11月上海土地成交額環(huán)比上漲678.5%
年末效應(yīng)與降息刺激：一線地價(jià)再現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲
盡管房企都在爭(zhēng)搶一二線城市，但高昂的地價(jià)和不確定的未來(lái)，或?qū)⑿Q食他們的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)誰(shuí)都能掙錢的時(shí)代過(guò)去了，拿地和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。
本報(bào)記者 張曉玲 深圳報(bào)道
在央行9·30政策及降息的影響下，土地市場(chǎng)首先反彈，房企在一線城市上演了一場(chǎng)場(chǎng)搶地大戲。
綜合多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示，11月一線城市土地出讓頻繁，其中不乏總價(jià)、單價(jià)地王，北京等地土地出讓金創(chuàng)歷史記錄，地價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
盡管房企都在爭(zhēng)搶一二線城市，但高昂的地價(jià)和不確定的未來(lái)，或?qū)⑿Q食他們的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)誰(shuí)都能掙錢的時(shí)代過(guò)去了，拿地和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。
地方推地潮
CRIC研究中心人士指出，今年我國(guó)房地產(chǎn)投資額始終在低位徘徊，土地出讓金也大幅下降，這直接影響到各地方政府的財(cái)政收入和稅收，四季度，部分地方政府開(kāi)始著手調(diào)整政策，意在提高開(kāi)發(fā)商的資金流，繼而提高房企拿地的積極性。
11月，央行降息更為市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑，企業(yè)信心恢復(fù)，一線城市土地市場(chǎng)顯著回升。
當(dāng)月，上海、廣州、北京等接連拍出高價(jià)地塊，在一線城市土地市場(chǎng)升溫的帶動(dòng)下，本月全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)10月上升勢(shì)頭，成交總價(jià)持續(xù)回升，總成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%，同比減少38%。
以上海為例，上海土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了10月份年度成交金額的最低谷之后，在11月份則以315.3億元攀上了年度成交金額的頂峰，環(huán)比上漲了678.5%。
二線城市中，南京市國(guó)土部門自10月28日起至今，已推出33幅地塊，總推地量近164萬(wàn)平方米。這33幅地塊遍布南京各大板塊，其中包括河西、城東、城南、城北這些主城區(qū)的多幅稀缺地塊。
在土地出讓熱潮中，總價(jià)、單價(jià)地王也頻頻出現(xiàn)。11月18日，中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)以248.5億元的總價(jià)、35392元/平方米的樓板價(jià)拿下上海董家渡地王，提振了上海土地市場(chǎng)。
11月24日，在廣州，越秀地產(chǎn)豪擲64億人民幣拿下廣州年內(nèi)新地王白云涂料廠地塊，伴隨這一地塊的出讓，廣州順利完成了今年800億的土地出讓金任務(wù)。
從CRIC研究中心排行榜來(lái)看，就排名前列的成交地塊情況而言，11月均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出10月：月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競(jìng)拍擊敗天恒和永同昌聯(lián)合體，以28%的溢價(jià)率、59億元獲得北京石景山老古城綜合改造項(xiàng)目；月末，陽(yáng)光城以21.08億競(jìng)得的上海楊浦內(nèi)環(huán)宅地，樓板價(jià)達(dá)4.1萬(wàn)元/平方米，不僅刷新了板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，更比上月全國(guó)單價(jià)地王高出六成。
億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、碧桂園、保利、龍湖、綠城等20大標(biāo)桿房企11月均出手拿地，涉及金額270億元，達(dá)到最近8個(gè)月以來(lái)單月最高。而今年前9個(gè)月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅2028億元，同比減少45%。
房企的拿地?zé)崆檎谘永m(xù)。12月3日，北京整理儲(chǔ)備中心新推出3幅地塊，總起始價(jià)達(dá)75.15億元，其中位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊起價(jià)就高達(dá)70.7億元，為今年北京推出地塊中起始價(jià)最高的地塊。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，不少房企對(duì)上述地塊表示感興趣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)花鄉(xiāng)地塊有可能創(chuàng)下北京總價(jià)新地王。
“房企的拿地窗口正在開(kāi)啟�！眱|翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，近一個(gè)月標(biāo)桿房企在土地市場(chǎng)開(kāi)始逐漸活躍，說(shuō)明房企對(duì)后市預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地時(shí)間點(diǎn)看，在第四季度，主要是一些年度銷售業(yè)績(jī)超過(guò)75%的房企在積極進(jìn)入土地市場(chǎng)，這種情況可能會(huì)一直延續(xù)到明年1月份。
爭(zhēng)搶一二線
值得關(guān)注的是，房企此輪拿地?zé)岢�，集中于一二線城市，尤其是一線城市，整體土地市場(chǎng)仍然處于相對(duì)低迷中，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。
2014年11月，CRIC監(jiān)測(cè)的100城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總建筑面積共計(jì)為2635萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑13%，同比減少67%。
而中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至11月底，20大標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地合計(jì)為2658.24億，其中一二線城市合計(jì)拿地比例為2352.19億，占比為88.5%；20大房企在一線城市拿地金額為1035億，占比為38.9%，遠(yuǎn)超過(guò)2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。
一些中小房企也熱衷于在一線城市高溢價(jià)拿地。11月19日，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊被東原地產(chǎn)拿下，樓面價(jià)13092元/平方米，溢價(jià)率105.11%，；11月26日，陽(yáng)光城以21.08億元競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，樓板價(jià)達(dá)41078元/平方米，溢價(jià)61.41%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企在回歸一二線城市避險(xiǎn)。從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，三四線的很多城市庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，特別是人口新增放緩的城市，有可能在最近再次降價(jià)促銷；部分三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)仍在加速聚集。
花樣年總裁潘軍對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，目前手里有很多三四線城市土地的房企，都應(yīng)該計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備了，不過(guò)，如果計(jì)提的話，估計(jì)有些公司會(huì)跌破凈資產(chǎn)。
在避險(xiǎn)情緒推動(dòng)下，一線城市被標(biāo)桿房企看好�！疤貏e是降息后，一線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于0�！睆埓髠フf(shuō)，三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄，截至11月末首次突破3000億大關(guān)達(dá)3190億，全年將有望突破3500億。
從樓面價(jià)來(lái)看，2014年截至11月，一線城市成交的195宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11886元每平米，環(huán)比2013年的7571元每平米上漲高達(dá)57%。
地價(jià)大漲之憂
盡管土地市場(chǎng)熱度飆升，但對(duì)于政策催生的這種結(jié)果來(lái)說(shuō)，并非房企所想看到的。
“土地市場(chǎng)先于銷售市場(chǎng)快速反彈，是我們沒(méi)有想到的，”深圳一位大型房企人士感嘆，本來(lái)以為今年四季度土地市場(chǎng)會(huì)有抄底機(jī)會(huì)，公司賬上現(xiàn)金也有很充裕，但是9·30和降息政策出臺(tái)后，一二線城市的地塊反而變得更貴了。
該人士直言，政策的出臺(tái)打亂了市場(chǎng)的步伐，也打亂了房企們的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。
陳嘯天說(shuō)，很多房企都表示，不希望政府那么快出政策。這些政策對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的后果比較嚴(yán)重，導(dǎo)致地價(jià)沒(méi)有怎么下來(lái)。
他指出，2013年房企“較滋潤(rùn)”，是因?yàn)?011年上半年房?jī)r(jià)跌得很厲害，地價(jià)隨之下跌，導(dǎo)致2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)率較高。但現(xiàn)在地價(jià)下不來(lái)，房地產(chǎn)利潤(rùn)率會(huì)整體往下走，出現(xiàn)不良資產(chǎn)概率也會(huì)高很多。
對(duì)于目前房企爭(zhēng)搶一線土地的問(wèn)題，華東一位開(kāi)發(fā)商人士稱，一線城市土地資源稀缺，并不意味著房子不愁賣。很多開(kāi)發(fā)商之前拿的地王現(xiàn)在都開(kāi)不了盤(pán)。而開(kāi)發(fā)商搶著拿地的理由是為了讓公司能夠有項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)下去，作為上市公司，是為了讓業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)；至于利潤(rùn)多少，暫時(shí)考慮不了了，畢竟一線相對(duì)于三四線更安全，即使市場(chǎng)不好降價(jià)還能賣出去，這是普遍的想法。
陳嘯天說(shuō)，在波動(dòng)的市場(chǎng)中，拿地的成本和時(shí)機(jī)變得非常重要。對(duì)房企而言，分公司層面必須關(guān)注城市的周期，集團(tuán)要把握整個(gè)行業(yè)周期，才能在接下來(lái)獲取更大的生存空間。
地價(jià)與房?jī)r(jià)互為作用。雖然地價(jià)整體在上漲，但多位業(yè)內(nèi)人士判斷，房?jī)r(jià)未來(lái)大幅上漲的可能性不大。
綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，盡管政策多重利好，但11月樓市成交并未延續(xù)“銀十”企穩(wěn)走勢(shì)，前三周一路下滑，第四周雖有降息利好影響，但由于市場(chǎng)反應(yīng)需要一段時(shí)間，11月整體市場(chǎng)成交有所下滑。
CRIC研究中心指出，政策對(duì)市場(chǎng)或有短時(shí)刺激作用，但供求矛盾并未解決，市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期回穩(wěn)的動(dòng)力。短期來(lái)看，降息、降準(zhǔn)及地方政府救市政策效應(yīng)將獲延續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)窗口期仍將持續(xù)，房企應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況積極營(yíng)銷，緊抓窗口其加速跑量，去庫(kù)存依然是樓市主流。