【導讀】北上廣深將試點保障房房地產(chǎn)投資信托基金，初步方案已報住建部。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》本期觀點：保障房資產(chǎn)證券化旨在解決資金短板。
央廣網(wǎng)財經(jīng)北京12月4日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲報道，近年來，我國一直大力建設保障房，“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設總量的40%，大約1440萬套。保障房規(guī)模很大，但資金問題一直是個短板。業(yè)內(nèi)人士估算，以每套13萬至14萬元成本計算，租賃性保障房的建設資金需求將超2萬億元。我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資等等。 租賃性保障房建設仍然延續(xù)了過去政府項目建設的融資模式，也就是以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設面臨較大資金缺口�，F(xiàn)在一股新的活水將被引入，住房和城鄉(xiāng)建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市試點房地產(chǎn)投資信托基金，試點范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。目的是通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無限責任”變?yōu)椤坝邢挢熑巍保行Ы鉀Q租賃型保障房資金短板。
經(jīng)濟之聲：保障房房地產(chǎn)投資信托基金早有雛形。2010年5月，央行把銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院要求央行就房地產(chǎn)投資信托基金試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。當時由天津市發(fā)改委相關部門做主體的規(guī)劃，天津天房集團主導了房地產(chǎn)投資信托的試點方案，天津信托責任有限公司作為方案的主要設計者之一參與其中，具體方案落實在濱海新區(qū)實行試點。目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最后的定奪與細化。這一次談到投資信托基金和其他信托基金最大區(qū)別在哪里？東方匯金期貨金融產(chǎn)品事業(yè)部總經(jīng)理柳瑾對此解讀。
柳瑾：最主要區(qū)別是在投資標的上，就是在房地產(chǎn)項目上。原來房地產(chǎn)信托基金主要投資在商品住房，現(xiàn)在的這個房地產(chǎn)信托基金，主要由政府發(fā)起，投資到保障房、公租房項目上。
經(jīng)濟之聲：社會資本的進入需要收益，而保障房、公租房都是屬于公益性的，如何從這種公益性項目中獲得收益呢？
柳瑾：現(xiàn)在方式還很模糊，之前看到整個公租房之所以沒有延續(xù)下去，很大原因在于資金建設的問題。公租房和保障房性質(zhì)確定了它是不能轉(zhuǎn)賣銷售的，在這個過程中，如果是民間資本參與進去，它就會受到很大盈利模式限制。成立了新的信托基金之后，從兩個方面是有好處的。第一如果直接投入，相當于投資一個項目，是股份形式，入資和撤資都相對要麻煩一些，但是如果編成信托基金，相當于資產(chǎn)證券化的模式，進入和退出相對更方便一些；第二，現(xiàn)在還沒有看到正式國務院審批的細則下來，對于企業(yè)來說不能直接獲利，很有可能通過地方和中央政府在同樣一家投資的企業(yè)，在其他商品房項目上可能會有稅收上或者用地審批上的優(yōu)惠政策，這樣才能吸引企業(yè)更多進來投資。
經(jīng)濟之聲：這是收益方式，資產(chǎn)證券化之后，退出容易了，但誰來接呢？
柳瑾：投入之后就相當于購買了一份信托的基金產(chǎn)品，也就是買和賣都是向基金的發(fā)起方去買和賣，就我好比我們現(xiàn)在去證券，跟買一份產(chǎn)品一樣，我就直接賣出去了，直接贖回了。
經(jīng)濟之聲：它的收益是獲得一個約定性的到期收益，還是有其他的這種結(jié)算方式？還是需要識別？
柳瑾：需要識別，保障房畢竟回款是最大的問題，就是說獲利的來源成為一個最大的問題，可能是現(xiàn)在細節(jié)草案里邊最關鍵的。其實可以從更多其他方面獲益，比如稅收、審計政策以及其他商業(yè)房的審批項目上獲得更多的收益。
經(jīng)濟之聲：為什么房地產(chǎn)投資信托基金只能投租賃性保障房？資深房地產(chǎn)專家韓世同先生對此解讀。
韓世同：可能還是跟我們傳統(tǒng)理解的不太一樣，香港的上市是拿保障房的商業(yè)、物業(yè)、車庫來上市的，越秀地產(chǎn)也是商業(yè)物業(yè)達到一定投資回報。但是這一次考量的是保障房享有地價和稅收方面的優(yōu)惠，如果按公租房市場的資金達到70、80，60、70來計算，是有可能提升它的投資回報的。是不是基于這一點選擇一線城市的保障房作為試點，是自主選擇。
經(jīng)濟之聲：是不是由于一線城市的房價基準都比較高。
韓世同：它的租金相對也比較高，但是如果地價又算得便宜，它的投資回報是有可能提升的。
經(jīng)濟之聲：其實從回報率角度來講，在一線城市成功的可能性更大，原因就是資金高？
韓世同：政府自己來做這個事的話它可能不太好操作，但是如果它把它體現(xiàn)到比較好的，能夠達到6到8的租金回報的，實際上市場是有可能會支持和認同的。
經(jīng)濟之聲：以什么樣的基準來定價？
韓世同：其實保障房不能上市，但是它可以根據(jù)土地和建造成本來核算，如果這個土地只是一個成本地價，實際上它的階段成本就是市場上的價格差別非常大，但是要是它的租金價格僅僅是市場的，還依然按照60、70這樣子的一個租金，那這個需要測算，需要看哪些地段，它比較符合這樣的條件，那么我覺得要是能夠達到，因為現(xiàn)在國際上公認還是要達到6到8的資金回報才能夠符合上市的條件。
經(jīng)濟之聲：還有一個問題，這塊地以什么做抵押，抵押物的資產(chǎn)價格怎么核算？
韓世同：它不是評估它的物業(yè)的價值，反而是評估它租金回報，每年的回報能夠達到多少，買了它的股票，可以享有它的分紅，或者是它的股票的價格增跌的幅度。
經(jīng)濟之聲：比如買一張債券，8%的回報，要看這家企業(yè)的經(jīng)營情況，買房地產(chǎn)信托，它的抵押貨是什么？安全性怎么保障？
韓世同：整個物業(yè)不會滅失的，也不夠轉(zhuǎn)讓，資金回報是比較固定穩(wěn)定的話，它的收益也是可以比較穩(wěn)定的。當然它上了市之后，它的交易和波動，它就相當于股票了。