2014年初，瑞安房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱瑞房）高層換血，一直被認(rèn)為是羅康瑞接班人的行政總裁李進(jìn)港辭別了工作近30年的瑞房，羅康瑞臨時(shí)復(fù)出重掌大局，并進(jìn)行內(nèi)部提拔，以穩(wěn)定管理層。
李進(jìn)港在瑞房多年戰(zhàn)功累累，但在出任行政總裁后兩年，公司受累于動(dòng)遷困境和資金難題，業(yè)績(jī)大起大落。二度出山的羅康瑞提出18~24個(gè)月完成轉(zhuǎn)型的口號(hào)，擬通過(guò)減少動(dòng)遷項(xiàng)目、出售非核心資產(chǎn)、加快開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏等措施將公司拉回正軌。按照計(jì)劃，轉(zhuǎn)型效果將在2015年下半年體現(xiàn)。
明年下半年改革料見(jiàn)效
1986年加入瑞房的“元老”級(jí)人物、原行政總裁李進(jìn)港2014年1月宣布辭職。早在2001年，李進(jìn)港從香港遷居上海，掌管瑞虹新城，相繼開(kāi)發(fā)武漢天地、佛山嶺南天地等項(xiàng)目。
瑞房模式是先開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，后出售住宅，因?yàn)榍捌诘耐度牒瓦\(yùn)營(yíng)，其住宅項(xiàng)目的回報(bào)率往往很高。然而到了2011年，李進(jìn)港接替羅康瑞全面掌管瑞房后，瑞房業(yè)績(jī)開(kāi)始大幅波動(dòng)。2012年瑞房營(yíng)業(yè)額僅48億元，同比下滑43%，凈利潤(rùn)同比下滑41%；2013~2014年，瑞房一直處于大起大落的狀態(tài)。在此背景下，多年來(lái)一直被視為瑞安新一代掌門(mén)人的李進(jìn)港最終黯然離職。
高層倉(cāng)促換血之后，再度出山的羅康瑞對(duì)管理層架構(gòu)展開(kāi)了一系列重組。瑞房方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2014年初重組后，執(zhí)行委員會(huì)及管理層將全面負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)作，并在定期會(huì)議上作出項(xiàng)目及銷售策略決策。各個(gè)獨(dú)立小組可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及市場(chǎng)情況調(diào)整策略，加強(qiáng)項(xiàng)目自主權(quán)�！邦A(yù)計(jì)未來(lái)18至24個(gè)月可見(jiàn)到改革成效�！�
前10月僅完成全年目標(biāo)53%
瑞房定的2014年銷售目標(biāo)為130億元，其中一般物業(yè)銷售80億元，商業(yè)物業(yè)銷售50億元。
然而，公司11月5日披露的數(shù)據(jù)顯示，前10月累計(jì)合約物業(yè)銷售額為69.35億元，同比下降21%，僅完成2014全年目標(biāo)的53.35%。
一位熟悉瑞房的港資房企人士告訴記者，瑞房最近幾年面臨動(dòng)遷難題，急需轉(zhuǎn)換模式，但高層動(dòng)蕩造成公司未能及時(shí)轉(zhuǎn)型。當(dāng)年上海新天地的成功模式是先開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)成熟后再通過(guò)翠湖天地這一豪宅項(xiàng)目的出售回籠資金。但這一模式在上海及其他二三線城市很快就不再奏效，由于動(dòng)遷居民維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，如今住宅項(xiàng)目動(dòng)遷耗時(shí)漫長(zhǎng)，瑞房不少項(xiàng)目因此被拖延。
此外，瑞房多年來(lái)非常堅(jiān)持商業(yè)物業(yè)只租不賣，由于租金回報(bào)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回?cái)n緩慢�！吧虾Ｐ绿斓仉m然火爆，但都是低密度項(xiàng)目，租金不算高�！鄙鲜龈燮笕耸空f(shuō)。
為此，一直對(duì)商業(yè)項(xiàng)目“惜售”的瑞房近年來(lái)也開(kāi)始整體出售一些項(xiàng)目，以提高資金運(yùn)營(yíng)效率。2013年11月底，瑞房與買方陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號(hào)的辦公物業(yè)及停車位；同年12月，瑞房子公司向中國(guó)人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)；今年5月30日，瑞房子公司將杭州西湖天地項(xiàng)目全部出售給金稻投資有限公司；今年8月，瑞房出售了虹橋天地朗廷酒店和新天地朗廷酒店權(quán)益。
值得注意的是，對(duì)于西湖天地項(xiàng)目的出售，羅康瑞曾大呼“可惜”�！帮L(fēng)調(diào)雨順的時(shí)候大家都好，項(xiàng)目可以長(zhǎng)期持有。但到樓市低迷階段，資金就更加關(guān)鍵了。”上述港企人士說(shuō)。
除了出售項(xiàng)目，面對(duì)資金壓力，瑞房不得不選擇成本較高的融資方式。今年6月，瑞房宣布擬向亞洲及歐洲機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行5年期5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為9.625%，所得凈額為5.37億美元。貸款利率高于公司今年2月發(fā)行的一項(xiàng)三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者利率只有6.875%。
通過(guò)拋售項(xiàng)目、融資緩解資金壓力的同時(shí)，瑞房希望通過(guò)積極的銷售策略改善公司經(jīng)營(yíng)情況。瑞房方面透露，公司未來(lái)將在一二線城市繼續(xù)著重開(kāi)發(fā)整體規(guī)劃的綜合社區(qū)項(xiàng)目，主要包括城市中心總體規(guī)劃社區(qū)、交通樞紐項(xiàng)目及知識(shí)型社區(qū)項(xiàng)目三大類。
此外，對(duì)于外界關(guān)注的中國(guó)新天地上市計(jì)劃，瑞房方面回應(yīng)稱，“還須視市場(chǎng)情況而定，并需獲得各項(xiàng)相關(guān)批準(zhǔn)�！�