新華社北京11月25日新媒體專電(“新華視點(diǎn)”記者劉敏、徐海波、石志勇、王政)21日央行降息,22日起北上廣深住房公積金貸款利率下調(diào)。降息被視為給疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”,然而也有專家認(rèn)為,我國(guó)樓市正經(jīng)歷“過(guò)山車”后的平穩(wěn)期,降息的刺激對(duì)于已經(jīng)趨于理性的市場(chǎng)而言效果也許有限。
這些天來(lái),樓市各主體對(duì)降息的反應(yīng)如何?樓市后市將如何演進(jìn)?
分化:北京上海看房量上漲80%,二三四線城市相對(duì)平靜
北京市南二環(huán)附近的鏈家地產(chǎn)門店這個(gè)周末迎來(lái)了一波看房小高峰。一位店員告訴記者:“八九月份每天頂多三五個(gè)人來(lái)看房,有的客戶經(jīng)理一個(gè)月零業(yè)務(wù)量。這兩天人一下多了起來(lái),周日就帶7撥人看過(guò)房�！�
降息后,中原地產(chǎn)隨即對(duì)全國(guó)近40個(gè)城市的看房量進(jìn)行跟蹤,數(shù)據(jù)顯示,主要城市看房咨詢量比上周均上漲50%以上,其中北京、上海的客戶看房量上漲八成以上。記者走訪也發(fā)現(xiàn),個(gè)別一線城市上周末的新開盤報(bào)價(jià)比之前有小幅提高,顯示出樓市試探上揚(yáng)的趨勢(shì),而在這些城市的黃金地段,部分二手房業(yè)主也表現(xiàn)出提價(jià)意向。
相比于北上廣深等一線城市,多數(shù)二三線城市的樓市相對(duì)平淡。例如,記者隨機(jī)走訪了西安市幾家售樓部,銷售人員反映成交量并沒(méi)有明顯上升,除了臨近年底的淡季因素外,許多消費(fèi)者仍持觀望態(tài)度。
“對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房欲望真正起作用的是樓盤的降價(jià)幅度,樓市目前去庫(kù)存速度較慢,原因就在于降價(jià)幅度不足�！蔽靼踩f(wàn)人購(gòu)房團(tuán)組織者、地產(chǎn)評(píng)論人李連源說(shuō),“對(duì)于庫(kù)存量偏大、消化庫(kù)存任務(wù)較重的城市,消費(fèi)者的選擇空間比較大,觀望態(tài)度也稍顯濃厚�！�
事實(shí)上,房地產(chǎn)在經(jīng)歷了一輪高速增長(zhǎng)的黃金期后,正逐漸走向平穩(wěn),這既是對(duì)前期透支購(gòu)買力后的“修復(fù)”,也來(lái)自于購(gòu)房者理性預(yù)期的形成。因此,觀察者看到,從央行“930”房貸新政到本次降息,更多的是一二線城市改善型需求入市節(jié)奏加快,但首套房剛性需求仍被壓抑。
“降息帶來(lái)的優(yōu)惠幅度和撬動(dòng)的需求范圍均較為有限,市場(chǎng)短期內(nèi)大幅反彈的概率也較低�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭說(shuō)。
房企“錢袋子”不會(huì)明顯寬松,結(jié)束“緊日子”預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀
“錢緊”是貫穿整個(gè)2014年樓市的關(guān)鍵詞之一,樓市不景氣加上信貸收緊使得不少房企不得不停下擴(kuò)張步伐。
從目前已公開10月份銷售數(shù)據(jù)的二十多家房企來(lái)看,2014年前10月的銷售目標(biāo)完成率平均值僅為74.2%,而去年同期的數(shù)字則是88.3%。房企資金鏈緊張也是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。
一些開發(fā)商將降息的舉動(dòng)理解為政策轉(zhuǎn)向,繼“限購(gòu)”“限貸”松綁后市場(chǎng)觀望的氣氛會(huì)緩解,多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為入市的購(gòu)房者數(shù)量會(huì)有增加的趨勢(shì)。但也有一些開發(fā)商有不同看法。武漢某大型房企副總姚澤偉說(shuō),對(duì)于房企而言,此次降息并不會(huì)令企業(yè)資金面明顯寬松�！百Y金面緊張的局面年底之前不大可能改變�！�
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為,下調(diào)貸款利率對(duì)大型開發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息,信譽(yù)良好的開發(fā)商將有更多融資渠道。但是在開發(fā)貸款緊俏的背景下,大多數(shù)中小房企融資成本或不降反升。
西安一家大型地產(chǎn)公司副總經(jīng)理袁振濤認(rèn)為,降息短時(shí)間內(nèi)不會(huì)緩解開發(fā)商資金鏈短缺的局面�！俺烁骷毅y行出臺(tái)相關(guān)細(xì)則需要時(shí)間外,目前各家銀行收緊銀根的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也是關(guān)鍵因素�！痹駶f(shuō),年底都是“錢緊”的時(shí)候,目前西安許多房企資金鏈都比較緊繃,表現(xiàn)在往年都是12月份才開始促銷,但是今年從9月份就開始,最終還是為了回籠資金。
宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心分析師認(rèn)為,美國(guó)第三輪量化寬松的退出必然會(huì)導(dǎo)致美元走強(qiáng),而國(guó)際熱錢流出中國(guó)后,也會(huì)加劇房企“錢荒”的窘境,房地產(chǎn)會(huì)加快進(jìn)入“白銀時(shí)代”。
“特別是一些中小房企比較困難,部分房企融資成本高達(dá)20%,跑路現(xiàn)象有所增多�！痹駶f(shuō)。
是“曇花一現(xiàn)”還是“回暖轉(zhuǎn)折點(diǎn)”?
今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)較為低迷,直到央行“930”貸款政策調(diào)整才出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。一些專家認(rèn)為,當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然位于“過(guò)冷”區(qū)間,在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),會(huì)逐漸轉(zhuǎn)入“偏冷”區(qū)間,同時(shí),也不能過(guò)于樂(lè)觀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10月,全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%,銷售下滑、住宅新開工面積回落,均反映出開發(fā)商對(duì)后市的判斷并不樂(lè)觀。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為,由于房企庫(kù)存壓力仍較大,在高庫(kù)存以及年底銷售業(yè)績(jī)壓力等因素影響下,四季度房企仍以去庫(kù)存為主,大跌大漲的情況都不太可能出現(xiàn)。
庫(kù)存高企依舊是許多二、三線城市樓市面臨的突出壓力�！敖迪�(duì)樓市的影響肯定是積極的,對(duì)改善型剛需是較大利好,但是不代表樓市已經(jīng)全面筑底,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯�！比R茵置業(yè)總裁陶椿說(shuō)。
然而,也有分析人士指出,由于土地“面粉”和房?jī)r(jià)“面包”的傳導(dǎo)效應(yīng)稍顯滯后,因此近期土地市場(chǎng)的成交情況對(duì)未來(lái)一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)影響較大。
例如,降息后首個(gè)工作日,廣州白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠地塊拍出今年總價(jià)新地王,而據(jù)統(tǒng)計(jì),進(jìn)入11月,北京今年的土地出讓金收入已超過(guò)去年,據(jù)預(yù)測(cè)今年全年破2000億元應(yīng)無(wú)懸念；上海11月份還將迎來(lái)更多土地出讓,全年出讓金總額有望達(dá)到1700億元；截至目前,深圳“收成”也已超過(guò)了去年全年。
“隨著土地市場(chǎng)回暖,庫(kù)存減少,如果市場(chǎng)成交量能夠快速提振,也不排除今年末或明年初出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比止跌的情況�！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。