久經(jīng)調(diào)控的樓市儼然已經(jīng)成了最看“天”吃飯的行業(yè)，上周五央行剛剛公布降息，地產(chǎn)圈就陷入了狂歡，似乎最寒冷的冬天已經(jīng)扛了過(guò)去；最堅(jiān)定的觀(guān)望者也出現(xiàn)了動(dòng)搖，因?yàn)闅v史無(wú)數(shù)次地證明，緊隨降息的往往就是樓市的回暖；更有媒體早早斷言，北京樓市將引領(lǐng)新一波的量?jī)r(jià)齊漲。
真的是這樣嗎？此番降息真的就將拉動(dòng)樓市回歸上升軌道嗎？其實(shí)還言之過(guò)早，僅憑此就判定樓市將重回量?jī)r(jià)齊升似乎還有些勉強(qiáng)，畢竟被視作最嚴(yán)厲“枷鎖”的限購(gòu)政策至今未有一絲一毫的松動(dòng)。
市場(chǎng)
降息點(diǎn)燃淡季樓市 11個(gè)新盤(pán)借風(fēng)入市
雖然降息的初衷是刺激整體經(jīng)濟(jì)，但沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，能起到立竿見(jiàn)影的效果。在資本市場(chǎng)，周一的紅字股里，地產(chǎn)公司一馬當(dāng)先，在現(xiàn)實(shí)樓市中，僅降息后的第一個(gè)周末，北京就有多達(dá)11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月17日-22日)北京共有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)近10周新高。開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中既有普通住宅項(xiàng)目如中冶藍(lán)城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話(huà)時(shí)光，也有千萬(wàn)級(jí)別以下的別墅項(xiàng)目滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅、商住項(xiàng)目中昂時(shí)代廣場(chǎng)、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項(xiàng)目中國(guó)鐵建原香漫谷、住總眾邦·長(zhǎng)安生活港。11個(gè)項(xiàng)目累計(jì)推出1394套新房源，環(huán)比大漲148%。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，央行降息“靴子”落下，無(wú)論是對(duì)于房企的開(kāi)發(fā)貸還是購(gòu)房者的房貸壓力都有所減輕，其利好作用不言而喻。再加上“9·30”新政的疊加利好，盤(pán)活了本該處于淡季的年末樓市，開(kāi)發(fā)商在此信心支撐下，明顯加快了推盤(pán)的節(jié)奏，試圖趁熱打鐵，瓜分政策紅利。
價(jià)格
多數(shù)項(xiàng)目定價(jià)保守 賣(mài)出去仍是第一要?jiǎng)?wù)
有報(bào)道稱(chēng)，廣州、深圳兩地在降息后首日就有萬(wàn)人爭(zhēng)搶千余套房源，雖然北京上周也有千余套新房源入市，但類(lèi)似的徹夜排隊(duì)等火爆景象，暫時(shí)未在京城樓市上演。
根據(jù)北京青年報(bào)記者的探盤(pán)了解，上周入市項(xiàng)目的定價(jià)都較為保守：一些老項(xiàng)目后期新加推的房源價(jià)格與前一期價(jià)格標(biāo)齊，甚至還有一些開(kāi)發(fā)商抓住降息利好的刺激，加大了優(yōu)惠力度，沖刺年終業(yè)績(jī)。
如上周再次加推的亦莊金茂悅就拿出了這期的樓王產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)前期產(chǎn)品采取了周末限時(shí)優(yōu)惠40萬(wàn)的活動(dòng)，以特價(jià)房形式加速“去化”。而標(biāo)價(jià)880萬(wàn)一套起的別墅項(xiàng)目滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅在開(kāi)盤(pán)前也公開(kāi)推出了首付一成的優(yōu)惠活動(dòng)，吸引買(mǎi)房人。
“政策層面頻傳利好，對(duì)北京樓市交易量起到了一定的提振，但北京過(guò)高的房?jī)r(jià)基數(shù)成為抑制部分中低收入購(gòu)房者由觀(guān)望轉(zhuǎn)向?qū)嶋H出手的原因。”郭毅對(duì)北青報(bào)記者表示，多數(shù)房企在庫(kù)存壓力未得到消化的前提下，短期內(nèi)不敢貿(mào)然提價(jià)，而是采取各種營(yíng)銷(xiāo)手段，培育剛剛好轉(zhuǎn)的購(gòu)房需求，能把房子賣(mài)出去仍是當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目的第一要?jiǎng)?wù)。
業(yè)內(nèi)
瘋傳房?jī)r(jià)將重回上升軌道 開(kāi)發(fā)商否認(rèn)醞釀漲價(jià)
對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，降息得到的房貸實(shí)惠遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商漲價(jià)帶來(lái)的恐慌。尤其是一些媒體報(bào)道稱(chēng)：部分房企內(nèi)部開(kāi)始傳達(dá)“惜售令”、“漲價(jià)令”，更是令不少購(gòu)房人想起了2009年和2012年的瘋狂。
不過(guò)，從北青報(bào)記者了解的情況來(lái)看，出于“消化庫(kù)存”和年度指標(biāo)等多方面原因，不僅是現(xiàn)在，而且年底甚至明年初都不太可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)的現(xiàn)象。
亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市不但沒(méi)有出現(xiàn)大幅漲價(jià)的情況，而且大規(guī)模的優(yōu)惠促銷(xiāo)仍在繼續(xù)。從成交價(jià)格來(lái)看，11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)成交均價(jià)為21968元/平方米，相比10月同期每平方米下滑了近千元。
有業(yè)內(nèi)人士表示，在限購(gòu)依然沒(méi)有放松的前提下，金融政策的調(diào)整并不足以使房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，目前，打折促銷(xiāo)依然是開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者、“消化”庫(kù)存的重要手段。
計(jì)劃在12月加推一批二居室和三居室房源的北京奧林匹克花園，是東壩區(qū)域的老項(xiàng)目了，加推的房源也已是現(xiàn)房銷(xiāo)售，區(qū)域內(nèi)最高地價(jià)早已超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。但銷(xiāo)售人員透露，這次加推的首要目的仍是去庫(kù)存，因此并沒(méi)有采用高價(jià)待沽的策略，各種優(yōu)惠后的起價(jià)大概是45000元/平方米，甚至低于區(qū)域的最高地價(jià)。
聯(lián)美地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理史明表示，當(dāng)前的政策利好改變不了“快跑沖量”的銷(xiāo)售策略，入市的購(gòu)房人依舊會(huì)鐘情于價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)、附加值更高的產(chǎn)品，因此他認(rèn)為，市場(chǎng)不會(huì)馬上漲價(jià)，多數(shù)項(xiàng)目仍會(huì)維持小幅促銷(xiāo)、小幅優(yōu)惠的平價(jià)策略。
無(wú)獨(dú)有偶，位于西長(zhǎng)安街門(mén)溝頭區(qū)域的純新盤(pán)遠(yuǎn)洋新天地同樣計(jì)劃于12月入市，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉禹辰明確表示，開(kāi)盤(pán)時(shí)將會(huì)給出意想不到的勁爆優(yōu)惠。據(jù)了解，該項(xiàng)目在“雙十一”期間，曾聯(lián)合京東商城，推出了一套1.1折的“史上最低”房源，開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格很可能是在3萬(wàn)元/平方米左右，而區(qū)域內(nèi)已經(jīng)在售的融創(chuàng)·西長(zhǎng)安壹號(hào)同樣主打4.2米高的LOFT產(chǎn)品，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了35000-37000元/平方米。
不難看出，將要入市的新老項(xiàng)目仍將以讓利出貨為主。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年至今，大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)完成率并不理想，又面對(duì)年底(上市公司年報(bào))銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，利用政策紅利的“窗口期”進(jìn)行跑量的策略并不會(huì)改變，開(kāi)發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在今年最后一個(gè)月最大限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，第四季度要想出現(xiàn)樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象。
郭毅也認(rèn)為，北京高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀難以扭轉(zhuǎn)，對(duì)成交仍將形成制約。降息后市場(chǎng)活躍度雖會(huì)提升，但并不足以支撐房?jī)r(jià)的快速提升。她預(yù)計(jì)年內(nèi)北京在售項(xiàng)目售價(jià)有望止跌企穩(wěn)，不排除部分前期深度降價(jià)的項(xiàng)目會(huì)小幅回調(diào)定價(jià)，但整體市場(chǎng)價(jià)格仍趨于穩(wěn)定。
觀(guān)點(diǎn)
被放大的利好 降息并非救市
將央行的降息政策，解讀成了房地產(chǎn)行業(yè)的大利好，將一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，刺激購(gòu)房者出手。
不過(guò)，冷靜來(lái)看，這個(gè)利好明顯被放大了。事實(shí)上，央行出手降息并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市行為。
在世界范圍內(nèi)，先是日本央行宣布維持超低利率不變，而后歐洲央行也不斷放松經(jīng)濟(jì)環(huán)境，幾乎全世界的主要經(jīng)濟(jì)體都在靠降息刺激內(nèi)部經(jīng)濟(jì)。更有包括摩根大通等研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)一個(gè)季度里，中國(guó)至少還會(huì)再降息一次，并可能降準(zhǔn)。
很明顯，降息并非針對(duì)樓市的救市行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便降息后，房地產(chǎn)行業(yè)仍隱藏了很多問(wèn)題。首先是負(fù)債多，很多房企都是靠銀行貸款來(lái)擴(kuò)張，成本高。另外，供求市場(chǎng)不平衡、房?jī)r(jià)偏高等因素，導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)力有限，很難支撐房?jī)r(jià)再度上漲。并且，銀行層面早已開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，即便降息了，銀行也不會(huì)跟著不問(wèn)條件地去瘋狂放開(kāi)房貸了。
另外，北京市未售商品房的庫(kù)存仍有八萬(wàn)余套，而已售商品房的空置率也偏高。加上本身房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，這都導(dǎo)致了此輪降息并不會(huì)必然帶來(lái)樓市重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長(zhǎng)。本版文/本報(bào)記者 李桁