國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新房價(jià)格環(huán)比無一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房價(jià)尚未止跌企穩(wěn)。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國樓市確實(shí)出現(xiàn)一波回暖，但進(jìn)入11月后，回暖態(tài)勢(shì)并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。
“關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策，國稅總局正在研究，前一段時(shí)間總局也在部分重點(diǎn)城市進(jìn)行了有針對(duì)性的調(diào)研，并將當(dāng)前二手房市場(chǎng)的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位官員對(duì)記者表示。
國稅總局多地調(diào)研
“此前國稅總局的確派出調(diào)研組對(duì)部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進(jìn)行調(diào)研，并對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細(xì)的摸底�！睎|部某省會(huì)城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看，國稅總局確實(shí)有計(jì)劃對(duì)二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會(huì)在今年年底出臺(tái)仍要視市場(chǎng)情況而定。
一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業(yè)稅政策在年底前進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計(jì)在調(diào)整方向上國稅總局會(huì)給出一個(gè)比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺(tái)。
“近期，我們多次給相關(guān)部委和地方政府提供二手房交易數(shù)據(jù)，從目前的市場(chǎng)情況來看，二手房的成交狀況在經(jīng)歷了10月份的短暫回暖之后，目前仍不容樂觀�！辨溂业禺a(chǎn)一位高層告訴記者，從全國層面來看，在二手房的相關(guān)稅費(fèi)政策中，營業(yè)稅的免征期限具有較大調(diào)整空間。
日前，部分城市二手房市場(chǎng)再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢(shì)。以北京為例，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院16日統(tǒng)計(jì)顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4662套，環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達(dá)21.7%。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，就北京現(xiàn)階段二手房的區(qū)位和價(jià)格來說，整體總價(jià)依然較高。在銀行房貸七折利率優(yōu)惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來一段時(shí)間二手房交易量或?qū)⒒貧w平淡，議價(jià)空間或?qū)⑦M(jìn)一步增大，二手房價(jià)也將出現(xiàn)穩(wěn)中有降。
按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。以一套市場(chǎng)成交價(jià)格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，出售時(shí)需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元，同時(shí)以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬元。
“對(duì)稅費(fèi)政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場(chǎng)，還關(guān)系到地方財(cái)政，二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會(huì)影響地方財(cái)政收入，所以目前國稅總局還需要對(duì)稅種價(jià)值做出全面評(píng)估。”上述接近國稅總局的人士對(duì)記者表示。
實(shí)際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。
1999年，為配合當(dāng)時(shí)國家住房制度改革，積極啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)，國家出臺(tái)優(yōu)惠政策提出，個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅，且銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征。
此后，為了遏制房價(jià)過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務(wù)院為遏制投機(jī)炒作，穩(wěn)住房價(jià)，將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計(jì)征改為全額計(jì)征。
地方首提營業(yè)稅補(bǔ)貼
盡管中央層面尚未出臺(tái)相關(guān)政策，目前部分省市已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。
前不久，江西省出臺(tái)政策，提出對(duì)個(gè)人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；個(gè)人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，契稅按1%稅率征收。同時(shí)，各地可對(duì)二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
“由于二手房營業(yè)稅屬于各地稅局管理范疇，因此地方政府有調(diào)整政策的權(quán)限，目前一些三四線城市為了刺激當(dāng)?shù)貥鞘谐山�，已�?jīng)在政策上做出了調(diào)整，這也可以看出地方政府在救市行動(dòng)中的迫切心態(tài)�！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者。
實(shí)際上，從今年各地紛紛取消限購開始，到央行9·30新政，各地的房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)行了多次調(diào)整，其中超過20個(gè)城市還在購房補(bǔ)貼、契稅減免等方面做出調(diào)整。不過，時(shí)至今日，多輪救市后，市場(chǎng)成交情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個(gè)城市中價(jià)格下降的有69個(gè)，持平的有1個(gè)。同比去年價(jià)格下降的有67個(gè)，上漲的有3個(gè)。此外，10月全國一、二手住宅價(jià)格同比指數(shù)仍處于進(jìn)一步回落狀態(tài)，均為2011年以來最低水平，相較2012年上半年低谷時(shí)期水平還要低1.22點(diǎn)和0.52點(diǎn)。
陳劍波分析，今年以來中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅市場(chǎng)購買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期。 董映頡