北京商報(bào)記者調(diào)查了解到,不少外資五星級(jí)酒店開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移至二三線城市。增值空間大、容易獲得貸款、對(duì)周邊房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)明顯成為吸引外資五星級(jí)酒店前往布局的主要原因。但業(yè)內(nèi)指出,大量五星級(jí)酒店的涌入很容易造成市場(chǎng)本身有限的二三線城市出現(xiàn)飽和現(xiàn)象,更有可能成為資本游戲的工具。
八成新開(kāi)業(yè)酒店為五星級(jí)
邁點(diǎn)旅游研究院發(fā)布的《全國(guó)酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示, 7-10月,國(guó)內(nèi)開(kāi)業(yè)的酒店總數(shù)為62家,五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店50家,占比超八成,其中大部分都選擇開(kāi)在二三線城市。以10月開(kāi)業(yè)的18家酒店為例,其中五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店就占到16家,分布于江蘇、云南、甘肅、江西、湖南等省份,而且是外資酒店為主。
北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)部分在二三線城市布局的五星級(jí)酒店時(shí)了解到:洲際酒店集團(tuán)旗下無(wú)錫太湖皇冠假日酒店于今年5月底開(kāi)業(yè),黃山太平湖皇冠假日酒店于9月30日開(kāi)業(yè),其位于揚(yáng)州的皇冠假日酒店也即將開(kāi)業(yè);法國(guó)雅高酒店集團(tuán)旗下西安索菲特傳奇酒店也于9月3日剛剛開(kāi)業(yè);喜達(dá)屋集團(tuán)旗下杭州尊藍(lán)錢(qián)江豪華精選酒店和大連一方城堡豪華精選酒店均在今年9月開(kāi)業(yè)。此外,香格里拉酒店集團(tuán)也計(jì)劃未來(lái)三年在南京、秦皇島、營(yíng)口、合肥、唐山、廈門(mén)等二三線城市投資建設(shè)五星級(jí)酒店。
事實(shí)上,這只是外資酒店管理集團(tuán)加速搶灘中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。其向國(guó)內(nèi)二三線城市進(jìn)軍的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。據(jù)悉,希爾頓旗下包括華爾道夫、康萊德、希爾頓、希爾頓逸林以及希爾頓花園酒店在內(nèi)的五大品牌將在未來(lái)三年內(nèi)在西南區(qū)重點(diǎn)城市成都全面開(kāi)業(yè)。與此同時(shí),喜達(dá)屋擬在華新增120家酒店,其中約七成左右位于二三線城市。
增值空間大易收回投資為主因
對(duì)于外資五星級(jí)酒店緣何青睞二三線城市市場(chǎng),有資深酒店經(jīng)營(yíng)者向北京商報(bào)記者透露,二三線城市如合肥、鄭州等地,房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、增值空間較大,是外資五星級(jí)酒店集中進(jìn)軍的主要原因。
此外,在二三線城市,五星級(jí)酒店充足的現(xiàn)金流使得企業(yè)以酒店項(xiàng)目尋求貸款相對(duì)輕松,也是吸引外資五星級(jí)酒店落戶(hù)的一大原因。以一個(gè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的國(guó)際品牌酒店為例,如總投資8億元,開(kāi)業(yè)一年后評(píng)估公司可以將估值做到15億元,以50%的折價(jià)率計(jì)算,企業(yè)可以輕松地從銀行貸到7.5億元資金。這筆資金可將前期開(kāi)發(fā)投入現(xiàn)金完全收回,開(kāi)發(fā)商也可將酒店出售,以獲得最終的投資回報(bào)。
也因?yàn)槿绱,不少二三線城市的地產(chǎn)企業(yè)也傾向于和國(guó)際知名酒店管理品牌合作,對(duì)于前者而言,引入后者能夠提升酒店及周邊配套地產(chǎn)的整體估值。亦有一位房地產(chǎn)業(yè)主向北京商報(bào)記者直言,二三線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較小,投資五星級(jí)酒店所帶來(lái)的拉動(dòng)周邊房地產(chǎn)價(jià)值效果更為明顯,對(duì)于資本收益預(yù)期也比較樂(lè)觀。
業(yè)內(nèi)呼吁理性投資
二三線城市成五星級(jí)酒店新一輪投資熱土之時(shí),一窩蜂的資本涌入或?qū)⒁鸬氖袌?chǎng)供需不平衡等問(wèn)題開(kāi)始逐漸引業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人透露,在浙江舟山等地,高檔酒店的需求已趨于飽和,但仍然有新的五星級(jí)酒店在不斷開(kāi)業(yè)。此外,在消費(fèi)型城市長(zhǎng)沙,某喜來(lái)登酒店曾是喜達(dá)屋酒店集團(tuán)亞太區(qū)單位投資回報(bào)率最高的酒店,目前也面臨入住率下滑的隱憂。
事實(shí)上,一線城市的五星級(jí)酒店在經(jīng)歷前些年盲目擴(kuò)張投資周期后,供求嚴(yán)重失衡,致使入住率及凈利潤(rùn)一再下滑。一位資深酒店經(jīng)營(yíng)者向北京商報(bào)記者表示,不少五星級(jí)酒店項(xiàng)目如今都淪為了資本工具。因?yàn)槭艿仄r(jià)格大幅上漲和房地產(chǎn)政策影響,很多酒店項(xiàng)目的資本溢價(jià)達(dá)到5-7倍,僅僅依靠拋售這些五星級(jí)酒店項(xiàng)目,投資人就能大賺一筆。如果二三線城市的五星級(jí)酒店擴(kuò)張速度過(guò)猛,很有可能重蹈一線城市發(fā)展的覆轍。
此外,在二三線城市新開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店中,洲際、雅高、喜達(dá)屋、希爾頓等外資品牌是主力。但在業(yè)界看來(lái),二三線城市中本土消費(fèi)者占八成、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一、消費(fèi)水平有限,所以外資酒店管理品牌是否能夠適應(yīng)本土市場(chǎng),也需要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。
北京商報(bào)記者 陳杰 張欣/文 張彬/制表