坪山泰和塔。
坪山新區(qū)體育中心。
環(huán)境優(yōu)美的坪山中心公園。
坪山新區(qū):當(dāng)好深圳發(fā)展新增長(zhǎng)極
2014,坪山樓市一直火爆,呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì):推盤量大,貨量充足,尤其是剛需盤集中上市;交通便利,價(jià)格不高,成為眾多“白骨精”追逐對(duì)象。坪山,成為繼龍華新區(qū)、前海之后,深圳人又一個(gè)置業(yè)主場(chǎng)。從城市發(fā)展角度來(lái)看,深圳經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展,城市發(fā)展向東擴(kuò)張,深圳未來(lái)發(fā)展增長(zhǎng)極或許正是坪山。
價(jià)格洼地,坪山房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)迅速上漲期
當(dāng)很多人還在糾結(jié)于錯(cuò)失了前海、龍華時(shí),深圳另一新區(qū)——坪山新區(qū)樓市悄然升溫,包括萬(wàn)科、中糧、招商、金地、深業(yè)等在內(nèi)的眾多品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在此初步完成布局。據(jù)了解,繼萬(wàn)科金域緹香之后,坪山目前在售的品牌項(xiàng)目包括:中糧一品瀾山、彭成大東城、招商花園城、金地朗悅、京基御景印象、六和城、京基御景印象、中駿四季陽(yáng)光、天巒湖、祥祺濱河苑等。隨著廈深高鐵的開(kāi)通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出現(xiàn),坪山樓市已然成為深圳開(kāi)發(fā)商的又一主戰(zhàn)場(chǎng)。
有專家表示,因?yàn)楸葍r(jià)效應(yīng),坪山房?jī)r(jià)接下來(lái)很可能迎來(lái)迅速上漲的周期?v觀周邊區(qū)域,寶安中心區(qū)房?jī)r(jià)已漲至3.5萬(wàn)以上,寶安西鄉(xiāng)近期已然逼近3萬(wàn)大關(guān);龍華則在一波開(kāi)盤潮中迅速?zèng)_擊3萬(wàn);龍崗中心城早早進(jìn)入2萬(wàn)大關(guān)。不難看出,坪山新區(qū)是目前深圳房?jī)r(jià)最低的區(qū)域之一,一流品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品均價(jià)1.3萬(wàn)左右,價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯,未來(lái)價(jià)值空間可期。
建立時(shí)間才五年的坪山新區(qū),是深圳最年輕、極具發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)之一,已走上了高速發(fā)展的快車道。資料顯示,坪山新區(qū)連續(xù)四年蟬聯(lián)深圳各區(qū)GDP增速第一,投資規(guī)模更是超過(guò)鹽田、福田。坪山新區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)在坪山新區(qū)價(jià)值投資論壇上介紹說(shuō),坪山將以城市更新為主要手段,推進(jìn)城市風(fēng)貌的改變,而交通提速,將極大縮短坪山和市區(qū)的距離。新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹,“今年起,深圳市一級(jí)的交通投入,坪山占28%。坪山與市內(nèi)的幾條大干道都在未來(lái)兩三年建成或者開(kāi)建,包括坪鹽隧道,建成之后7分鐘就可以從坪山到鹽田港,還有龍坪快速、東部過(guò)境通道等。預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)形成骨干路網(wǎng)”。
貨量充足,坪山樓市競(jìng)爭(zhēng)白熱化、客戶“全市化”
據(jù)悉,今年坪山入市的全新樓盤有六和城、京基·御景印象、天巒湖、力高·君御國(guó)際、祥祺濱河苑等,部分樓盤今年推貨量預(yù)計(jì)都近千套,而去年底開(kāi)盤的坪山招商花園城今年加推四批單位、金地朗悅也加推了二批單位。統(tǒng)計(jì)顯示,坪山新區(qū)目前在售在建項(xiàng)目達(dá)7個(gè),總建筑面積123萬(wàn)平方米,全年可供銷售約5200套,總供應(yīng)量約為去年兩倍。
今年上半年坪山四盤齊開(kāi),成為深圳樓市最大亮點(diǎn),下半年該片區(qū)則基本處于老盤推新,持續(xù)消化庫(kù)存階段。因?yàn)樨浟砍渥,除了本地客戶消化外,“關(guān)內(nèi)”客戶越來(lái)越成為坪山樓盤的重要客戶,坪山新區(qū)客戶全市化的趨勢(shì)將更為明顯。一位新開(kāi)樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者說(shuō),“我們是中心區(qū)客戶來(lái)坪山看樓的第一站,也是必經(jīng)之地,利用這個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì),每周末都可以看到大量來(lái)自福田、羅湖、南山的客戶!币虼,在坪山經(jīng)常看到中介截客現(xiàn)象。
從去年情況看,前期登記客戶中本區(qū)域和中心區(qū)的比例是六比四,但成交時(shí)中心區(qū)客戶則占到了六成,因此今年全年市區(qū)客戶成為坪山各大盤爭(zhēng)搶的重點(diǎn)。
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度不斷拉大的背景下,為了搶占市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商不僅將優(yōu)惠幅度一再探底,而且迫于市場(chǎng)壓力,以往單一的折扣促銷逐漸擴(kuò)展為多重優(yōu)惠搭配一并推出。
面對(duì)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局,坪山樓市該怎樣突圍?業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)在“關(guān)內(nèi)”客戶組團(tuán)到坪山投資房產(chǎn),一般都是作中長(zhǎng)線打算,且整體占比不大,坪山樓市需要靠加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和完善區(qū)域配套來(lái)增加吸引力,以加快消化進(jìn)度,否則可能出現(xiàn)供大于求的局面。這也道出了各開(kāi)發(fā)商希望片區(qū)相關(guān)配套建設(shè)能盡快落實(shí),并進(jìn)一步改善,以吸引更多人來(lái)坪山買房的心聲。
中山大道沿線,坪山樓市下半場(chǎng)主場(chǎng)所在
在物業(yè)投資的黃金定律中,李嘉誠(chéng)說(shuō):地段,地段,還是地段。項(xiàng)目沿著地鐵線或是區(qū)域主干道沿線發(fā)展,似乎已經(jīng)成了開(kāi)發(fā)商約定俗成的規(guī)律。縱觀深圳各片區(qū),你都能發(fā)現(xiàn)主干道沿線聚集了大量新盤。
坪山,作為一個(gè)新區(qū),它的發(fā)展軌跡概莫能外,坪山的主干道——中山大道,一端緊接橫坪公路,一端緊接深汕公路,是坪山新城的黃金線。目前,沿線已經(jīng)聚集了招商花園城、六和城、金地朗悅、京基御景印象、力高君御國(guó)際、祥祺濱河名苑等多個(gè)樓盤,占坪山總盤量近7成。此外,還包括卓越舊改等待售項(xiàng)目。事實(shí)上,坪山的發(fā)展也是向主干道傾斜的,除了沿線扎堆了一批最早的商品房和天虹商場(chǎng)外,2015年年中,沿線還將修建有軌電車,交通路網(wǎng)將得到進(jìn)一步完善。
此外,華誼兄弟影視基地也選址中山大道沿線,政府規(guī)劃中的坪鹽通道將來(lái)也直接與中山大道交叉而過(guò),這些都意味著中山大道沿線將有更大的活力和發(fā)展空間。如此多的樓盤聚集中山大道沿線,無(wú)疑是沖著這里優(yōu)越的地段去的,因此,可以預(yù)見(jiàn),坪山樓市的下半場(chǎng)主場(chǎng)將在中山大道沿線。
片區(qū)觀察
坪山區(qū)域價(jià)值解讀
文化配套豐富
由招商地產(chǎn)代建的新區(qū)文化綜合體坪山市民中心,坐擁1900億政府規(guī)劃下行政辦公、總部金融、商務(wù)會(huì)展及高端居住區(qū)等頂極配套,被譽(yù)為坪山首席文化綜合體,其中包含書城影城、圖書館、美術(shù)館、展覽館、文化館、演藝中心六大主題場(chǎng)館,文化綜合體核心配套,可媲美福田市民中心。
其中,劇院規(guī)模約1.36萬(wàn)平方米,用于表演戲劇、話劇、歌劇等文娛場(chǎng)所,營(yíng)造深圳高層次藝術(shù)空間;美術(shù)館約5060平方米,兼具展覽、典藏、研究及文化教育和服務(wù)四大功能;展覽館約6180平方米,主要為城市規(guī)劃展區(qū)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)展區(qū)以及宣傳性展示活動(dòng);文化活動(dòng)中心約8960平方米,融合青少年活動(dòng)中心及相應(yīng)培訓(xùn)功能,提供文化、體育、教育、科普等多功能服務(wù);書城約9120平方米,從百科全著到家常菜譜的各色書系全面收納;電影院擁有優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施、先進(jìn)技術(shù)設(shè)備,為觀眾提供頂級(jí)影音享受和舒適觀影環(huán)境。
交通配套完善
坪鹽通道已于去年12月宣布動(dòng)工,建成后,從坪山出發(fā)到中心區(qū)可直接從坪鹽通道經(jīng)鹽壩高速、羅沙路、濱河大道進(jìn)入中心區(qū),全程約40分鐘;南坪快速全程免費(fèi),三期建成后將使目前坪山的交通便捷性有較大提升,目前一期已建成通車,二期基本建成,實(shí)現(xiàn)部分通車;東部過(guò)境高速公路預(yù)計(jì)將于今年年底全面開(kāi)工,途徑羅湖、坪山、龍崗三區(qū)。此外,深汕高速、綠梓大道、外環(huán)高速等城市路網(wǎng)也在加緊施工中。
地鐵建設(shè)方面,目前坪山有2條地鐵線路規(guī)劃建設(shè)中。一條是地鐵12號(hào)線,未來(lái)將連接龍崗中心城、坪山及坑梓片區(qū),途徑“體育新城”和“坪山新城”兩大新城,是服務(wù)于龍崗及坪山新區(qū)的一條局域線;另一條是地鐵14號(hào)線,該線路規(guī)劃為東部快線,建成后可實(shí)現(xiàn)6站直通福田,并在坪山站與地鐵12號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)接駁。
鐵路建設(shè)方面,廈深鐵路設(shè)坪山站,實(shí)現(xiàn)了從坪山到深圳北站約10分鐘,到福田中心約15分鐘、到香港新中心西九龍約30分鐘的區(qū)域內(nèi)速通。
生活綠意盎然
坪山新區(qū)地勢(shì)南高北低,被公認(rèn)為山川秀美、旅游資源豐富的為數(shù)不多的生態(tài)片區(qū)。坪山區(qū)域內(nèi),深圳主要河流之一——坪山河貫穿全境;北、東、南三面分別規(guī)劃有坪山-龍崗城市綠廊、坪山-坑梓綠廊、馬巒山森林郊野公園。數(shù)據(jù)顯示,坪山新區(qū)的生態(tài)控制線內(nèi)用地88.89平方公里,占總用地面積的53.22%,“有山、有水、有田園!
生態(tài)配套方面,新區(qū)現(xiàn)有最大公園是馬巒山郊野公園,總面積28平方公里,擁有深圳最大瀑布,是集休閑旅游、野外健身、自然生態(tài)教育為一體的市級(jí)郊野公園;另一重要公園配套——聚龍山生態(tài)公園位于坪山與坑梓交界處,是深圳少有的適合騎行徒步的公園。 ■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 謝 娟 孫漢平