廣州迎來第三次換房潮

　　廣州已經(jīng)歷兩次比較大的換房潮：首次是上世紀90年代，換房族集中選擇濱江東的江景大宅；第二次是亞運會后，珠江新城的大平層單位成為換房熱點。進入2014年，第三次換房潮到來。最新的市場調(diào)查顯示，第三次換房族對物業(yè)的選擇偏向慎重：對社區(qū)規(guī)模有要求，對社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品檔次挑剔。同時，由于投資高端物業(yè)的買家普遍存在對通脹預(yù)期的擔心，高端物業(yè)因具備稀缺資源、產(chǎn)品附加值較高，具有投資、保值的價值，因此，高端物業(yè)是未來投資的熱點。

　　政策見底，換房客加快入市

　　從上半年廣州樓市的改善型居住需求來看，一般是基于家庭購買的經(jīng)濟實力、家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的功能性需求以及生活形態(tài)的變化導(dǎo)致的個性化需求來進行換房。從換房周期來看，目前中國房地產(chǎn)開始進入新一輪換房潮。由于當前樓市調(diào)控政策已經(jīng)“見底”，房價、成交量很可能逐步止跌企穩(wěn)，房貸新政降低了二套房買家的資金壓力，將刺激改善型需求和部分投資需求加快入市。

　　限購松綁、房貸新政，房地產(chǎn)政策利好接二連三。尤其受降息的刺激，過去一周，地產(chǎn)股強勁上漲。受房地產(chǎn)基本面利好的拉動，壓抑了許久的換房需求重新活躍，加上換房周期到來，今年年底廣州“換房潮”暗流涌動。

　　對家人好一些，換房客迎“七年之癢”

　　孩子出世，要接父母來同住，在媒體當美術(shù)編輯的周燕開始考慮把自己現(xiàn)有的小兩房換成大一些的戶型。和周燕一樣，許多家庭在組建的前幾年，并沒有強烈的功能空間需求，但隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，換房成為必然。

　　“房子也有七年之癢”，優(yōu)地美營銷機構(gòu)董事長沈光明指出，“一般家庭的換房周期是七年左右�！睆募彝ソY(jié)構(gòu)來看，25-32歲，是家庭形成期，過渡性的住宅空間成為這一階段收入尚不充裕家庭的主要選擇。到了32-40歲，隨著家庭成員的變化，比如孩子上學(xué)、老人需要住在一起方便照顧等，換房又有新的需求。在家庭成熟期，隨著家庭財富積累和圈層居住的需求，居住個性化需求更受看重。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中國樓市發(fā)展約20年，目前恰逢新一輪的換房周期，廣州也不例外。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，廣州已經(jīng)歷兩次較大的換房潮，2014年是新一輪的換房潮。未來一兩年，對改善需求型產(chǎn)品來說，將是一個明顯增長的市場。

　　沈光明認為，購房者原來的購房需求無外乎“居住、投資”，隨著樓市對投資市場的干預(yù)，目前呈現(xiàn)的市場需求更多的是居住，換房客自住需求的比例達八九成。居住的功能空間、樓盤的環(huán)境及配套等能否滿足家庭成員的居住需求，成為購房者最在意的問題。調(diào)查顯示，盡管換房客的換房需求各有側(cè)重，但是，“對家人好一些”的情感需求是換房者對居住質(zhì)量的第一訴求，比如是否有更好的自然環(huán)境，更有利于老人的居住健康；是否有更好的教育資源，滿足孩子的教育質(zhì)量等。

　　房貸利好刺激，換房潮將持續(xù)釋放

　　受政策利好刺激，尤其受房貸、降息利好等的影響，換房熱度一再提升。

　　合富置業(yè)的市場數(shù)據(jù)顯示，10月份改善型換房需求占全部成交量的39%，比9月份的30%增加9個百分點。中原地產(chǎn)的研究報告同樣顯示大戶型交投熱度的直線上升：10月份廣州二手市場成交中，100-144平方米大戶型的成交量環(huán)比增加27%；10月份滿堂紅的成交個案也表明，二次購房的買家數(shù)量環(huán)比增加2.6倍。

　　11月份，廣州一手住宅市場改善需求型產(chǎn)品的銷售同樣呈現(xiàn)明顯回暖，不同板塊、不同類型的改善需求型產(chǎn)品的成交均有所增加。今年前三個季度整體市場的銷售不暢，讓房企格外珍惜年底最后的“窗口期”。市場人士認為，近期央行松綁信貸等多重政策利好，對改善型買家的影響更加直接，預(yù)計后期將有更多這類型的項目入市。某房企負責人表示：“隨著年底臨近，開發(fā)商回籠資金的意愿加強，在政策利好的帶動下，房企或開啟‘搶收’模式，除了靠普通住宅以價換量的高周轉(zhuǎn)模式增加利潤外，加推高端產(chǎn)品也成為房企在‘搶跑’時刻爭奪利潤的有效手段�！� 　文/羊城晚報記者 詹青