然就越大。所以，庫(kù)存現(xiàn)房無(wú)疑是包袱最重的。

　　其實(shí)，房企更多的庫(kù)存壓力出現(xiàn)在開(kāi)盤前后這個(gè)階段。從近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)盤一次去化率能達(dá)六成的項(xiàng)目就已經(jīng)不錯(cuò)，還有近一半庫(kù)存對(duì)后期續(xù)銷帶來(lái)的壓力可想而知。反過(guò)來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)閾?dān)憂開(kāi)盤效果不夠理想，一些項(xiàng)目將開(kāi)盤時(shí)間往后一拖再拖，致使大部分庫(kù)存的壓力通過(guò)開(kāi)盤彰顯出來(lái)。開(kāi)盤可能是一個(gè)收獲期，亦可能是一個(gè)危險(xiǎn)期。

　　NBD：住建部提出今年下半年要積極去庫(kù)存，您認(rèn)為提出去庫(kù)存目標(biāo)的出發(fā)點(diǎn)是什么？

　　李春亮：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)是規(guī)律，但波動(dòng)幅度和持續(xù)時(shí)間卻受外力影響。一方面是需求端的去投資化，另一方面是供應(yīng)端的過(guò)度投資化，兩者共同作用引發(fā)了目前樓市供需結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。住建部提出的積極去庫(kù)存就是疏通的思路，引導(dǎo)市場(chǎng)盡快回歸到供需平衡的健康發(fā)展軌道。

　　NBD：從行業(yè)實(shí)際情況看，今年的庫(kù)存壓力如何，是否還處于可控水平，房企應(yīng)該擴(kuò)張拿地還是加速去庫(kù)存？

　　李春亮：目前部分城市庫(kù)存壓力非常大，去庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。至于土地儲(chǔ)備，在現(xiàn)金流安全和資金成本可控的前提下，在窗口期適度補(bǔ)倉(cāng)是房企的必然選擇。

　　NBD：房企在去庫(kù)存方面可以有哪些新的舉措？

　　李春亮：回看2014年這場(chǎng)持久的去庫(kù)存之戰(zhàn)，出現(xiàn)了多種多樣的營(yíng)銷創(chuàng)新，但主要集中于兩大發(fā)力點(diǎn)，一是降價(jià)，二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大概有五種：一是降低首付門檻，例如以恒大、合生為代表的零首付等概念；二是外延營(yíng)銷隊(duì)伍，例如萬(wàn)科的全民經(jīng)紀(jì)人、碧桂園的編外經(jīng)紀(jì)人等；三是深挖老客戶，例如綠城發(fā)放的300億元優(yōu)惠券等；四是創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)渠道，例如萬(wàn)科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節(jié)”等；五是眾籌模式，一些房企已經(jīng)在做了，但規(guī)模都不大，不過(guò)未來(lái)的前景值得期待。

　　NBD：今年政策利好面不斷疊加，包括限購(gòu)、限貸的松綁、降息等，能否從基本面上解決庫(kù)存問(wèn)題？

　　李春亮：近期的一系列政策調(diào)整無(wú)疑是利好因素，對(duì)加快去化有一定正向作用，但市場(chǎng)反響并無(wú)房企期待的那樣理想。庫(kù)存壓力短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，過(guò)度透支的市場(chǎng)供需差徹底消除需要時(shí)間，而且這個(gè)時(shí)間在各個(gè)城市的差異較大。

　　NBD：企業(yè)如何從戰(zhàn)略角度把握好存貨這一指標(biāo)？

　　李春亮：企業(yè)在選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略還是收縮戰(zhàn)略時(shí)，既要統(tǒng)籌考慮大周期，更有必要研究單城市的小周期。大周期決定了整體戰(zhàn)略布局，小周期影響著具體拿地路徑。還需要通過(guò)強(qiáng)有力的資源統(tǒng)籌和精準(zhǔn)的分配實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略和路徑的匹配。因此，在整體現(xiàn)金流相對(duì)安全的前提下，各城市存貨量控制是一道多選題，可能存在許多種組合解。決不能采用一刀切的方式去化，對(duì)資金安全和利潤(rùn)平衡點(diǎn)的掌握很關(guān)鍵，也很難�！　∶拷�(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京