■ 一家之言

　　不必期待房價的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經(jīng)漸明時，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當(dāng)車。

　　今年下半年以來，一連串的政策托市，依然未能扭轉(zhuǎn)樓市日趨蕭瑟的數(shù)據(jù)。11月18日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份70大城市新建商品房住宅價格環(huán)比無一上漲，同比更是連續(xù)下跌兩月且跌幅擴大至2.62%。

　　盡管仍有部分市場人士心存僥幸，以“10月份房價環(huán)比價格降幅收窄”和“政策托市仍將持續(xù)”為由，認為房價已經(jīng)進入到階段性探底回升通道，但只要具有理性研判的思維，我們就會發(fā)現(xiàn)，上述兩大理由是經(jīng)不起仔細推敲的。

　　首先，市場價格走勢不可能是一條直線，在一定的區(qū)間內(nèi)，從來都是在震蕩盤整中尋找趨勢。依此而論，以“10月份房價環(huán)比降幅收窄”為由，僥幸地認為房價已經(jīng)進入階段性探底回升通道，顯然是過度樂觀，更何況，10月份房價環(huán)比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大態(tài)勢。

　　而“政策托市仍將持續(xù)”其本身就是個偽命題、甚至是一個負相關(guān)命題。今年主要的托市政策，一是“各大城市紛紛取消限購”，不管地方政府的主觀目的是什么，這一行為的本質(zhì)是回歸市場化，二是“央行調(diào)整房貸認定標(biāo)準(zhǔn)”，此舉的政策托市目的極其明顯。然而，在今年下半年持續(xù)的政策托市下，樓市整體氛圍并未回暖，相反，房價反而由上半年的徘徊式波動，全面進入持續(xù)震蕩下行的通道。對此，我國樓市其實早就有反向參照的歷史，過去十年間，我國房價伴隨著政策調(diào)控的打壓一路突飛猛進，以此為參照，罔顧市場力量而過于依賴政策托市，是無法取得預(yù)期效果的。

　　其實無論是基于房屋租售比、還是房價收入比這兩大核心指標(biāo)，我國房地產(chǎn)市場早就應(yīng)該進入下行通道，部分市場人士對此無視，要么是無知者無畏，要么就是別有用心的房托。即使以房價已經(jīng)稍顯松動的當(dāng)下而言，與國際通行標(biāo)準(zhǔn)相比，我國房屋租售比和房價收入比均遠遠偏離合理區(qū)間。

　　除新房和二手房價格指樓外，房地產(chǎn)住宅的新開工面積則代表著開發(fā)商對未來樓市的真實預(yù)判。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)住宅新開工面積僅為10.3億平方米，同比大幅下降9.8%，這明顯表明開發(fā)商對未來樓市已經(jīng)產(chǎn)生較嚴(yán)重的悲觀情緒。除此之外，螺紋鋼價格自去年年初至今已經(jīng)大跌近45%，表面看大跌是由鐵礦石價格暴跌引發(fā)，但過去鐵礦石價格之所以一路狂漲，其根源之一正在于我國固定資產(chǎn)投資的持續(xù)加速，而這與房價就存在極強的正相關(guān)性。

　　不必期待房價的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經(jīng)漸明時，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當(dāng)車。

　　之于當(dāng)下，我們已經(jīng)有充足的理由作出判斷，在未來1到3年的中短期內(nèi)，房價整體只會震蕩下行而絕無可能進入反彈通道，在未來3年內(nèi)房價相比CPI下跌20%左右，可以說是一個大概率。而未來3年以上房價的長期走勢，其取決于我國實體經(jīng)濟情況，因為只有實體經(jīng)濟真正實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級，才有可能引發(fā)新一輪農(nóng)村人口向城市的遷移，也才有可能切實增強剛需者的購房能力。

　　□楊國英(財經(jīng)評論人)