▲倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)有一輪不小的利好行情
▲此前“雙11”銷(xiāo)情火爆，讓一些電商企業(yè)將貨物都堆到了馬路上
“雙11”的硝煙尚未散盡，“雙12”轉(zhuǎn)眼又至，快遞企業(yè)再聞爆倉(cāng)的消息，有不少快遞企業(yè)甚至不得不連夜處理快件以免將貨物堆積到門(mén)外。而此后的圣誕節(jié)、元旦等網(wǎng)購(gòu)高峰接踵而來(lái)。在人們的通常理解當(dāng)中，為了備戰(zhàn)紅火的第四季度市場(chǎng)，今年第三季度的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)必然是廣受歡迎。然而事實(shí)卻與大家所認(rèn)為的有所不同，根據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布的2014年第三季度數(shù)據(jù)來(lái)看，全市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的整體空置率有所上升，達(dá)8.4%。
供應(yīng)增加推動(dòng)空置率上升
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在電商行業(yè)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)和相關(guān)政策激勵(lì)下，本季度廣州非保稅倉(cāng)凈吸納量達(dá)9萬(wàn)平方米，但是由于本季度新落成供應(yīng)較大，個(gè)別新項(xiàng)目空置面積較多，使全市整體空置率上升至8.4%。
據(jù)了解，今年第三季度廣州有兩個(gè)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目竣工，均在黃埔區(qū)，分別是狀元谷電子商務(wù)園二期(項(xiàng)目規(guī)模4萬(wàn)平方米)和寶灣物流園二期(項(xiàng)目規(guī)模12萬(wàn)平方米)。由于一些物流項(xiàng)目推遲竣工日期，這兩個(gè)物流園將是今年下半年廣州僅有的新竣工項(xiàng)目。
第三季度新增的吸納量主要來(lái)自于狀元谷國(guó)家電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，其新竣工的二期項(xiàng)目定制倉(cāng)服務(wù)于一家本地酒和飲料類(lèi)電商企業(yè)。但是由于本季度新落成供應(yīng)較大，個(gè)別新項(xiàng)目空置面積較多，使全市整體空置率上升。
租金上漲增速放緩
世邦魏理仕今年年中曾發(fā)布了名為《電商時(shí)代轉(zhuǎn)型中的中國(guó)物流市場(chǎng)》的研究報(bào)告，報(bào)告顯示，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過(guò)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。而廣州倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的行情也與全國(guó)基本相仿。今年第三季度，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金仍有所上升，但上升幅度出現(xiàn)收窄。
2014年7-8月，廣州保稅區(qū)出口同比有較高增長(zhǎng)，這轉(zhuǎn)化為保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)，保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率從今年第二季度的15%降低到第三季度的11%。租賃需求主要由服務(wù)于外資公司的第三方物流企業(yè)和一些電子商務(wù)企業(yè)支持。第三季度沒(méi)有新竣工保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，2015年新增供應(yīng)將繼續(xù)受到限制，預(yù)計(jì)將僅有約7萬(wàn)平方米左右的物流園區(qū)完成建設(shè)，集中在廣州富力國(guó)際空港物流園。在保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，南沙國(guó)際保稅物流園空置率持續(xù)下降造成業(yè)主要價(jià)能力增強(qiáng)，在其帶動(dòng)下，全市保稅倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比上升1.7%至31.1元/平方米·月。非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目租金上升更溫和一些。本季度，廣州非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的平均租金環(huán)比上漲1.5%至31.9元/平方米·月。
增速或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)
展望未來(lái)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，雖然電子商務(wù)發(fā)展將繼續(xù)推動(dòng)廣州市對(duì)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的需求，同時(shí)未來(lái)市區(qū)范圍內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺，但由于未來(lái)12個(gè)月預(yù)計(jì)將有多達(dá)22萬(wàn)平方米非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目竣工，預(yù)計(jì)租金增幅大幅增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)較低，將維持在3%-4%。由于保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)當(dāng)前空置率較高，且未來(lái)將有持續(xù)穩(wěn)定的保稅項(xiàng)目增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月保稅倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金也將維持溫和增長(zhǎng)，同樣達(dá)3%-4%。
而未來(lái)一段時(shí)間，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租金增速可能還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。據(jù)介紹，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，許多企業(yè)在吸納倉(cāng)儲(chǔ)空間方面已采取更加保守的姿態(tài)，需求有所減少。而導(dǎo)致倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金增幅減緩的另外一個(gè)因素是，一線城市的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求由于受到周邊衛(wèi)星城市的影響。這些衛(wèi)星城市也靠近各條主要公路，并可提供更多價(jià)格低廉的土地，因此吸納了很多原本打算落戶中心城市的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求。
但仲量聯(lián)行同時(shí)認(rèn)為，盡管從全國(guó)范圍看，目前倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金增幅放緩，但隨著二線城市供應(yīng)熱潮的結(jié)束，二線城市的租金將再度上漲，預(yù)計(jì)全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金增幅將再度回升。而一線城市倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)的減少(土地供應(yīng)政策更加趨緊所致)將有助于減少其空置率，推動(dòng)其租金適度增長(zhǎng)，而衛(wèi)星城市的總體數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)增多，并繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
即便增速放緩，中國(guó)物流房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市現(xiàn)在還沒(méi)有結(jié)束。
(文/圖 羊城晚報(bào)記者 梁棟賢)