“9·30房貸新政”余音未了，央行在上周又宣布了兩年來(lái)的第一次降息，樓市中買賣雙方持續(xù)了大半年的“冷戰(zhàn)”就在這樣有意無(wú)意地松綁下，出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。即便當(dāng)下寒冷的天氣，也沒(méi)能擋住積聚的看房熱情，尤其是在降息消息公布后，多個(gè)項(xiàng)目的售樓處都出現(xiàn)了爆滿的情況。在上周開(kāi)盤的八個(gè)項(xiàng)目中，就有五個(gè)樓盤成為新的日光盤。借著這撥兒翹尾行情，更多的項(xiàng)目打算趁熱打鐵，導(dǎo)致今年最后一個(gè)月的新盤入市數(shù)量不降反升。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，12月將有30個(gè)項(xiàng)目扎堆入市，相比樓市成交高峰的2013年12月，新盤供應(yīng)量還增加了25%。
另外，值得注意的是，雖然樓市行情好轉(zhuǎn)，但大部分樓市交易都是建立在開(kāi)發(fā)商降價(jià)讓利的基礎(chǔ)上，多位受訪業(yè)內(nèi)分析師和開(kāi)發(fā)商均表示，“出貨快跑”仍是主要的營(yíng)銷思路，雖然各項(xiàng)目根據(jù)自身的情況不同，一些優(yōu)惠幅度有所收緊，但還沒(méi)有漲價(jià)的打算。
成交量上升三成多 30個(gè)新盤下月將借勢(shì)入市
上周五央行發(fā)出直降0.4個(gè)百分點(diǎn)的降息消息后，加上與“9·30房貸新政”的疊加影響，對(duì)于上周末開(kāi)盤的項(xiàng)目明顯起到了助推作用。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周北京共有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，分別為昌平的滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅、宜山居，海淀的琨御府·玲瓏閣，門頭溝的中昂小時(shí)代，通州的朝北8080，順義的香悅四季等，以及房山和門頭溝的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目。其中滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅、中昂小時(shí)代、朝北8080和兩個(gè)自住房項(xiàng)目均在開(kāi)盤當(dāng)天售罄，西三環(huán)豪宅琨御府新推出的二百多套小戶型商住房源，均價(jià)50000元/平方米，也在當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超4億元，售出率近80%。
在這些新盤項(xiàng)目中，滟瀾新宸·長(zhǎng)橋墅相對(duì)高端，推出了50套880萬(wàn)起的聯(lián)排別墅，也是央行降息后首個(gè)開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目，據(jù)北青報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，約有百余組排號(hào)人參與了該項(xiàng)目周六下午的選房，從兩點(diǎn)正式開(kāi)始到六點(diǎn)，所售戶型就已經(jīng)全部貼上了已售的標(biāo)簽。
另一個(gè)純新盤中昂時(shí)代廣場(chǎng)，是位于西長(zhǎng)安街門頭溝區(qū)域的不限購(gòu)商住產(chǎn)品，也是在上周六，推出了200余套4.2米LOFT房源，以低于區(qū)域均價(jià)的29800元/平方米入市，同樣當(dāng)天售罄。
“不管是降息還是‘9·30房貸新政’，其實(shí)都是對(duì)購(gòu)房者信心的支撐。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，兩次政策松綁將形成疊加效應(yīng)，對(duì)已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，促使這部分需求持續(xù)入市，進(jìn)一步刺激樓市交易。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)共實(shí)現(xiàn)成交5894套，成交面積58.88萬(wàn)平方米，相比上月同期分別大增36%、35%。日均成交高達(dá)近300套，以此推算11月商品住宅(不含保障房)成交量或?qū)?chuàng)造全年新高。
成交的明顯回升，也帶動(dòng)了各個(gè)項(xiàng)目踴躍推盤，并且改善型項(xiàng)目的表現(xiàn)較之于剛需項(xiàng)目則更加積極。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月預(yù)計(jì)將有30個(gè)新盤項(xiàng)目為2014年收官，其中五六環(huán)之間項(xiàng)目多達(dá)14個(gè)，地處六環(huán)以外的項(xiàng)目也多達(dá)13個(gè)，由此五環(huán)外項(xiàng)目占據(jù)全部供應(yīng)的90%。如此多的開(kāi)盤項(xiàng)目，比去年12月的開(kāi)盤量還增加了25%，在創(chuàng)造下半年月度新高的同時(shí)，也預(yù)示著北京樓市的這個(gè)冬天或許不太冷。
公寓新盤均價(jià)低于住宅價(jià)近兩成
除了開(kāi)盤數(shù)量創(chuàng)下新高，在12月計(jì)劃入市的30個(gè)項(xiàng)目中，再次出現(xiàn)了多個(gè)商住盤的身影。共計(jì)有6個(gè)商住產(chǎn)品計(jì)劃開(kāi)盤，其中不乏像綠地啟航國(guó)際·諾亞方舟、遠(yuǎn)洋新天地這樣的純新盤商住樓，并且這些商住項(xiàng)目又多以4.2米層高的精裝修LOFT為主。
遠(yuǎn)洋新天地營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉禹辰就告訴北青報(bào)記者，目前項(xiàng)目排號(hào)異�；钴S，蓄客一個(gè)月左右已經(jīng)有數(shù)百組客戶排號(hào)，對(duì)于商住項(xiàng)目情有獨(dú)鐘的除了剛需買房人和少量改善買房人外，投資需求也占了比較大的比例。尤其是住宅限購(gòu)政策未見(jiàn)明顯松動(dòng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出低谷的背景下，商住樓成了大部分投資需求的主要出口。
價(jià)格方面，商住項(xiàng)目戶型小，總價(jià)低，進(jìn)一步降低了投資門檻。像綠地在房山的項(xiàng)目啟航國(guó)際·諾亞方舟LOFT產(chǎn)品定價(jià)在20000元/平方米，而區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島定價(jià)約26000元/平方米，建邦華庭定價(jià)約24000元/平方米，中國(guó)鐵建國(guó)際花園售價(jià)也在22000元/平方米左右，不難看出，小戶型的商住產(chǎn)品單價(jià)基本比周邊住宅產(chǎn)品低了兩成左右。
有業(yè)內(nèi)專家表示，由于今年出讓土地中，多個(gè)項(xiàng)目含有商住地塊，導(dǎo)致商住產(chǎn)品供應(yīng)量大，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格也沒(méi)有過(guò)高的預(yù)期。
多個(gè)項(xiàng)目將加推改善大戶型
另外，在12月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，存在一個(gè)明顯特征，即很多項(xiàng)目針對(duì)改善客群加推了大戶型房源，30個(gè)新盤中有16個(gè)項(xiàng)目包含了140平方米以上的大戶型，占比超過(guò)一半。
由于本次降息和“9·30房貸新政”形成的疊加效應(yīng)，對(duì)于已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續(xù)入市，也刺激更多的項(xiàng)目再加推適合改善型的大戶型產(chǎn)品。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示。
北青報(bào)記者了解到，多個(gè)住宅項(xiàng)目都計(jì)劃在11月底或12月加推大戶型房源，別墅項(xiàng)目都計(jì)劃在10月底或11月加推房源，如位于西城區(qū)的璽源臺(tái)，之前一直主力銷售適合剛需的100平方米以下小戶型，這次則計(jì)劃推出100-200平方米大戶型；位于順義區(qū)的成熟項(xiàng)目中糧祥云國(guó)際生活區(qū)，也計(jì)劃推出300平方米的大平層；還有純新盤富力運(yùn)河十號(hào)、五礦·銘品均是主打大戶型的三居產(chǎn)品。
高姍分析認(rèn)為，此輪樓市新政(普宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定與信貸調(diào)整)的放松方向，是以中低端剛需及改善型客群為主，因此主導(dǎo)年末新房市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品也是面向這兩類客群。目前，以通州、大興、房山為代表，北京近郊正在涌現(xiàn)出眾多面向改善型客群、以大戶型產(chǎn)品為主的樓盤，這類樓盤的單套總價(jià)往往在300萬(wàn)以上，超越了當(dāng)前剛需客群的購(gòu)買力，因此將剛需客群擠壓到近郊邊緣板塊甚至是遠(yuǎn)郊。遠(yuǎn)郊新盤供應(yīng)的上升正是基于購(gòu)房需求的流入，為了與北京近郊爭(zhēng)奪購(gòu)房客群，紛紛加速入市。記者 李桁