樓市迎來(lái)“新政時(shí)代”，“暖冬”的火熱效應(yīng)正在顯現(xiàn)。
公積金新政、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、央行房貸新政……自9月30日以來(lái)，樓市新政不斷出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)開始發(fā)酵。各大市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，樓市已經(jīng)開始回暖。11月21日，央行又下“猛藥”，突然宣布非對(duì)稱降息，受此刺激，11月24日A股放量上漲，創(chuàng)3年來(lái)新高，房地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，大量個(gè)股漲停。與此同時(shí)，各地久違的“日光盤”、“搶房潮”再現(xiàn)。年關(guān)將近，眾聲喧嘩的樓市，對(duì)購(gòu)房者而言，是該出手“抄底”，抑或等等看？業(yè)內(nèi)人士看法并不一致。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)稱：“就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政府的刺激政策還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。同時(shí)，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，尤其是受政策影響較大的樓市，想要掐準(zhǔn)‘抄底’時(shí)機(jī)，很難。該不該出手，得看自身需要�！�
市場(chǎng)已熱
樓市信貸政策雙重利好，市場(chǎng)重拾信心，開發(fā)商為完成全年業(yè)績(jī)加速促銷去化，促使剛需和改善型購(gòu)房者率先出手。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，主要城市客戶看房咨詢量均有明顯上漲，環(huán)比前一周上漲50%以上，其中表現(xiàn)最明顯的是一線城市，北京、上�？蛻糇稍兞可蠞q了80%以上。
央行21日宣布降息，給深圳22日開盤的3個(gè)樓盤上了一道“開胃菜”。當(dāng)日共吸引超過(guò)5000人到場(chǎng)，售出逾1500套房，有樓盤當(dāng)天售罄。據(jù)房掌柜等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，22日位于深圳市龍崗區(qū)坂田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折后均價(jià)達(dá)每平方米3.4萬(wàn)元，截至當(dāng)天下午2時(shí)許，銷控表被全部標(biāo)紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當(dāng)日銷售總額超過(guò)23億元。針對(duì)“日光盤”再現(xiàn)，克而瑞深圳機(jī)構(gòu)總經(jīng)理許爍表示，降息的消息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定有刺激作用，這是一種政策利好。
北京樓市的表現(xiàn)也是一路走紅。11月22日當(dāng)天，作為央行降息后的開盤項(xiàng)目，北京滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅首次開盤50套別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“日光”，銷售額達(dá)5億元。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“項(xiàng)目880萬(wàn)～1000萬(wàn)的總價(jià)相對(duì)于別墅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)性價(jià)比較高，又推出一成首付活動(dòng)，再加上降息，這都加強(qiáng)了購(gòu)房者的信心。”
另一個(gè)11月22日開盤的項(xiàng)目琨御府·玲瓏閣，當(dāng)天推出236套房源，均價(jià)每平方米5萬(wàn)元，37平方米～90平方米不限購(gòu)小戶型，受到了剛需購(gòu)房者的青睞，開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)額超4億元，認(rèn)購(gòu)率近80%。門頭溝中昂時(shí)代也在22日推出了200套房源，開盤當(dāng)天也基本售罄。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周一線城市成交量環(huán)比上升12.5%，同比增長(zhǎng)21.4%；二線城市環(huán)比增長(zhǎng)2.2%，而三線代表城市則下降了6.6%。以北京為例，11月17～23日北京商品住宅成交2889套，面積為28.18萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回升5%和10.66%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，目前來(lái)自各方的刺激政策，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)難以再跌，量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。而許爍則認(rèn)為，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。降息對(duì)于開發(fā)商的實(shí)質(zhì)影響有限，目前到了年底沖刺業(yè)績(jī)的階段，開發(fā)商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業(yè)績(jī)壓力，開發(fā)商還沒有明顯的坐地起價(jià)的沖動(dòng)。就房地產(chǎn)整體狀況而言，庫(kù)存壓力依然高企。
去化加速
樓市新政固然能起到立竿見影的效果，短期的“治標(biāo)”績(jī)效凸顯，但在供求關(guān)系并未得到根本性改變的當(dāng)下，要讓市場(chǎng)重歸健康發(fā)展軌跡，開發(fā)商的戰(zhàn)略同樣至關(guān)重要，加速去化減小庫(kù)存才是真正的“治本”之要。何況本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整最大的考驗(yàn)仍是持續(xù)萎靡的成交量，其中有行業(yè)中長(zhǎng)期拐點(diǎn)的原因，同時(shí)也因此次降息的政策指向并非單一為提振房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)法改變行業(yè)拐點(diǎn)的總趨勢(shì)。
就房地產(chǎn)整體狀況而言，多數(shù)城市庫(kù)存沒有減少，供應(yīng)卻仍在持續(xù)增加，局部過(guò)剩的態(tài)勢(shì)正在進(jìn)一步加劇。上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《10月份一線城市樓市報(bào)告》顯示，當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存量為3758萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，過(guò)度開發(fā)的三四線城市的庫(kù)存壓力可想而知！
為此，看準(zhǔn)政策紅利的開發(fā)商趁機(jī)加大了推盤力度，僅北京上周就有11個(gè)項(xiàng)目入市，累計(jì)推出1394套新房源，環(huán)比漲幅達(dá)148%。盡管購(gòu)房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但上周北京入市項(xiàng)目的定價(jià)仍較為保守，老項(xiàng)目后期開盤價(jià)多與前一期價(jià)格標(biāo)齊，部分開發(fā)商更是抓住這一時(shí)機(jī)，加大了優(yōu)惠力度。住總?cè)f科·金域華府，周邊在售項(xiàng)目定價(jià)已高達(dá)每平方米4萬(wàn)～6萬(wàn)元，而該項(xiàng)目?jī)H以每平方米3.5萬(wàn)元低價(jià)入市。藍(lán)光星華海悅城項(xiàng)目，也在10月底推出新一期時(shí)相比7月開盤價(jià)格每平方米下調(diào)了5000元。亦莊金茂悅對(duì)前期產(chǎn)品采取了周末限時(shí)優(yōu)惠40萬(wàn)元的活動(dòng)，采用特價(jià)房形式加速去化。
記者在走訪項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，面對(duì)政策疊加的諸多利好和開發(fā)商的大力促銷，購(gòu)房者的觀望情緒依然不小，最關(guān)鍵的因素是拿不準(zhǔn)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否到了觸底反彈的時(shí)候。對(duì)此，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前樓市來(lái)講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來(lái)講，會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象�！皩�(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房窗口期”。
而尹中立則認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整最大的考驗(yàn)仍是持續(xù)萎靡的成交量，新政密集出臺(tái)短時(shí)間內(nèi)依然無(wú)法改變行業(yè)面臨中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整細(xì)分的趨勢(shì)，“購(gòu)房者重點(diǎn)還是該考慮自己的實(shí)際需求是什么，為改善居住品質(zhì)，又有消費(fèi)能力，啥時(shí)候買都可以。如果作為投資，就得慎重考慮自己面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。漲跌取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，應(yīng)量力而行”。
面對(duì)眾聲喧嘩的樓市，是憑感覺“抄底”搏一把，還是繼續(xù)貓冬以圖后市，不妨套用那句“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”。畢竟，再暖的冬天，也需要防寒。天氣如此，樓市亦如此。