京華時(shí)報(bào)制圖謝瑤
昨天，北京新推出了豐臺(tái)、大興和平谷在內(nèi)的三宗地，其中，豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊以40多萬(wàn)平米的體量和超過(guò)70億元的起價(jià)引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該宗地最后的成交價(jià)或?qū)⑼黄?0億元，從而刷新北京歷史總價(jià)的最高紀(jì)錄。同時(shí)，該宗地配建的自住型商品房售價(jià)也刷新了北京同類型產(chǎn)品的售價(jià)紀(jì)錄。
起拍價(jià)最高地塊面市
憑借著超過(guò)70億元的起始價(jià)，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期）二類居住及基礎(chǔ)教育用地（配建“限價(jià)商品住房”）一舉成為招拍掛以來(lái)北京推出的起價(jià)最高的土地。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，該宗地位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，東至規(guī)劃張新路西紅線，南至規(guī)劃六圈路北紅線，西至規(guī)劃郭公莊路東紅線，北至規(guī)劃五圈南路南紅線。建筑規(guī)模約為41.87萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為70.7億元，競(jìng)買保證金為21.5億元。
“如此大的體量此前較為少見，近3年只有6宗規(guī)劃建面超過(guò)40萬(wàn)平方米的地塊出讓。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱。
京西南地塊稀缺引發(fā)關(guān)注
事實(shí)上，除了體量大、起價(jià)高以外，該宗地的位置也是引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的原因之一。
據(jù)郭毅介紹，這宗地位于北京西南四環(huán)與五環(huán)之間、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園的核心位置，周邊環(huán)繞航天海鷹產(chǎn)業(yè)園、總部基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的聚焦區(qū)。豐臺(tái)西南四環(huán)、五環(huán)周邊在中關(guān)村豐臺(tái)園的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，中高端住宅成交狀況較為平穩(wěn)，特別是此前該板塊內(nèi)以老舊社區(qū)為主，符合新興高知階層居住需求的住宅產(chǎn)品較為匱乏，且四環(huán)沿線近年來(lái)鮮少新項(xiàng)目入市。另一方面，也吸引了眾多房企關(guān)注京西南板塊，導(dǎo)致周邊地價(jià)也屢創(chuàng)新高，西局、夏家胡同等多宗地塊的樓面價(jià)格折合在50000元/平方米上下。
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，中海地產(chǎn)曾在此高價(jià)摘得兩宗相鄰地塊，成為當(dāng)年地王，兩宗地塊的規(guī)劃總建面也高達(dá)39.5萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)格將近17000元/平方米。該地塊案名為中海九號(hào)公館在售聯(lián)排產(chǎn)品的單套總價(jià)在1500-1900萬(wàn)元，每平米4萬(wàn)元左右。
利潤(rùn)空間小可能影響競(jìng)地
伴隨著起價(jià)最高地塊的誕生，北京最貴的自住型商品房也隨之產(chǎn)生。
根據(jù)公告，這宗“巨無(wú)霸”地塊將配建16.33萬(wàn)平方米的限價(jià)商品住房及12.26萬(wàn)平方米的自住型商品住房。其中，“限價(jià)商品住房”銷售限價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷售限價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米。這意味著該宗地配建的自住型商品房售價(jià)為北京目前最高的。
對(duì)此，郭毅表示，雖然2.9萬(wàn)元/平方米的定價(jià)與周邊中海九號(hào)公館單價(jià)近4萬(wàn)元的價(jià)格之間存在38%的價(jià)差，但自住房的價(jià)格超過(guò)剛需客群接受能力時(shí)，必然導(dǎo)致項(xiàng)目的成交周期拉長(zhǎng)，壓縮了企業(yè)的盈利空間，也成為房企能否積極競(jìng)地的一個(gè)不確定因素。
值得一提的是，該宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格和配建16.33萬(wàn)平方米限價(jià)商品住房及12.26萬(wàn)平方米自住型商品住房的面積基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“限價(jià)商品住房”的方式確定競(jìng)得人。
□觀點(diǎn)
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
明年土地市場(chǎng)將迎開門紅
預(yù)計(jì)本地塊最后的成交總價(jià)將突破80億，這一總價(jià)必然將成為北京歷史總價(jià)最高的地塊。另外，本地塊可定價(jià)部分只有13.27萬(wàn)平米(包括一部分基礎(chǔ)教育用地)，這部分地塊需要承擔(dān)接近22億的土地成本綜合計(jì)算后，商品房可售部分的樓面價(jià)起價(jià)在2萬(wàn)元/平米以上。目前房企再次開始進(jìn)入土地市場(chǎng)，特別是熱點(diǎn)區(qū)域的住宅地塊，未來(lái)前景看好。部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底，2015年1月份的北京土地市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)開門紅。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅
能否高溢價(jià)成交存疑
該地塊能否贏得眾多開發(fā)商爭(zhēng)搶，并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，面臨諸多難題。首先，該地塊總價(jià)過(guò)高，當(dāng)前起始價(jià)格已高達(dá)70.7億元，在目前狀況下，有實(shí)力斥巨資拿地的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。其次，該地塊住宅部分以限價(jià)房和自住房為主，且政府限定售價(jià)均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，將影響到項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率。第三，扣除保障房和自住房后，剩余體量過(guò)小，僅13.27萬(wàn)平方米，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品相對(duì)有限。綜合來(lái)看，雖政策趨向?qū)捤桑俣认破鸱科竽玫責(zé)崆�，但起始價(jià)格高達(dá)70.7億元的白盆窯村地塊過(guò)高的拿地門檻，再加上開發(fā)周期長(zhǎng)、成本高的問(wèn)題，預(yù)計(jì)雖然會(huì)有開發(fā)商參與競(jìng)地，但競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過(guò)于激烈，最終成交價(jià)格將不會(huì)觸及50%的溢價(jià)率上限。記者桂瑰