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近日，央行大幅降息引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)及購房者廣泛關(guān)注。記者上周末走訪廣州一二手樓市發(fā)現(xiàn)，目前市場反映并不如“9·30”房貸新政時(shí)那么明顯，一手樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，二手樓市看樓客則有一成左右的增加。有專家認(rèn)為，降息后除了購房者可以省利息，市場信心也會得到提振，廣州樓市將加速回暖，并可能在明年第二季度引發(fā)樓價(jià)上漲，但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，此次降息的效果難以持續(xù)。
■新快報(bào)記者 陳齊
短期將拉動成交
根據(jù)記者計(jì)算，降息后，對商業(yè)房貸客戶來說，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。對公積金貸款客戶來說，央行將5年期以上個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，降幅不及商貸。
按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元。同樣條件下，如果按等額本金還款計(jì)算，此前首月還款9625元，每月遞減22.74元。降息后，首月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。
對于樓市來說，降息或?qū)砻黠@的刺激作用。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志就認(rèn)為，降息對于樓市的影響主要有三點(diǎn)：首先，央行降息后對進(jìn)入市場的資金總量會有影響，會支撐一定的樓市購買力；其次，降息將有力提振市場信心，尤其是降息降準(zhǔn)同時(shí)出現(xiàn)，會讓買家對后市的判斷產(chǎn)生影響，降低觀望情緒；最后，降息將降低企業(yè)和購房者的融資成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
鄧浩志判斷認(rèn)為：“相信降息后馬上可以看到成交量放大，但考慮到廣州樓市的高庫存壓力，預(yù)計(jì)價(jià)格不會馬上上漲。不過，經(jīng)過一段時(shí)間的庫存消化后，很可能在明年二季度，廣州的樓價(jià)又會進(jìn)入上漲周期。”
降息對樓市影響或不如預(yù)想之大
不過，也有人認(rèn)為，本次降息對房地產(chǎn)市場并非單純利好。中原研究部就認(rèn)為，本次降息對樓市的影響或許并未如預(yù)想之大。該機(jī)構(gòu)表示，由于央行本次采取的是非對稱降息，降貸款利率而穩(wěn)存款利率，單純這一操作會壓縮利差，降低銀行利潤空間。因此降息之后，銀行對個(gè)人住房抵押貸款的信貸政策或有調(diào)整，對房貸的積極性還需審慎觀察。
克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為，降息短期內(nèi)將會提振購房者信心提升樓市成交量，但降息對樓市推動持續(xù)期不應(yīng)過度奢望�！敖衲暌詠順鞘羞t遲走不出調(diào)整的‘緊箍咒’就是房貸（包括額度和利率），即便是‘9·30’房貸新政也沒能調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。此次降息有助于提升有實(shí)際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大的提振。”不過，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期的，無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出并不會影響購房決定。
另外，房企融資成本可能不降反升，進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。楊科偉表示，非對稱降息的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時(shí)又要保證相當(dāng)?shù)睦麧�，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。
市場表現(xiàn)
一手樓
未見開發(fā)商貿(mào)然漲價(jià)
二手樓
客戶上門量增加10%
一手樓市大格局未變，房企穩(wěn)價(jià)跑量仍是主流。降息雖能降低買家購房成本，但并未能改變當(dāng)前一手樓市大格局，一手庫存仍在高位，而需求仍受經(jīng)濟(jì)低迷和限購政策制約。根據(jù)記者上周末實(shí)地踩盤及中原研究部對廣州一手住宅新開盤的實(shí)時(shí)監(jiān)測，降息政策之后的第一個(gè)周末，廣州樓市新盤供貨量、價(jià)格、去化率等各指標(biāo)都相對穩(wěn)定，與降息前差異不大，發(fā)展商也并未針對降息開展特別活動，反映目前廣州大部分房企對降息政策也是持理性態(tài)度，并未貿(mào)然漲價(jià)，穩(wěn)價(jià)跑量還是主流。
二手樓
客戶上門量增加10%
降息后，有中介反映，二手客戶上門量增加，但不如預(yù)期。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，自“9·30”房貸新政以來，二手樓市改善型客戶的客源量持續(xù)增長，高峰期增長高達(dá)29.89%，但過了一個(gè)月的政策效應(yīng)期后， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場并沒有真正活躍起來。而本次央行降息后，該公司客戶上門量也僅僅只有10%的增長，其中11月第三周周末兩天環(huán)比第二周周末兩天，客戶增長也僅有2.5%，中原研究部認(rèn)為由于限購及市場高庫存的原因，降息政策難以立竿見影促樓市量價(jià)回升。