新加坡政府投資公司(GIC)旗下的一只房地產(chǎn)信托基金日前斥資81億美元收購了私募機(jī)構(gòu)黑石(Blackstone)持有的美國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)下工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域史上規(guī)模最大的一筆投資。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在線購物的蓬勃發(fā)展令物流倉儲(chǔ)需求提升，同時(shí)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，GIC此番收購?fù)癸@出對(duì)物流倉儲(chǔ)等工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期前景的看好。

　　GIC持續(xù)布局

　　本次GIC購入的資產(chǎn)為黑石旗下的IndCor地產(chǎn)項(xiàng)目，后者是美國第二大工業(yè)地產(chǎn)商，持有的工業(yè)地產(chǎn)總面積為1.17億平方英尺，項(xiàng)目遍及美國各地，其中多數(shù)位于交通樞紐和加利福尼亞、得克薩斯以及新澤西等人口密集地區(qū)。

　　上述收購只是GIC布局工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的最新舉動(dòng)。今年9月，GIC旗下一家子公司曾聯(lián)合加拿大兩只養(yǎng)老基金共同向美國XPO物流公司投資7億美元，后者是一家貨運(yùn)代理和倉儲(chǔ)管理服務(wù)提供商。

　　事實(shí)上在亞太市場(chǎng)，GIC在金融危機(jī)期間就顯著增加了對(duì)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，收購了美國工業(yè)地產(chǎn)商Prologis的亞太運(yùn)營部門，并將其打造成為普洛斯公司。2010年，普洛斯公司在新加坡交易所上市，目前已經(jīng)成為全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，在中國、日本和巴西等地?fù)碛?.01億平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，普洛斯公司有可能成為GIC本次收購IndCor的合作伙伴。

　　新加坡APS資產(chǎn)管理公司分析師認(rèn)為，GIC此番收購非常明智，不但獲得了一個(gè)能夠帶來長(zhǎng)期資本收益的資產(chǎn)，還通過租金收入獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　據(jù)悉，黑石此前曾計(jì)劃通過公開上市的方式出售IndCor，但最終改變主意。在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤后，黑石通過18宗收購交易獲得了一系列工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，并于2010年組建IndCor公司。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，黑石此次出售IndCor將至少獲利20億美元。

　　物流倉儲(chǔ)需求不斷上升

　　隨著美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯著回暖。在衰退期，美國工業(yè)地產(chǎn)空置率上升，租金大幅下滑，整體市值下跌40%。但據(jù)格林街顧問公司分析師弗蘭克爾的統(tǒng)計(jì)，目前全美工業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)恢復(fù)至樓市崩盤前的水平，整體市值較2007年的前期峰值還高出6%。

　　與此同時(shí)，在線購物市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展令倉庫和配送中心用地需求上升。截至第三季度末，Prologis的租用率從去年同期的94.2%上升至95.5%，全部租用面積中，用于在線購物物流配送服務(wù)的占比達(dá)到10%，較三年前翻番。作為全美最大的工業(yè)地產(chǎn)商，Prologis持有的工業(yè)地產(chǎn)面積為3.1億平方英尺。

　　聯(lián)昌國際銀行區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美國貨物配送需求明顯增長(zhǎng)。也有一些行業(yè)人士指出，美國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)衰退期間，工業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格下跌了15%，目前僅部分恢復(fù)。與此同時(shí)，開發(fā)商為滿足不斷上升的需求，也在增加供給，預(yù)計(jì)今年超過1.25億平方英尺的新增面積進(jìn)入市場(chǎng)，相比之下去年為7200萬平方英尺。

　　與辦公寫字樓和酒店相比，倉庫等工業(yè)用地項(xiàng)目更容易建造。弗蘭克爾表示，由于進(jìn)入門檻很低，工業(yè)用地領(lǐng)域很可能迅速出現(xiàn)供應(yīng)過多的局面。