在拿到港交所的“小紙條”(上市通行證)后，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)在香港展開了路演，最新版本的招股說明書顯示，無論是剝離短期盈利能力較差的幾大旅游公司，還是將O2O電商平臺正式納入上市公司板塊，亦或大幅提高年度溢利，都可以說是萬達(dá)在全方位為自己的估值護(hù)航，昨日路演現(xiàn)場傳出的消息也顯示，41.8-49.6港元的招股價雖然低于此前市場的傳言，但包括科威特投資局(KIA)在內(nèi)的數(shù)十家機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)先行認(rèn)購。
納入電商：為估值增添故事
雖然對于萬達(dá)而言旅游文化是其最看重且發(fā)力的板塊，但由于其運營不夠成熟不足以吸引資本的青睞，相反，互聯(lián)網(wǎng)被熱捧的今天，線上線下結(jié)合的電商故事卻總是能夠引起資本市場的無限興趣和猜想。
北京商報記者從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)披露的更新版招股說明書中看到，這家名為“Wanda Information”的公司，為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島注冊成立，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬達(dá)集團(tuán)、騰訊以及百度分別持有合營公司70%、15%以及15%的股權(quán)，并規(guī)劃投資50億元，在三年內(nèi)完成注入。 換句話說，至此，“騰百萬”聯(lián)手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中。
或許是受此利好，據(jù)知情人士透露，昨日萬達(dá)在香港的路演，與會投資者達(dá)到了200余人，招股區(qū)間介乎每股41.8-49.6港元，集資規(guī)模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)，其中科威特投資局、中國人壽和中國平安承諾在此次IPO中各投入3億美元，總計認(rèn)購金額約20億美元。
剝離旅游：甩開不掙錢的大塊頭
除了加法，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在上市前為全力護(hù)航估值，也在做著相應(yīng)的減法。
在其最新招股說明書第145頁，“境內(nèi)附屬公司”一欄中只剩下了4家公司，曾在9月的招股說明書中出現(xiàn)過的“大連金石文化旅游投資有限公司”以及“西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”兩家公司已經(jīng)被剝離了出去。
招股書顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)分別以21.44億元以及9.49億元的現(xiàn)金代價將西雙版納以及金石兩家公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬達(dá)文化，從而不再擁有上述兩家公司的股權(quán)。與上述兩家公司有著同樣命運的還有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)全資持有的青島游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)同樣以10.42億元的代價將其所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬達(dá)文化，這也就意味著這三家公司將與即將上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不再有關(guān)系。
據(jù)悉，西雙版納項目、大連金石灘項目的部分股權(quán)以及青島游艇產(chǎn)業(yè)園全部股權(quán)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)于今年1月剛剛從萬達(dá)集團(tuán)接手的，與此同時裝入上市資產(chǎn)包的還有青島東方影都，如今除了青島東方影都外，其他項目逐一遭遇剝離，對此萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在其招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發(fā)因土地用途調(diào)整以及若干初步土地開發(fā)工程未完成而涉及或然性�！�
但在業(yè)內(nèi)人士看來，上述項目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。招股說明書顯示，上述三個項目中，只有西雙版納國際旅游于今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤，其他兩個項目還都在前期投入階段。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過剝離資產(chǎn)可以獲得5.21億元的收益。其實，遭遇萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)甩手的項目不止這些。招股說明中提到，萬達(dá)旗下最重要的旅游地產(chǎn)項目——長白山旅游度假項目也排除在了上市公司之外。萬達(dá)承認(rèn)，該項目目前并沒有業(yè)務(wù)經(jīng)營，且截至今年6月底，該項目總資產(chǎn)達(dá)到116億元，凈虧損4.5億元。
綜上所述，上述被剝離的項目共同點為涉及旅游且還不具備盈利能力。對此，克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄表示：“萬達(dá)的旅游項目仍然處于初創(chuàng)階段，且項目體量大，前期投入也大，因此剝離這些項目，能夠讓上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)變得更輕，也會拉高整體盈利能力。”
另有分析也指出，萬達(dá)此舉也是為后期旅游項目的統(tǒng)一打包上市做準(zhǔn)備�！皩⑸虡I(yè)和旅游分開，各自實現(xiàn)上市或許也是萬達(dá)的另一步棋�！�
拉高溢利：高增長換取高估值
與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)9月公布的招股說明書相比，萬達(dá)的公司擁有人應(yīng)占預(yù)測綜合溢利從此前的不少于199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預(yù)測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應(yīng)占預(yù)測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。
分析人士認(rèn)為，整體溢利預(yù)測的提升與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)提高整體估值的想法息息相關(guān)。從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)籌備上市以來，憑借商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃，能否換來高估值一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題，就在此前有消息稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次上市融資額將遠(yuǎn)低于之前預(yù)期的100億美元，融資額低也就表明萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的整體估值也會縮水。
蘭德咨詢總裁宋延慶曾表示，影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值的因素主要有兩點：一方面是其本身快速增長期已過，資本市場對其想象空間有限；另一方面國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化較為嚴(yán)重，留給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空間已縮小。
“不過，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的O2O可以彌補(bǔ)這一缺陷�！睒I(yè)內(nèi)人士稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場完全實行市場化發(fā)行，對企業(yè)盈利業(yè)績沒有要求，對關(guān)聯(lián)交易也相對寬松，在此背景下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)溢利預(yù)期的提高將更有利于獲得比較合理的估值。
北京商報記者 齊琳 阿茹汗/文 宋媛媛/制表
萬達(dá)上市坎坷路
2005年
萬達(dá)開始資本運作選定以REITs形式在港上市
2006年7月
監(jiān)管部門下發(fā)“171號文件”，萬達(dá)REITs計劃擱淺
2008年
萬達(dá)籌備A股上市，遇到新股發(fā)行叫停
2013年4月
香港恒力地產(chǎn)復(fù)牌，萬達(dá)借殼上市敲定
2014年7月
萬達(dá)發(fā)布公告，終止商業(yè)地產(chǎn)在A股審核
2014年9月
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股說明書現(xiàn)身港交所