石灣街道已形成了以經(jīng)華大廈、財(cái)富大廈、公交大廈等為首的一批優(yōu)質(zhì)樓宇。 南方日?qǐng)?bào)記者 戴嘉信 攝
季華路沿線一幢幢拔地而起的高端寫字樓除了為城市注入現(xiàn)代氣息外，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)意味著什么？目前這些項(xiàng)目的出租情況如何？都有哪些行業(yè)進(jìn)駐？
過(guò)去幾年，隨著城市升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃的推進(jìn)，季華商務(wù)帶成為佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱土，民間資本的熱烈參與帶動(dòng)了沿線區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以石灣鎮(zhèn)街道為例，目前形成了以經(jīng)華大廈、財(cái)富大廈、公交大廈等為首的一批優(yōu)質(zhì)樓宇。
為了摸清石灣鎮(zhèn)街道的樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”，為今年的招商方向提供更精準(zhǔn)的指引，今年以來(lái)石灣鎮(zhèn)街道先后組織了三次大規(guī)模調(diào)研，取得了關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)的大量一手信息，并形成了一份《石灣樓于經(jīng)濟(jì)報(bào)告》(簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。
那么作為禪城中心城區(qū)的重要組成部分，石灣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在城市化進(jìn)程中發(fā)生了哪些變化？這些變化對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了哪些影響？為未來(lái)的發(fā)展提供了哪些指引？
在營(yíng)樓宇納稅額近10億元 房地產(chǎn)、批發(fā)零售、制造業(yè)包攬前三
報(bào)告顯示，目前石灣鎮(zhèn)街道在營(yíng)樓宇包含商業(yè)樓宇、總部大樓、裙樓等三種類型。三類樓宇2013年地稅總額為163949萬(wàn)元，其中裙樓地稅總額為97311萬(wàn)元，占比59.35%；14棟商業(yè)樓宇地稅總額為43002萬(wàn)元，占比26.23%；總部大樓地稅總額為23636萬(wàn)元，占比14.42%。
從樓宇繳納地稅情況來(lái)看，石灣鎮(zhèn)街道樓宇經(jīng)濟(jì)主要集中在房地產(chǎn)業(yè)、批零業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，占比分別為43.27%、13.89%、13.77%、11.57%、11.11%。其中裙樓地稅主要來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)、批零業(yè)和制造業(yè)；商業(yè)樓宇地稅主要來(lái)源于金融業(yè)、批零業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；總部大樓地稅主要來(lái)源于服務(wù)業(yè)和制造業(yè)。
石灣鎮(zhèn)街道樓宇企業(yè)總數(shù)為13723家，其中裙樓企業(yè)總數(shù)為13146家，占比95.80%；商業(yè)樓宇企業(yè)數(shù)量為572家，占比4.17%；總部大樓企業(yè)數(shù)量為5家。占比0.04%。
按企業(yè)數(shù)量劃分，石灣鎮(zhèn)街道樓宇經(jīng)濟(jì)主要集中在批零業(yè)、服務(wù)業(yè)、住餐業(yè)、制造業(yè)等行業(yè)，占比分別為57.89%、20.89%、7.68%、6.05%。其中裙樓企業(yè)類型主要有批零業(yè)、服務(wù)業(yè)、住餐業(yè)、制造業(yè)等；商業(yè)樓宇企業(yè)類型主要有批零業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等；總部大樓企業(yè)類型主要是服務(wù)業(yè)。
石灣鎮(zhèn)街道樓宇平均每個(gè)企業(yè)的地稅額為12萬(wàn)元，其中，裙樓平均每個(gè)企業(yè)的地稅額最低，僅為7萬(wàn)元；商業(yè)樓宇平均每個(gè)企業(yè)的地稅額為75萬(wàn)元；總部大樓由于企業(yè)數(shù)量少、地稅高，其平均每個(gè)企業(yè)的地稅額高達(dá)3000萬(wàn)元。
從行業(yè)角度來(lái)看，樓宇經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)企業(yè)的地稅額最高，達(dá)到193萬(wàn)元；金融業(yè)次之，為96萬(wàn)元；制造業(yè)為27萬(wàn)元；批零業(yè)和住餐業(yè)平均每個(gè)企業(yè)地稅額最低，分別為3萬(wàn)元和1萬(wàn)元。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間變小 商業(yè)樓宇金融業(yè)稅收貢獻(xiàn)近半
雖然房地產(chǎn)業(yè)地稅總額約占石灣鎮(zhèn)街道樓宇經(jīng)濟(jì)的43.27%，但這種貢獻(xiàn)是不可以持續(xù)的。據(jù)了解，石灣鎮(zhèn)街道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到75%，未來(lái)再繼續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間很小。
從已進(jìn)駐的企業(yè)類型來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、租賃公司、土地及資產(chǎn)估價(jià)等細(xì)分行業(yè)，均是圍繞著房地產(chǎn)展開(kāi)的相關(guān)行業(yè)。比較優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司均位于14棟商業(yè)樓宇中。
金融業(yè)作為石灣的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在《報(bào)告》中得到了充分體現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前石灣鎮(zhèn)街道的金融業(yè)企業(yè)主要集中在14棟商業(yè)樓宇中。這14棟商業(yè)樓宇地稅總額為42985萬(wàn)元，其中金融業(yè)地稅總額最高，達(dá)到18101萬(wàn)元，占14棟樓宇地稅總額的42.11%。
雖然金融業(yè)的地稅總額很高，但實(shí)際企業(yè)數(shù)量很少，目前僅有32家，主要集中在銀行業(yè)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)、人壽保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)等細(xì)分行業(yè)中，平均單個(gè)金融機(jī)構(gòu)繳納地稅額達(dá)1343萬(wàn)元。
《報(bào)告》指出，作為佛山市中心城區(qū)的核心區(qū)域，金融業(yè)是石灣鎮(zhèn)街道實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)方向之一。從創(chuàng)稅的角度來(lái)看，金融業(yè)無(wú)疑也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)行業(yè)。
在營(yíng)商業(yè)樓宇出租率超九成 缺乏5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前石灣鎮(zhèn)街道在營(yíng)商業(yè)樓宇有14棟，分別是經(jīng)華大廈、卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、季華大廈、世紀(jì)名軒-交通銀行大廈、金融廣場(chǎng)大廈、京禪大廈、公交大廈、嶺南大廈、發(fā)展大廈、金橋大廈、財(cái)富大廈、東江國(guó)際、碧桂園城市花園。其中有8棟樓宇位于季華五路，3棟樓宇位于嶺南大道北，2棟樓宇位于華遠(yuǎn)東路，1棟樓宇位于汾江南路。
根據(jù)14棟樓宇各個(gè)物業(yè)管理公司反饋的數(shù)據(jù)，石灣鎮(zhèn)街道14棟樓宇總建筑面積達(dá)到40.10萬(wàn)平方米。根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行之一的戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2013年佛山寫字樓總供應(yīng)量達(dá)304萬(wàn)平方米，石灣鎮(zhèn)街道目前寫字樓供應(yīng)量約占整個(gè)佛山市的13%。隨著石灣鎮(zhèn)街道在建及立項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，未來(lái)占比可能會(huì)增大。
其中建筑面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的樓宇有4棟，單體規(guī)模普遍較小，完全達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓基本沒(méi)有。其中，東建世紀(jì)廣場(chǎng)是石灣鎮(zhèn)街道已建樓宇中建筑面積最大的樓宇，達(dá)到75000平方米；發(fā)展大廈建筑面積達(dá)到52301平方米，僅次于東建世紀(jì)廣場(chǎng)；金橋大廈是14棟樓宇中建筑面積最小的樓宇，其建筑面積僅為8200平方米。
這14棟商業(yè)樓宇空置率均在10%及以下，僅有2棟樓宇空置率高于10%。其中，有5棟樓宇空置率為0，分別是東建世紀(jì)廣場(chǎng)、季華大廈、公交大廈、金橋大廈和財(cái)富大廈；有3棟樓宇空置率為1%-2%，分別為經(jīng)華大廈、世紀(jì)名軒-交通銀行大廈、卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈；有2棟樓宇空置率為5%，分別是金融廣場(chǎng)大廈和發(fā)展大廈；有2棟樓宇空置率為10%，分別是京禪大廈和嶺南大廈；東江國(guó)際和碧桂園城市花園空置率較高，主要原因在于2棟樓宇入市時(shí)間較短。
由于中心城區(qū)商業(yè)樓宇較稀缺，導(dǎo)致平均租金較高。14棟樓宇平均租金在60元/㎡·月，其中東建世紀(jì)廣場(chǎng)租金幅度較大，每平方米50—200元/月不等；京禪大廈租金較低，僅為20元/㎡·月。
樓宇經(jīng)濟(jì)檔次上升空間較大
延伸
雖然樓宇經(jīng)濟(jì)在石灣經(jīng)濟(jì)中的占比不斷提高，但目前石灣的很多樓宇還存在著業(yè)主自主招商，企業(yè)進(jìn)駐門檻較低，“來(lái)者即入”等問(wèn)題�！秷�(bào)告》認(rèn)為政府對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的有效的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，同時(shí)忽略對(duì)企業(yè)進(jìn)駐的引導(dǎo)作用，導(dǎo)致了無(wú)序發(fā)展。
此外，石灣鎮(zhèn)街道企業(yè)以中小型為主，缺乏自主創(chuàng)新意識(shí)，經(jīng)營(yíng)理念落后，導(dǎo)致很多企業(yè)保守式經(jīng)營(yíng)，做強(qiáng)做大的意愿薄弱。本地區(qū)原有支柱產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有產(chǎn)生很明顯的稅收貢獻(xiàn)，甚至出現(xiàn)部分企業(yè)開(kāi)始外遷的現(xiàn)象。
目前，石灣鎮(zhèn)街道在營(yíng)的商業(yè)樓宇大部分的稅收來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)、批零業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入后期發(fā)展，不可能還采用原先的發(fā)展模式，急需轉(zhuǎn)型升級(jí)，甚至要大力發(fā)展“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)；批零業(yè)總稅收雖然較多，但小型企業(yè)且無(wú)證照企業(yè)太多，將帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題和安全隱患，需要加強(qiáng)整頓力度；制造業(yè)可能會(huì)對(duì)環(huán)保方面產(chǎn)生影響；金融業(yè)是目前較有發(fā)展前景而且也是城市化進(jìn)程中必須發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。
《報(bào)告》認(rèn)為，石灣在營(yíng)及在建樓宇雖然體量很大，但真正高端的樓宇數(shù)量很少，導(dǎo)致石灣鎮(zhèn)街道較難吸引銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。石灣鎮(zhèn)街道新增商業(yè)樓宇體量較大，未來(lái)很有可能會(huì)造成供過(guò)于求，且大部分樓宇是由業(yè)主自主招商，同質(zhì)化嚴(yán)重，較難形成產(chǎn)業(yè)集聚。
所有這些案例都表明了一個(gè)事實(shí)：石灣鎮(zhèn)街道樓宇經(jīng)濟(jì)檔次及配套上升的空間較大。
《報(bào)告》為招商指明方向
將重點(diǎn)引進(jìn)金融、能源等服務(wù)型產(chǎn)業(yè)
解讀
對(duì)于這份針對(duì)石灣樓宇經(jīng)濟(jì)的分析報(bào)告，石灣鎮(zhèn)街道辦事處副主任楊濤認(rèn)為系統(tǒng)解決了兩個(gè)問(wèn)題，“一個(gè)是我們以后需要建怎樣的項(xiàng)目，另一個(gè)是需要往這些項(xiàng)目放哪些產(chǎn)業(yè)。”
楊濤認(rèn)為，《報(bào)告》所反映的情況與此前預(yù)估的差不多，但也發(fā)現(xiàn)了一些新的動(dòng)向，“從《報(bào)告》的情況來(lái)看，我們看到金融、能源、大宗商品消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展?jié)摿�，�?duì)于地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度大，對(duì)于周邊的輻射力強(qiáng)，是我們未來(lái)重點(diǎn)引入的方向�！�
楊濤認(rèn)為，石灣作為中心城區(qū)，其城市中心的功能限定了它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須要以高端服務(wù)業(yè)為主，對(duì)周邊區(qū)域形成輻射作用。
此外，楊濤還表示，《報(bào)告》對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃也有參考意義，“過(guò)去我們只要有地就想發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)地段很重要，包括銀行等高端服務(wù)業(yè)情愿承受較高的租金，也希望在中心城區(qū)辦公，這給了我們很大啟發(fā)�！�
石灣樓宇經(jīng)濟(jì)之最
經(jīng)華大廈地稅總額最高
最土豪
14棟樓宇地稅總額為43002萬(wàn)元，其中經(jīng)華大廈地稅總額最高，達(dá)到10909萬(wàn)元；財(cái)富大廈次之，達(dá)到8347萬(wàn)元；東江國(guó)際地稅額最低，僅為3萬(wàn)元。
金融業(yè)納稅占比近半
行業(yè)納稅之最
14棟樓宇中，金融業(yè)企業(yè)數(shù)量?jī)H占5.59%，但繳納地稅總額幾乎占了14棟樓宇地稅總額的一半；批發(fā)業(yè)企業(yè)數(shù)量較多，但繳納地稅僅占24.56%，每個(gè)企業(yè)平均地稅納稅額僅為49元/個(gè)企業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)每個(gè)企業(yè)平均地稅納稅額較高，約為219元/個(gè)企業(yè)；商務(wù)服務(wù)業(yè)每個(gè)企業(yè)平均地稅納稅額較低，僅為22元/個(gè)企業(yè)。
由此可見(jiàn)，金融業(yè)、批發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)石灣鎮(zhèn)街道樓宇經(jīng)濟(jì)的稅收貢獻(xiàn)較大。
三樓宇每平方米納稅額3000元以上
單位面積納稅之最
14棟樓宇中，公交大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)華大廈每平方地稅納稅額均在3000元/平方米以上，處于較高水平；嶺南大廈、世紀(jì)名軒—交通銀行大廈處于中檔水平；卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈、季華大廈、金橋大廈、金融廣場(chǎng)大廈、京禪大廈、發(fā)展大廈、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、東江國(guó)際、碧桂園城市花園處于較低水平，每平方地稅納稅額均在1000元/平方米以下。其中碧桂園城市花園和東江國(guó)際每平方地稅納稅額低的原因主要在于入市時(shí)間短。
撰文：孫景鋒