天河拍出8宗地溢價(jià)合理，未能如地王效應(yīng)對(duì)周邊樓市產(chǎn)生影響
11月10日，廣州一口氣推出天河的9宗地塊，東圃立交地塊和7宗華美牛奶廠宅地順利成交，成交總價(jià)在157億元，樓面地價(jià)為1.2萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2，牛奶廠地塊更是被龍湖、華潤(rùn)、金地、平安四大有實(shí)力的房企拿下，區(qū)域發(fā)展前景樂(lè)觀，不過(guò)記者采訪得知，拍地利好消息未能如地王效應(yīng)對(duì)周邊樓市產(chǎn)生影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次拍地地價(jià)處于合理水平，不像以往地王出現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的刺激作用那么大，而且目前整個(gè)二手樓市只是處于剛剛回暖階段，地塊周邊二手行情也不會(huì)立即有反應(yīng)。不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，外地實(shí)力房企的進(jìn)駐會(huì)改善周邊二手樓市長(zhǎng)期以來(lái)的中低端形象，刺激二手樓升值。 記者劉麗琴
樓市剛回暖 拍地影響有限
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，從此次土地拍賣結(jié)果看，樓面地價(jià)在1.2萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2左右，地塊周邊可參照對(duì)比的中�？党悄壳岸謨r(jià)在2萬(wàn)元/m2左右，結(jié)合地塊的條件看，這屬于一個(gè)比較合理的地價(jià)水平，因此就不會(huì)像以往拍出遠(yuǎn)高于周邊價(jià)格的地王時(shí)產(chǎn)生的刺激作用那么強(qiáng)。其次，從整個(gè)市場(chǎng)行情看，目前雖然有不少改善型買家出手，但二手樓市只是處于剛剛回暖的階段，市場(chǎng)還未完全激活，因此也還沒(méi)有傳導(dǎo)到對(duì)房?jī)r(jià)的影響上，所以市場(chǎng)會(huì)比較淡靜對(duì)待此次土地拍賣結(jié)果。
中原地產(chǎn)美好居分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理張運(yùn)珍表示，近期東圃樓市確有回暖，尤其是央行“9·30”新政后，看樓客明顯增多，10月中�？党墙�(jīng)他們分行成交的二手單位就有5套，從東圃二手樓市看，區(qū)域房源較充足，拍地結(jié)果目前對(duì)買家心態(tài)影響還不大，對(duì)業(yè)主的影響要大一點(diǎn)，讓更多人對(duì)區(qū)域前景看好，預(yù)計(jì)兩年后樓價(jià)可達(dá)3萬(wàn)元/m2，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)地鐵已經(jīng)開(kāi)通，金融城正在建設(shè)，兩年后預(yù)計(jì)東圃立交地塊項(xiàng)目已可上市，而金融城的地標(biāo)型建筑也可以建成，整個(gè)區(qū)域會(huì)正在成熟起來(lái)，東圃板塊也會(huì)迎來(lái)更好的發(fā)展。
中原地產(chǎn)盈彩美居分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理何志偉則表示，目前區(qū)域內(nèi)成交雖然有所回升，但整體上還相當(dāng)?shù)兔�，只是比兩三個(gè)月前略好一些，二手價(jià)與去年同比還低5%~10%左右，區(qū)域內(nèi)素質(zhì)好一點(diǎn)的小區(qū)二手樓均價(jià)在2萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/m2左右，但鄰近的新黃埔區(qū)眾多一手樓盤推出1萬(wàn)多元/m2的價(jià)格，吸引力更大，因此整個(gè)區(qū)域想快速回暖還是比較困難的，而拍地的結(jié)果影響還不明顯，最主要是讓業(yè)主的心態(tài)比前幾個(gè)月強(qiáng)一些，讓他們對(duì)樓市未來(lái)更有信心。
區(qū)域形象終將改觀 提升買家預(yù)期
華美牛奶廠拍地順利收官，雖然從目前看來(lái)對(duì)市場(chǎng)影響有限，但長(zhǎng)期來(lái)看仍會(huì)對(duì)區(qū)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。廣州中原地產(chǎn)研究部分析，最明顯的影響就是會(huì)提升大眾對(duì)奧體新城未來(lái)樓價(jià)的預(yù)期，按照牛奶廠現(xiàn)在11600~16800元/m2的樓面地價(jià)，以2年的平均開(kāi)發(fā)周期和樓價(jià)8%的平均年增長(zhǎng)率估算，項(xiàng)目?jī)赡旰笫灼诋a(chǎn)品至少要賣到25000元/m2可保本，至少要30000元/m2才可實(shí)現(xiàn)正常盈利。
龍湖地產(chǎn)也表示這批地塊計(jì)劃以中高端“剛需”高層住宅為主，并有少量低密度改善型產(chǎn)品，其未來(lái)定價(jià)可見(jiàn)不菲。地塊距離最近的一手樓盤天健上城、富力天禧花園及佳潤(rùn)·上品菁園，目前售價(jià)在20000~28000元/m2之間，牛奶廠地塊的出讓勢(shì)必給這些樓盤大漲士氣。同時(shí)，還會(huì)改善周邊二手樓市長(zhǎng)期以來(lái)的中低端形象，刺激二手樓升值。牛奶廠附近的二手住宅主要有半山溪谷、富力花園、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、景安花園及中�？党�。這些住宅大部分為電梯樓，樓齡較長(zhǎng)，二手均價(jià)介于15000~22000元/m2。
眾所周知，龍湖、華潤(rùn)在開(kāi)發(fā)高端樓盤、豪宅產(chǎn)品方面經(jīng)驗(yàn)十分豐富，他們?cè)诔鞘懈脑旆矫娴哪芰σ膊蝗菪∮U，這類房企不但能對(duì)自己的地塊進(jìn)行高端開(kāi)發(fā)，同時(shí)有實(shí)力也有能力對(duì)地塊周邊的公共交通、市政配套、居住環(huán)境進(jìn)行改造，拉動(dòng)地塊周邊的城市區(qū)域價(jià)值質(zhì)的提升。相信奧體新城東部板塊這塊還未開(kāi)發(fā)的處女寶地，有這些大鱷助力，未來(lái)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和發(fā)展速度會(huì)加快，而毗鄰的東圃板塊也會(huì)受益。
周邊二手超2萬(wàn)元/m2
紅云地塊起價(jià)不高買得過(guò)
本報(bào)訊 （記者陳白帆）白云區(qū)華快附近的紅云涂料化工廠地塊計(jì)劃在今天下午出讓，總面積為198938平方米，可建設(shè)用地為147736平方米。該地塊掛牌起始價(jià)為645071萬(wàn)元，按此計(jì)算，其樓面地價(jià)為1.4萬(wàn)元/m2起。目前該地塊附近二手洋房?jī)r(jià)格普遍在2.1萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/m2，從其起始價(jià)看，由于該地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，又鄰近華快入口，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)買得過(guò)。
地塊附近二手成交不活躍
“目前，紅云涂料化工廠附近的二手住宅以一品湖山、山水庭苑、南湖半島花園、青花南湖等高層洋房為主，而且多是大面積單位，因此成交量較少�！敝性禺a(chǎn)南湖分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鐘榮城表示，在“9·30”房貸政策調(diào)整后，今年10月該地塊周邊的二手成交比8、9月活躍，由于業(yè)主大多市場(chǎng)敏感度不高，并無(wú)調(diào)高放盤價(jià)，反而有5%~6%的降價(jià)空間。如業(yè)主愿意降價(jià)，約60%~70%左右的買家都會(huì)入市。
中原地產(chǎn)合一城分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理曹升介紹：紅云涂料化工廠地塊周邊有多個(gè)廠房，附近南湖半島花園的市場(chǎng)均價(jià)為2.1萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/m2左右，青花南湖則約為1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2。
據(jù)滿堂紅交易數(shù)據(jù)，紅云化工涂料廠周邊大型樓盤的二手成交量一直以來(lái)均較低，尤其是別墅盤金湖花園，今年下半年以來(lái)暫未錄得成交。10月份首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng)后，該區(qū)域樓盤的看樓量略有增加，環(huán)比9月上升10%左右，但成交量環(huán)比基本持平，成交均價(jià)位于合理區(qū)間浮動(dòng)。
“紅云”熱度難超牛奶廠
對(duì)于紅云涂料化工廠地塊的拍賣前景，中原地產(chǎn)曹升透露，附近的二手樓均價(jià)為2.1萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/m2左右，而該地塊樓面地價(jià)起始價(jià)為1.4萬(wàn)元/m2起，預(yù)計(jì)將來(lái)一手樓開(kāi)售價(jià)需要2.5萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/m2或以上�，F(xiàn)時(shí)廣州大道北板塊多個(gè)在售一手樓均價(jià)約2.3萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/m2，但銷售情況淡靜。
滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠表示，由于該區(qū)域的大型樓盤大部分具有較為優(yōu)異的景觀及生態(tài)環(huán)境，對(duì)追求品質(zhì)生活的換房客有較強(qiáng)的吸引力，目前紅云涂料廠附近二手買家主要以二次置業(yè)客戶為主。鑒于現(xiàn)時(shí)山水庭苑、一品山湖、雅居樂(lè)南湖半島花園等二手均價(jià)約2.1萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/m2之間，1.4萬(wàn)元/m2的樓面地價(jià)有一定的吸引力，流拍的可能性較低，但拍賣熱度未必會(huì)超過(guò)之前拍出的天河區(qū)牛奶廠地塊。