孟曉蘇
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席、匯力投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)。他長(zhǎng)期研究中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)。
近期央行采取了逐漸放松個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)、降低基準(zhǔn)利率等一系列措施。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，這些舉措不是救市，目前中國(guó)也不需要救市，只是解除過去對(duì)房地產(chǎn)所設(shè)的這些限制。他認(rèn)為，限購(gòu)不僅帶來房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)蕭條，還損害了整體經(jīng)濟(jì)。根據(jù)孟曉蘇的研究，2013年中國(guó)房地產(chǎn)明顯已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展期，2014年的低迷是信心問題，但樓市低迷時(shí)間不會(huì)太久。
針對(duì)房?jī)r(jià)難以下降等問題，孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)財(cái)政體制下，房?jī)r(jià)上漲難以避免。依靠限購(gòu)限貸政策打壓房?jī)r(jià)，從現(xiàn)實(shí)來看也難以解決房?jī)r(jià)上漲的問題。他認(rèn)為要靠大力建設(shè)保障房來解決住房困難人群的需求。而放開限購(gòu)，提供足夠的商品房，才能讓政府有能力建保障房。
限購(gòu)限貸損害經(jīng)濟(jì)
新京報(bào)：今年三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.3%，低于二季度的7.5%，有人說是房地產(chǎn)投資增速下滑拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)，你怎么看？
孟曉蘇：現(xiàn)在的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)降到7.3%，原因何在？就是之前的政策想方設(shè)法想打壓房地產(chǎn)，既打壓生產(chǎn)，也打壓需求�，F(xiàn)在所有跟房地產(chǎn)沒有關(guān)聯(lián)的行業(yè)，都發(fā)展很好。凡是跟房地產(chǎn)沾邊的五十多個(gè)行業(yè)都是不太好。
1998年，當(dāng)年通過房改，住房商品化，啟動(dòng)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，喚起了民間購(gòu)買力。由最終消費(fèi)所形成的住房和汽車就成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)力�，F(xiàn)在還加上一個(gè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這“最新三大件”在拉動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只要打壓這個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，龍頭一不舞了，龍尾全歪了。
新京報(bào)：樓市調(diào)控是不是因?yàn)檫@幾年房?jī)r(jià)過快上漲？
孟曉蘇：政府覺得應(yīng)該給老百姓降房?jī)r(jià)，但實(shí)際上房?jī)r(jià)年年在漲，地價(jià)也在漲，拆遷費(fèi)用也在增加。地價(jià)一次性要攤?cè)敕績(jī)r(jià)，而城市建設(shè)又沒有合理的稅收制度，即房地產(chǎn)稅。開發(fā)商出來說70%的利潤(rùn)都讓政府拿去了。政府現(xiàn)在啞口無言，確實(shí)現(xiàn)在很多地方的財(cái)政，稅收，加上土地出讓金，占了70%的比重。所以不改變這種房地產(chǎn)財(cái)政的結(jié)構(gòu)，再試圖通過壓制住房消費(fèi)來把房?jī)r(jià)壓下去，結(jié)果壓得整個(gè)經(jīng)濟(jì)就萎縮了。
新京報(bào)：你怎么看限購(gòu)限貸政策的影響？
孟曉蘇：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)限貸后，不向消費(fèi)端貸款，偏向生產(chǎn)端貸款，貸給國(guó)有企業(yè)。為什么現(xiàn)在資金緊張了呢？因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一萎縮，國(guó)有企業(yè)資金還不回來，都沉淀了。其次，貸給生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)企業(yè)賣不出去，都變成過剩產(chǎn)能了。那最后就是貸給小微企業(yè)�？纱笃髽I(yè)都賣不掉產(chǎn)品，小微企業(yè)能賣掉嗎？
今年以來，鐵路固定資產(chǎn)投資規(guī)模提高至8000億元，但是8000億頂不上房地產(chǎn)投資下滑的一萬億，更頂不上整個(gè)房地產(chǎn)銷售降低的三萬多億。
我一直主張，這時(shí)候不能夠刺激經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)在需要的是解除限購(gòu)。讓社會(huì)總需求正常發(fā)揮出來，要相信市場(chǎng)，讓市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。限貸也是這樣。只有貸給消費(fèi)端，讓老百姓買房。買房接著城市擴(kuò)大，就可以再買車。同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就有了條件。這三個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)起來之后，在前端的這些貸款都是活的了。
大城市也應(yīng)取消限購(gòu)限貸
新京報(bào)：近期，央行逐漸放松個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)、降低基準(zhǔn)利率等一系列措施，你認(rèn)為，這是政府用房地產(chǎn)調(diào)控政策救市嗎？
孟曉蘇：這不是調(diào)控政策，這個(gè)應(yīng)該說是取消調(diào)控的政策。因?yàn)樗羞@些政策都是原來就有的，就相當(dāng)于是把壓在經(jīng)濟(jì)上的這些亂石搬走，這是糾錯(cuò)不是救市。
新京報(bào)：近期二三線城市已基本松綁樓市限購(gòu)政策，你認(rèn)為像北京這樣的一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？
孟曉蘇：限購(gòu)政策是為了打壓房?jī)r(jià)，但是實(shí)際上房?jī)r(jià)越限越高。比如北京完整地執(zhí)行了2013年的“國(guó)五條”�？墒菦]想到，北京在執(zhí)行“國(guó)五條”后，是買房成風(fēng)，過戶成風(fēng)�，F(xiàn)在各個(gè)城市紛紛取消限購(gòu)，所以我主張這四個(gè)城市要取消限購(gòu)令。
新京報(bào)：近期，在大多數(shù)城市取消限購(gòu)之后，限貸政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。這會(huì)促進(jìn)老百姓買房嗎？
孟曉蘇：信心是老百姓買不買房的重要問題。當(dāng)老百姓認(rèn)為房?jī)r(jià)要下跌的時(shí)候就不會(huì)買房。
新京報(bào)：所以你曾表述說“取消限購(gòu)限貸也救不了市”？
孟曉蘇：對(duì)。就是這個(gè)原因。取消限購(gòu)限貸只是把那些妨礙的因素去除了。但是造成限購(gòu)限貸和房?jī)r(jià)要下跌的這種輿論繼續(xù)像一片陰云遮在人們頭上。
因?yàn)檎麄�(gè)社會(huì)的輿論氛圍讓人們誤以為政府能夠幫助降房?jī)r(jià)，媒體也給老百姓降房?jī)r(jià)的預(yù)期�？墒谴驂悍�?jī)r(jià)的十年過程中，房?jī)r(jià)到底是漲了還是降了？數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，打壓房?jī)r(jià)和限購(gòu)前的五年房?jī)r(jià)每年上漲8.5%，之后房?jī)r(jià)每年上漲11%。出了“國(guó)五條”之后，北京和上海的房?jī)r(jià)都上漲到了20%以上。這說明，打壓房?jī)r(jià)恰恰是在推高房?jī)r(jià)，而推高房?jī)r(jià)的推手恰恰是限制產(chǎn)出。
所以現(xiàn)在需要的是，要給老百姓傳達(dá)正能量，不要再用這些錯(cuò)誤的輿論誤導(dǎo)百姓，已經(jīng)誤導(dǎo)這么多年了。老百姓過去一直拿著錢等。原來買一套房子的錢，現(xiàn)在只夠買個(gè)衛(wèi)生間了。
樓市低迷不會(huì)太久
新京報(bào)：明年樓市會(huì)走向復(fù)蘇嗎？
孟曉蘇：根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)銷售面積和房地產(chǎn)銷售額的變化分析，發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)是七年一個(gè)周期，其中是五年增長(zhǎng)，兩年低落。
拍皮球效應(yīng)是前兩年一壓，然后猛反彈，那么2011年和2012年是低迷，2013年漲起來了，明顯房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展期，根據(jù)周期規(guī)律，應(yīng)當(dāng)是五年增長(zhǎng)。
今年的低迷是信心問題，但即使這樣，我們?nèi)匀豢吹浇?jīng)濟(jì)總量在增長(zhǎng)。但是現(xiàn)在不好說話，因?yàn)檩浾撘贿叺�，這種情況下，可以樓市低迷一段時(shí)間，但不會(huì)太久。
因此我判斷，需求是壓不住的。各地紛紛取消限購(gòu)，就在人們還不認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)漲的情況下，已經(jīng)有不少人回到市場(chǎng)。這個(gè)增長(zhǎng)期還會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間。隨著房地產(chǎn)的啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二次高潮就會(huì)到來。
新京報(bào)：樓市復(fù)蘇后，老百姓仍然面臨房?jī)r(jià)上漲問題，你認(rèn)為怎么解決這個(gè)問題？
孟曉蘇：房?jī)r(jià)越限越高，這恰恰宣告了限購(gòu)政策實(shí)際上脫離實(shí)際和脫離群眾。那些沒有買房的年輕人和那些亟待解決住房的城市低收入者，他們難道是要靠商品房來解決嗎？
在過去十來年里，保障房的建設(shè)基本上沒有太大進(jìn)展。這些年的保障房建設(shè)空白，使得保障房建設(shè)成為了中國(guó)樓市的短板，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所出現(xiàn)的不少問題的重要原因。多年不建保障房形成問題，又誤以為是可以通過商品房降價(jià)來解決，這就是兩頭出錯(cuò)了。
新京報(bào)：保障房要建多少合適？
孟曉蘇：在中國(guó)這個(gè)時(shí)期，我認(rèn)為應(yīng)該覆蓋面達(dá)到30%左右就差不多了�！笆濉币�(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。這個(gè)就不錯(cuò)，今后要達(dá)到30%左右，比較合適。
新京報(bào)：怎么能滿足建設(shè)保障房的需求？
孟曉蘇：由市場(chǎng)提供商品房，而商品房提供足夠的量，才能讓政府有能力建保障房。
房?jī)r(jià)上漲后以房養(yǎng)老會(huì)實(shí)現(xiàn)
新京報(bào)：10年前，您就已經(jīng)提出了類似以房養(yǎng)老的方案，但是保險(xiǎn)公司參與熱情不高，你認(rèn)為原因是什么？
孟曉蘇：就是他們誤以為房?jī)r(jià)得跌。11年了，為什么“以房養(yǎng)老”沒有推出？就是因?yàn)橛幸慌讼嘈欧績(jī)r(jià)會(huì)跌不會(huì)漲。事實(shí)證明了，十年下來，房?jī)r(jià)漲了N倍。特別是我們當(dāng)時(shí)主張?jiān)圏c(diǎn)的城市，北京上海都漲了十倍。
新京報(bào)：老百姓的參與度也不高。有人就認(rèn)為把房子傳給子女，是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。對(duì)此，你怎么看？
孟曉蘇：“以房養(yǎng)老”是中國(guó)老人，特別是無子女和失獨(dú)老人用來養(yǎng)老的一個(gè)很好選擇。我們并不是說所有人都要參與。
新京報(bào)：但是保險(xiǎn)公司還有一個(gè)擔(dān)心是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。
孟曉蘇：這個(gè)問題其實(shí)都不用擔(dān)心了。我的看法是，當(dāng)房?jī)r(jià)漲起來之后，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有效的緩解。只要是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過了老人領(lǐng)取的部分和利息，那么這個(gè)就是安全的。幸福人壽已經(jīng)推出了相關(guān)解決方案。記者 梁薇薇