2014年以來(lái)，我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu)，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。
□國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組
一、2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó)，國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。
(一)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)
有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國(guó)房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國(guó)房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢(shì)，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi)，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開(kāi)始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國(guó)房指數(shù)小幅提升0.04。
(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期限購(gòu)、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場(chǎng)低迷，需求觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外，一直低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開(kāi)始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長(zhǎng)較快
整體看，2014年1-10月房地產(chǎn)資金來(lái)源增幅大幅下滑，僅2月資金來(lái)源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，增長(zhǎng)13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國(guó)內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國(guó)外資金從9月出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
(四)商品房和住宅銷售均為負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅不斷擴(kuò)大
今年以來(lái)，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.3%。
(五)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯
反映房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在2014年也出現(xiàn)一定的松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格從環(huán)比來(lái)看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。
從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份減少了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。
(六)保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期
根據(jù)住建部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工720萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。而2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至當(dāng)年9月底，開(kāi)工620萬(wàn)套，基本建成410萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開(kāi)工數(shù)據(jù)來(lái)看，這一進(jìn)度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。
雖然今年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題。有的省份資金還沒(méi)有完全落實(shí)，一些項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、質(zhì)量存在問(wèn)題；公租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果及存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度加大
房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷多年的快速增長(zhǎng)后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購(gòu)調(diào)控政策影響下，調(diào)整開(kāi)始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場(chǎng)預(yù)期，如果說(shuō)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求受到限貸限購(gòu)的影響，那么近期很多放開(kāi)限購(gòu)的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。
此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)人們對(duì)收入預(yù)期的改變，降低對(duì)房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)借款能力，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購(gòu)房貸款資金需求的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴(kuò)大。
(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹
隨著限貸、限購(gòu)調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低位運(yùn)行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場(chǎng)權(quán)。去年底政府工作報(bào)告就指出，未來(lái)將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但注意遏制投資、投機(jī)性需求，也主要加大熱點(diǎn)地區(qū)的土地供給。在市場(chǎng)低位運(yùn)行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，目前僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞，限購(gòu)令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也逐漸見(jiàn)底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對(duì)首套房認(rèn)定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長(zhǎng)進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)也必然影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入新常態(tài)。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟和理性的常態(tài)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進(jìn)入快速發(fā)展、價(jià)格快速上漲階段。如今，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入減速換擋期，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生一定變化，那種房地產(chǎn)市場(chǎng)全面繁榮，開(kāi)發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時(shí)代顯然一去不復(fù)返�，F(xiàn)在，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地和住房需求者購(gòu)房都相對(duì)成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機(jī)需求和擴(kuò)大供給雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購(gòu)”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說(shuō)隨著此次樓市調(diào)控政策“見(jiàn)底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進(jìn)入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)完全放開(kāi)，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為一種常態(tài)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化會(huì)更加突出。1998年房改以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍快速發(fā)展，價(jià)格快速上漲，如今也步入了一個(gè)新階段。住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫(kù)存化周期明顯拉長(zhǎng)，庫(kù)存壓力不斷加大。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，9月全國(guó)新建商品住宅庫(kù)存量再創(chuàng)新高，為近五年來(lái)最高。截至9月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28013萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%，同比增長(zhǎng)23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬(wàn)、20167萬(wàn)和4052萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長(zhǎng)39.6%、21.8%和21.1%。4個(gè)一線城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅有所擴(kuò)大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫(kù)存量環(huán)比減少0.9%，同比增長(zhǎng)36.7%。繼9月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，10月庫(kù)存出現(xiàn)下跌。這也是近9個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的釋放。
(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)
從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，受到限購(gòu)放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開(kāi)始回升，黃金周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的最大改變是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，除了供需因素之外，也在于市場(chǎng)預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購(gòu)房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍，加快商品房去庫(kù)存化的進(jìn)度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)仍然偏高，政策放松只會(huì)釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會(huì)使得調(diào)整的幅度有限。
(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要建立長(zhǎng)效機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無(wú)疑是大方向，取消限購(gòu)等手段只是時(shí)間問(wèn)題，而全面取消限購(gòu)后房地產(chǎn)市場(chǎng)必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力，而不是相互掣肘。當(dāng)前保障性住房建設(shè)力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進(jìn)。按照國(guó)土部提出的時(shí)間表，2014年基本完成各級(jí)職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開(kāi)查詢。
四、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整
2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會(huì)將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過(guò)度打壓；也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價(jià)
前幾年房地產(chǎn)需求購(gòu)買力透支，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。前期過(guò)度投資的房地產(chǎn)隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立的預(yù)期，將會(huì)逐步從投資中釋放出來(lái)，形成二手房供給。同時(shí)，金融市場(chǎng)和國(guó)企改革將會(huì)吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會(huì)難以改變，在政策不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的空間。預(yù)計(jì)2015年上半年可能會(huì)延續(xù)2014年第四季度去庫(kù)存化的積極影響，房企也會(huì)抓住改善性住房需求釋放機(jī)會(huì)，以價(jià)換量加快去庫(kù)存步伐，2015年下半年需求在沒(méi)有政策刺激下將會(huì)重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價(jià)。
(二)房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)下降，投資同比將會(huì)在8%左右
2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對(duì)的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，加劇去庫(kù)存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担?-9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬(wàn)平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開(kāi)發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。
(三)房?jī)r(jià)整體將會(huì)繼續(xù)向下，各地差異較大
繼2014年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、全球流動(dòng)性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來(lái)房?jī)r(jià)向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期和需求，房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變。房?jī)r(jià)調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢(shì)，各地的價(jià)格變化與庫(kù)存量關(guān)系密切。
五、合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 保障房與商品房建設(shè)并重
(一)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)
我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者，還有一個(gè)重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還有巨大的市場(chǎng)潛力；另一方面隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)縮小。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個(gè)暴利行業(yè)。因此，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)既不必過(guò)分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投機(jī)場(chǎng)所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。
(二)做好區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求研究
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是全國(guó)一盤棋狀態(tài)，如果任由市場(chǎng)盲目發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)當(dāng)前各地“鬼城”報(bào)道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對(duì)各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起基礎(chǔ)作用，但針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求研究，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的變量，加強(qiáng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更精細(xì)化發(fā)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的需要。
(三)繼續(xù)貫徹保障房與商品房市場(chǎng)建設(shè)并重
中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬(wàn)戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭(zhēng)基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。
健全保障房的長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化和歸并；應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性；發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理保障性住房；還要建立健全動(dòng)態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。
(四)合理引導(dǎo)高中低端住房市場(chǎng)供給
房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然主要交給市場(chǎng)，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會(huì)各階層對(duì)于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會(huì)讓市場(chǎng)出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對(duì)于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對(duì)于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對(duì)中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對(duì)這部分土地供應(yīng)的變化引起房?jī)r(jià)急劇波動(dòng)。對(duì)于高端市場(chǎng)，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國(guó)人多地少的國(guó)情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過(guò)土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長(zhǎng)期看，我國(guó)中低端需求市場(chǎng)在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。
(五)在長(zhǎng)效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然比較低迷，但房?jī)r(jià)整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢(shì)迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行重新回歸到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限貸已經(jīng)沒(méi)有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房?jī)r(jià)與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。
(六)地方政府救市應(yīng)綜合考慮短期和長(zhǎng)期效果
毫無(wú)疑問(wèn)，地方政府救市行為對(duì)于樓市的短期激勵(lì)作用是明顯的。通過(guò)降低購(gòu)房門檻或成本，刺激市場(chǎng)需求，改變購(gòu)房者心理預(yù)期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實(shí)際也相當(dāng)于提前透支一部分人的需求能力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。
地方政府救市除了考慮近期效果外，更應(yīng)考慮遠(yuǎn)期效果。托住房地產(chǎn)價(jià)格可以維持高地價(jià)，對(duì)支持地方財(cái)政確實(shí)有利，但高地價(jià)必然提高當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營(yíng)成本，制約經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展，必須統(tǒng)籌考慮好地方經(jīng)濟(jì)近期效益和遠(yuǎn)期效益的關(guān)系。(執(zhí)筆：鄒士年)