■新快報(bào)記者 謝蔓
11月11日，廣州第一高樓周大福金融中心封頂，成為廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的焦點(diǎn)話題，高111層的龐大商用物業(yè)未來將使廣州中央商務(wù)區(qū)的寫字樓供應(yīng)得到極大擴(kuò)充。據(jù)最新發(fā)布的“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”，2014年第三季度，北京、深圳和南京被劃分為一類城市，在16個(gè)大中城市中排名最高，擁有最低空置率、最高吸納率，而廣州、上海緊隨其后，被列為比較平穩(wěn)的二類城市。高力國際最新發(fā)布的分析報(bào)告認(rèn)為，解除限貸對(duì)廣州寫字樓市場(chǎng)投資的影響有限，第三季度寫字樓租金和售價(jià)都有微升。
北京過去四年空置率均低于4%
由戴德梁行作為技術(shù)支持的“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”，通過監(jiān)測(cè)國內(nèi)16個(gè)大中城市高端寫字樓市場(chǎng)的未來供應(yīng)、租金、空置、新入市項(xiàng)目出租速度等主要指標(biāo)得出。
一類城市中，北京是過去4年間唯一一個(gè)可租賃面積始終稀缺、總體空置率低于4%的城市。而北京極低的空置率和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，主要是由于過去幾年間布局于此的金融機(jī)構(gòu)、TMT（科技、媒體和通信）類企業(yè)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)高速擴(kuò)張，使新入市的高端寫字樓項(xiàng)目吸納速度較快所致。
上海在評(píng)分體系中與一類城市失之交臂，原因主要是過去一年其寫字樓市場(chǎng)的租金幾乎沒有實(shí)質(zhì)性的增長。上海市多個(gè)區(qū)域均出現(xiàn)大量新增供應(yīng)，同業(yè)競(jìng)爭激烈，為確保長期收益穩(wěn)定，多數(shù)寫字樓業(yè)主選擇提升出租率而不是保證較高租金水平。
分析指出，除目前大量新增供應(yīng)短期內(nèi)抑制租金增長外，上海從來都是高質(zhì)量辦公物業(yè)需求最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)之一，吸引內(nèi)資、外資企業(yè)入駐。上海目前的寫字樓空置率大概為8.8%，新入市的高端寫字樓項(xiàng)目吸納速度幾乎與北京相同。
此外在國內(nèi)16個(gè)大中城市中，成都、天津和重慶等城市的寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度相對(duì)最低，被歸于寫字樓市場(chǎng)因供需失衡而難以被快速吸納的城市。2014年第三季度數(shù)據(jù)顯示，重慶寫字樓的平均空置率已上升至38%，2015年至2019年的新增供應(yīng)量將是現(xiàn)有存量的4.9倍。
全國三季度寫字樓平均租金220元/平方米/月
指數(shù)總結(jié)近十年全國寫字樓的租金表現(xiàn)，2005年至2008年，國內(nèi)主要大中城市高端寫字樓租賃市場(chǎng)總體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，2008年第3季度大部分城市高端寫字樓平均租金達(dá)到階段性高峰至206元/平方米/月，之后受全球金融危機(jī)影響，2009年第 4季度至2010年第1季度，寫字樓租金跌至谷底為155元/平方米/月，相比2008年高位水平下降25%。
自2010年中開始，政府采取大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，引發(fā)眾多企業(yè)重組、擴(kuò)張或升級(jí)，因此寫字樓租金水平強(qiáng)勁上升，并于2013年第1季度達(dá)到歷史最高點(diǎn)至228元/平方米/月。此后高端寫字樓租金持續(xù)穩(wěn)定，2014年第3季度平均租金達(dá)220元/平方米/月，相比第1季度峰值水平小幅下降4%。
因中國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)放緩，再加新增供應(yīng)不斷，迫使業(yè)主選擇犧牲現(xiàn)有租金水平以提升出租率，所以有分析認(rèn)為，2014年高端寫字樓市場(chǎng)租金增長乏力，部分企業(yè)租戶對(duì)擴(kuò)大辦公面積愈加謹(jǐn)慎， 但租賃需求未出現(xiàn)大幅下滑。同時(shí)，寫字樓租金優(yōu)惠對(duì)于主力租戶的吸引力持續(xù)增加。
解除限貸影響有限 廣州寫字樓交投活躍
2014年9月底，央行發(fā)文正式放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，意味著限貸政策解除，將執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的住房貸款政策，為住宅銷售市場(chǎng)帶來利好，亦將為近年迅速發(fā)展的寫字樓投資市場(chǎng)帶來一定影響，預(yù)期將分流部分投資客戶。
來自高力國際的分析報(bào)告認(rèn)為，因廣州市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品總價(jià)高、門檻高，主要吸引自用辦公或資金實(shí)力較強(qiáng)的投資客戶，因此限貸放松對(duì)其影響預(yù)計(jì)將有限，反而優(yōu)質(zhì)寫字樓投資市場(chǎng)將有望繼續(xù)持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。
2014年第三季度，廣州市甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)表現(xiàn)較上季度活躍，錄得全市平均售價(jià)為每平方米人民幣37180元。受經(jīng)濟(jì)基本面向好趨穩(wěn)的利好及租賃市場(chǎng)回暖帶動(dòng)，本季度廣州甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)成交表現(xiàn)活躍，包括環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)、天盈廣場(chǎng)以及保利克洛維等項(xiàng)目均有一定成交。同時(shí)，盡管有新增供應(yīng)入市沖擊，但甲級(jí)寫字樓平均空置率下降1.6%至22.1%，租金方面有輕微上升至152.2元/平方米/月，其中來自數(shù)碼/信息科技、金融及物流行業(yè)企業(yè)租賃需求最為旺盛，外資企業(yè)租賃需求表現(xiàn)活躍。
以物流行業(yè)為例，季內(nèi)中央政府決定進(jìn)一步開放國內(nèi)快遞市場(chǎng)，全面開放國內(nèi)包裹快遞市場(chǎng)，對(duì)符合許可條件的外資快遞企業(yè)按核定業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營地域發(fā)放經(jīng)營許可。廣州作為華南省會(huì)城市，物流/快遞業(yè)發(fā)展迅速，來自外資物流企業(yè)需求增長，如美商宏鷹國際貨運(yùn)等品牌落戶廣州，租賃瑞安中心約640平方米辦公場(chǎng)地。
據(jù)悉，2014年第三季度廣州租賃成交包括加拿大領(lǐng)事館租賃太古匯約2865平方米的辦公面積、某數(shù)碼科技有限公預(yù)租東塔廣州周大福中心約10552平方米及中意人壽租賃高德置地廣場(chǎng)約2199平方米等。