在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀(jì)錄，目前已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，高于去年同期，全年更有希望達(dá)到3500億元。土地成交金額的連破紀(jì)錄，以及連日來(lái)宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權(quán)一事的爭(zhēng)端，不禁讓業(yè)界揣測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見(jiàn)底回暖？
一個(gè)證據(jù)是，龍湖地產(chǎn)集團(tuán)品牌及營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理袁春曾表示，龍湖拿地的時(shí)間，往往是市場(chǎng)反彈之初。近日，龍湖地產(chǎn)成功以總價(jià)37.8億元,競(jìng)得廣州市天河?xùn)|奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個(gè)證據(jù)是，中國(guó)指數(shù)研究院11月17日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測(cè)報(bào)告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤(rùn)等巨頭也紛紛出手。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企融資規(guī)模擴(kuò)大以及各地出臺(tái)的救市政策，都是促成土地市場(chǎng)活躍的重要因素。但面粉漲價(jià)是否意味著面包一定會(huì)漲價(jià)，還有待進(jìn)一步觀察。
沉寂許久的土地市場(chǎng)似乎又要“發(fā)燒”了。
11月19日，位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號(hào)地塊以248.5億元，被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣(mài)紀(jì)錄，是今年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關(guān)注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)105.11%，刷新了區(qū)域樓面價(jià)的最高值。
在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風(fēng)，而土地市場(chǎng)翹尾的跡象也十分明顯�！半S著9月末央行房貸新政的出臺(tái)，樓市成交顯著回升，開(kāi)發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強(qiáng)，不理性拿地又有抬頭的傾向�！钡掠拥禺a(chǎn)分析師趙葆根在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。
全年有望突破3500億元/
董家渡地王的誕生將年末上海土地市場(chǎng)推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場(chǎng)也在加速回暖。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價(jià)全面刷新歷史紀(jì)錄，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是有史以來(lái)首次突破3000億元大關(guān)，達(dá)到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。
從樓面價(jià)看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達(dá)57%。
土地市場(chǎng)升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，11月以來(lái)，20大標(biāo)桿房企中，遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地；從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日，20大標(biāo)桿房企拿地額度已經(jīng)超過(guò)262億元，全月有望再次突破300億元。
“標(biāo)桿房企之前不拿地，主要是因?yàn)槿?kù)存。但不拿地的舉動(dòng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，加上地方政府救市政策的疊加，預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)降溫半年之后，部分企業(yè)可能又將開(kāi)始抄底拿地�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)指出，但不同于三四線城市，一線城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度。
張大偉進(jìn)一步指出，隨著各類(lèi)救市政策的出現(xiàn)，加上部分企業(yè)的抄底行為，預(yù)計(jì)四季度部分熱點(diǎn)地塊的拍賣(mài)競(jìng)價(jià)將比三季度更加激烈。
市場(chǎng)已現(xiàn)大規(guī)模回暖苗頭/
土地市場(chǎng)的升溫早已傳導(dǎo)至商品房銷(xiāo)售，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：10月，二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)12個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)回升，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)小幅上升。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北京多個(gè)在售項(xiàng)目，明顯感覺(jué)到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來(lái)店咨詢(xún)的購(gòu)房者數(shù)量都明顯增加。
“現(xiàn)在一天的來(lái)電訪問(wèn)量趕上之前一個(gè)禮拜的量。”北京某在售項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動(dòng)等疊加效應(yīng)逐步釋放，購(gòu)房者的消費(fèi)信心上揚(yáng)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商整體的項(xiàng)目促銷(xiāo)和打折活動(dòng)也比較豐富，使得現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位。
不光是剛需項(xiàng)目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場(chǎng)。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個(gè)高端項(xiàng)目，保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、京投銀泰琨御府等，盡管都屬于千萬(wàn)級(jí)豪宅，但項(xiàng)目售樓處依然有不少前來(lái)看房咨詢(xún)的消費(fèi)者。
“今年開(kāi)盤(pán)的位于海淀的多個(gè)高端項(xiàng)目銷(xiāo)售額都將突破20億元大關(guān)�！鄙鲜瞿稠�(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括萬(wàn)柳書(shū)院在內(nèi)的上述五大高端項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售額將突破100億元。
北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時(shí)曾表示，對(duì)于千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅來(lái)說(shuō)，20億元的銷(xiāo)售總額意味著要銷(xiāo)售200套左右，況且，單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目，很難像剛需盤(pán)一樣快速去庫(kù)存。
然而，央行“930新政”的出臺(tái)無(wú)疑加大了樓市去化的信心。
9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升�！锻ㄖ穼�(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍；二套房已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房的，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，放開(kāi)已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款家庭的多套房貸；同時(shí)放開(kāi)非本地居民住房貸款限制。
“對(duì)于曾經(jīng)貸過(guò)若干次款的高端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的需求釋放�！比A潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人秦江向記者表示，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶(hù)賣(mài)一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購(gòu)房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購(gòu)房需求，這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對(duì)記者表示，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，受益最大的是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的首次改善型購(gòu)房者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份北京成交均價(jià)在300萬(wàn)~800萬(wàn)元的中端改善型樓盤(pán)累計(jì)成交936套，環(huán)比大漲32%。
“在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的蓄客期后，中高端改善型樓盤(pán)于下半年集中入市，受樓市大環(huán)境影響，入市項(xiàng)目定價(jià)較為謹(jǐn)慎，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價(jià)格，從供應(yīng)層面為這類(lèi)房源成交量的上升提供了源動(dòng)力�！比螁Ⅵ握f(shuō)�！∮浾� 尚希 發(fā)自北京