每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
“作為綠城的首席員工、創(chuàng)始人、二十年的領(lǐng)頭人，經(jīng)過這100多天，我發(fā)現(xiàn)把綠城賣給了一個(gè)不應(yīng)該賣的人，致使客戶擔(dān)憂不滿，合作伙伴委屈且受到了不合理的對待，致使很多基本承諾以及與地方政府所簽協(xié)議無法得到有效的實(shí)施�！边@是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在他口述的 《我的檢討與反省》中的一段話。
這只是他的公開說辭，在私下里，他對孫宏斌主政綠城這100多天的表現(xiàn)非常不滿意，他給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者打出了孫宏斌這一階段的分?jǐn)?shù)，只有“四五十分”。而在100多天前，孫宏斌主政的融綠所得到的成績曾經(jīng)高達(dá)90分，是綠城各地分公司和項(xiàng)目中分?jǐn)?shù)最高的。在這100多天里，為什么孫宏斌會從宋衛(wèi)平眼中的“優(yōu)秀生”，變成一個(gè)不及格的“差生”？上述理由真的是宋衛(wèi)平回歸的根本原因嗎？
翻開綠城中國、融創(chuàng)中國上半年的財(cái)報(bào)，也許能了解兩家公司基因排異的真正原因。
融創(chuàng)財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于綠城
按照今年5月底宋衛(wèi)平召開新聞發(fā)布會時(shí)的說法，將綠城交給孫宏斌是因?yàn)閴郯啬晖诵莸男枰彩浅鲇诤暧^調(diào)控的壓力。根據(jù)測算，綠城需要能保證賬上再多100多億元的現(xiàn)金，才能保證財(cái)務(wù)絕對安全。
今年9月公布的綠城中國半年報(bào)顯示，綠城中國確實(shí)遇到了較大的財(cái)務(wù)壓力。綠城賬上的現(xiàn)金（含受限制銀行存款）只有約244億元，但各類應(yīng)付款項(xiàng)卻達(dá)到344億元，且大部分是一年內(nèi)需要付清的債務(wù)。
與此同時(shí)，綠城的現(xiàn)金流卻并不樂觀，上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-49.75億元，更多依靠借款等融資，才確保了資金鏈的安全。
反觀融創(chuàng)的現(xiàn)金情況，要比綠城寬裕許多。今年上半年，融創(chuàng)的經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額，大大高于去年同期，達(dá)到75.51億元。2013年底公司賬面上的現(xiàn)金為160.08億元，今年中報(bào)為229.84億元，增加了43.6%。融創(chuàng)的各類短期應(yīng)付款只有78.62億元，現(xiàn)金足以應(yīng)付各類即將到期的短期負(fù)債。公司經(jīng)營的“造血”能力，甚至好于素來以穩(wěn)健著稱的萬科、中海、龍湖等公司。
也因?yàn)樯鲜鲈�，融�?chuàng)在今年上半年大幅降低了融資成本，融創(chuàng)的新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率，由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。
綠城中國的2014年中報(bào)顯示，去庫存、調(diào)節(jié)奏、確�，F(xiàn)金安全，是下半年綠城的主要任務(wù)。在這樣的背景之下，引入銷售能力、“造血”能力更強(qiáng)的融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，顯然符合綠城的利益。
孫宏斌的難題/
被宋衛(wèi)平免職的綠城房產(chǎn)總經(jīng)理田強(qiáng)在免職前曾給綠城的員工寫了一封內(nèi)部信。信件透露，由于定位不夠準(zhǔn)確，綠城有一部分長期難以消化的大面積、高總價(jià)、長周期庫存，約占總庫存的六成。
事實(shí)上，在上半年的財(cái)報(bào)中，這一部分難消化的庫存已經(jīng)有所顯現(xiàn)。截至6月30日，綠城已竣工待售物業(yè)的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值達(dá)到177.27億元，占可售資源賬面價(jià)值總量的三成以上，而綠城上半年的權(quán)益銷售金額只有132億元。
面對巨大的庫存，以及巨大的現(xiàn)金流壓力，孫宏斌上任后該怎么辦？如果通過資本市場融資，那么綠城的負(fù)債比率顯然會迅速升高，并給公司帶來巨大的財(cái)務(wù)壓力，如果這樣做，追求投資穩(wěn)健的九龍倉顯然會投出反對票。最為穩(wěn)妥，也是最有實(shí)效的辦法，就是降價(jià)銷售。但是，對他來說，要降價(jià)也不容易。
今年上半年，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的凈利潤率不足6%，凈資產(chǎn)收益率只有2.74%，因?yàn)橛^差，綠城甚至在今年年中公布過盈利警告。事實(shí)上，根據(jù)《中國證券報(bào)》的報(bào)道，經(jīng)過孫宏斌的大幅降價(jià)賣房，綠城的利潤率再創(chuàng)新低，前10月的銷售利潤率已經(jīng)不到5%。
在降價(jià)空間已經(jīng)非常小的情況下，孫宏斌需要采用更多的方法來降低成本，提升產(chǎn)品在市場上的競爭力，以快速去化存貨。
降低部分建筑成本顯然是一項(xiàng)可以考慮的因素。在綠城賬面價(jià)值390多億元的發(fā)展中物業(yè)中，發(fā)展成本達(dá)到了160多億元，接近總成本的四成多，而融創(chuàng)的發(fā)展成本不到總成本的27%。
對綠城的建筑高成本，業(yè)內(nèi)有不同的評價(jià)。有的認(rèn)為，這是提升房屋建筑品質(zhì)所需要付出的代價(jià)；也有人認(rèn)為，其中的部分成本并不合理。一位曾和綠城集團(tuán)在業(yè)務(wù)方面有過交流的房地產(chǎn)人士說，綠城所采用的一款建材甚至需要從新疆運(yùn)到廣州加工，再運(yùn)到杭州使用，總成本甚至超過了從西班牙進(jìn)口的同類石材。
拖欠工程款激化矛盾?/
一篇由宋衛(wèi)平秘書轉(zhuǎn)發(fā)的《綠城供應(yīng)商看融綠之城》的帖子，顯示了孫宏斌和宋衛(wèi)平主導(dǎo)下的綠城的差異。帖子寫道：“所有人（指宋衛(wèi)平執(zhí)掌綠城時(shí)的綠城員工）只有一個(gè)口號，我們做的東西一定要好，價(jià)錢不是問題，但東西一定要好�！蔽闹薪榻B，綠城的工程，總是在工程結(jié)束之后的很短時(shí)間就會向供應(yīng)商支付工程款，幫助他們快速結(jié)轉(zhuǎn)。而孫宏斌執(zhí)掌下的融綠，卻是以最低價(jià)中標(biāo)，且工程款要拖欠，年底前結(jié)束的工程，要等到次年的下半年才能付清。
在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，宋衛(wèi)平曾對融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)管理下的綠城拖欠供應(yīng)商工程款和農(nóng)民工工資一事憤憤不平。他說，9月份開學(xué)前，為了讓孩子能上學(xué)，很多農(nóng)民工來討薪，這在綠城是從來沒有發(fā)生過的事。對于上述說法，記者尚未獲得融創(chuàng)及孫宏斌的回應(yīng)。
事實(shí)上，拖欠供應(yīng)商的錢，在行業(yè)內(nèi)實(shí)際并不罕見。很多行業(yè)的龍頭企業(yè)都以長期拖欠工程商或供應(yīng)商工程款而聞名。一家傳媒集團(tuán)此前就發(fā)布公告透露，某家地產(chǎn)公司以房屋來抵拖欠集團(tuán)的數(shù)千萬元廣告費(fèi)。而由于綠城的應(yīng)付貿(mào)易款達(dá)到200多億元，如果要像過去那樣一點(diǎn)時(shí)間也不拖延，則可能對綠城的財(cái)務(wù)安全帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
可是，在宋衛(wèi)平看來，這樣的做法，可能會給綠城房屋品質(zhì)埋下一系列隱患，進(jìn)而摧毀綠城多年來營造的口碑，使綠城看起來和其他地產(chǎn)公司的產(chǎn)品沒有本質(zhì)的區(qū)別。
合營、合作公司眾多/
對孫宏斌來說，也許從收購綠城開始，并沒有料到這家公司的復(fù)雜性。上半年，綠城的預(yù)售金額達(dá)到300多億元，但是歸屬綠城中國的權(quán)益銷售金額只有100多億元。在大部分綠城項(xiàng)目中，綠城都只占有一小部分股權(quán)。所有的降價(jià)、增減投入行為，都需要和當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目公司股東協(xié)商。
財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，綠城僅2013年年報(bào)列明的聯(lián)營、合營公司就有六七十家，而這些公司還是對綠城的財(cái)務(wù)有重大影響的，一些股權(quán)占比較小的公司尚不在其列。
這些合營公司的資產(chǎn)總額達(dá)到450億元以上，占綠城所有項(xiàng)目的一半以上。其中除了由融創(chuàng)綠城合作的部分項(xiàng)目公司外，絕大部分是本地的一些中小民營企業(yè)。這些企業(yè)不僅和綠城有著千絲萬縷的關(guān)系，也是藍(lán)城代建的主要客戶來源之一。
不僅如此，綠城此前的建材電商業(yè)務(wù)，包括為政府代建部分公共設(shè)施的項(xiàng)目，也與藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)等有著千絲萬縷的關(guān)系。顯然，如果因?yàn)榫G城降價(jià)賣房令這部分合作股東“受傷”，那么宋衛(wèi)平必須給這部分股東以交代。
目前尚不知道宋衛(wèi)平的項(xiàng)目合作伙伴在融綠之爭的走向中究竟起何作用。但有一點(diǎn)可以肯定的是，很多項(xiàng)目的股東希望宋衛(wèi)平能夠回歸，這一點(diǎn)從藍(lán)城代建的上海項(xiàng)目——上海綠城錦繡蘭庭在得知宋衛(wèi)平確定回歸綠城后，打出了“力挺宋總回歸”的旗號，并為其回歸眾籌。而宋衛(wèi)平新聘請的助手此前也是他的項(xiàng)目合作伙伴。
但如果不能依靠迅速降價(jià)緩解綠城的現(xiàn)金流壓力，那么綠城本身也將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。對宋衛(wèi)平和孫宏斌來說，綠城和融創(chuàng)兩家公司在短短的一百多天時(shí)間中，從親密無間的戀人到最終走向決裂，也許是一開始就沒有辦法避免的問題。