房貸新政帶動樓市復(fù)蘇，也激發(fā)了開發(fā)商推貨的積極性。據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，單是11月份，廣州推出新貨的樓盤多達(dá)40余個，其中，全新樓盤有27個，占比高達(dá)六成�！ �
在計劃11月份推出的全新樓盤中，包括了佳兆業(yè)城市廣場、廣州華發(fā)四季等當(dāng)年的“地王級”項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計，在廣州今年第四季度推售的全新樓盤中，區(qū)域“地王”、“準(zhǔn)地王”等貴價地項(xiàng)目有7個。在樓市剛開始復(fù)蘇的時候，貴價地紛紛準(zhǔn)備突圍。
對樓市來說，貴價地項(xiàng)目很多時候是風(fēng)向標(biāo)，貴價地能否成為貴價樓，其最終定價及成交狀況，對整個廣州樓市有非常大的影響。
市場
“地王級”項(xiàng)目推貨高潮到來
2013年樓市的瘋狂，也造就了土地市場的瘋狂。去年，廣州樓市出現(xiàn)8個“地王”，其中有區(qū)域“地王”，也有全市“地王”。在“地王”頻頻出現(xiàn)的背后，還有眾多貴價地隱身其中。最明顯的是白云區(qū)，去年拍出約2.6萬元/平方米的區(qū)域“地王”，還有不少接近2.5萬元/平方米、2.25萬元/平方米這樣的“地王級”項(xiàng)目。合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州2012年的宅地平均樓面價為2805元/平方米；今年上半年平均樓面價為9567元/平方米，是2012年的3.4倍。在3.4倍地價的背后，是去年眾多貴價地、“地王級”地塊紛紛現(xiàn)身。
進(jìn)入今年年底，去年出讓的貴價地、“地王級”項(xiàng)目開始進(jìn)入推貨高峰。此前有資深業(yè)內(nèi)人士接受媒體采訪時表示，今年年底至明年上半年，將是廣州各區(qū)貴價地項(xiàng)目入市的高峰期，這批貴價地多帶著“高端定位、大戶型產(chǎn)品、超高層建筑”的標(biāo)簽。
讓人驚奇的是，在今年年底這一波“地王級”項(xiàng)目的賣房高峰中，部分項(xiàng)目在今年年初才剛剛成功出讓：保利黃埔閥門廠項(xiàng)目今年1月初出讓；碧桂園城市花園所在的地塊更是今年3月份才出讓。
過去幾年，廣州貴價地出讓后普遍要等兩年左右才賣房，一些“地王”項(xiàng)目，面市的時間可能更長。例如珠江新城2009年出讓的“地王”，開發(fā)商拿地5年后才把房子推出市場。現(xiàn)在廣州“地王級”項(xiàng)目拿地一年后已經(jīng)推出市場，甚至當(dāng)年拿地、當(dāng)年賣房，原因何在？
“估計還是資金壓力�！睆V州市五湖四海集團(tuán)有限公司副總裁陳瑞標(biāo)分析，雖然拿下貴價地的多數(shù)是大開發(fā)商，但具體到每個項(xiàng)目又是小公司，“必須盡快開發(fā)、銷售，回籠資金”。
對此，局內(nèi)人有不同的看法。某“地王級”項(xiàng)目的開發(fā)商告訴羊城晚報記者，雖然是大開發(fā)商，但是他們在廣州的項(xiàng)目越來越少，為保持在廣州市場的份額，即使拿了貴價地，公司也要求盡快推出市場。
聲音
“地王級”項(xiàng)目賣房時機(jī)未到
在系列利好政策的推動下，10月份廣州樓市明顯回暖，一手住宅成交量大幅攀升，買家觀望情緒有所減輕，出手欲望增強(qiáng)。房貸新政的出臺，明顯有利于改善型買家入市。這是否意味著今年年底就是“地王級”項(xiàng)目入市的最佳時機(jī)？
“還未到最佳時機(jī)。”合富輝煌首席市場分析師黎文江明確告訴記者，“明年推售會更好，因?yàn)閷脮r銀行的放貸額度將會更加充足。”
陳瑞標(biāo)也持相同結(jié)論：“現(xiàn)在廣州限購仍未放開，限購對于高端項(xiàng)目的銷售還有較大的限制作用，明年廣州則有可能松綁限購。此外，每逢年底大家手頭都比較緊張，有錢人未必會拿出很多資金買房，明年3月份之后推售會更好�！�
算賬
處于“蝕本”與
微薄利潤之間
對“地王級”項(xiàng)目來說，現(xiàn)在面臨的一大難題就是定價。定價過高，市場不接受，畢竟現(xiàn)在廣州住宅庫存量接近千萬平方米，買家有大把房子可以選擇；定價過低，則面臨“蝕本”。增城某項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人對東部某貴價地項(xiàng)目表示憂慮，認(rèn)為在蘿崗、新塘樓盤的夾攻下，該貴價地定價的難度非常高。
難度再高也得定價。第四季度已經(jīng)面市的“地王級”項(xiàng)目有珠江鵝潭灣、佳兆業(yè)城市廣場，前者開盤價約為3萬元/平方米，后者均價約為2萬元/平方米。碧桂園城市花園尚未發(fā)售，預(yù)計折后售價為7300-8300元/平方米(毛坯)。
從地價占房價的比例來看，珠江鵝潭灣為47%，佳兆業(yè)城市廣場為60%，碧桂園城市花園為48%-54%。和前兩個樓盤不同，碧桂園城市花園為毛坯發(fā)售，如果加上裝修，地價占房價的比例不會達(dá)到五成。今年9月份，去年9月份出讓的花都“地王”項(xiàng)目發(fā)售，毛坯售價為1.2萬-1.3萬元/平方米，地價占房價的比例為47%-51%。
黎文江表示，如果地價占房價的50%，房子還有微薄的利潤；如果達(dá)到60%，則基本處于“蝕本”狀態(tài)。從近期已經(jīng)開售的貴價地項(xiàng)目來看，前期售價基本處于“蝕本”與微薄利潤之間。當(dāng)然，這些“地王級”項(xiàng)目推售的只是首期，開發(fā)商多采取低開高走的營銷策略，只要銷售暢順，后期產(chǎn)品的價格將會慢慢提升，其利潤空間也會提升。從開發(fā)商反饋的情況來看，珠江鵝潭灣開盤報收超七成；佳兆業(yè)城市廣場開盤報收六成。在時下的廣州樓市中，開盤六七成的消化率已屬暢銷，為以后樓價上升打下了基礎(chǔ)。假如房企在控制成本方面做得較好，加上從拿地到推售的時間較短，其利潤空間將會較大。
同樣是“地王級”項(xiàng)目，恒大御府、佳兆業(yè)天御、保利黃埔閥門廠項(xiàng)目等的地價要比上述樓盤高出一大截，這些更高價項(xiàng)目的房子將如何定價、能否得到市場的認(rèn)可，將更加考驗(yàn)開發(fā)商。
今年年底面市或有望面市的“地王級”項(xiàng)目概況
項(xiàng)目名稱
珠江鵝潭灣
佳兆業(yè)城市廣場
碧桂園城市花園
恒大御府
廣州華發(fā)四季
佳兆業(yè)天御
保利黃埔閥門廠項(xiàng)目
首期開盤時間
10月份
11月1日
近期
今年年底
今年年底
有望今年年底
有望今年年底
房子售價
(元/平方米)
約3萬(帶裝修)
均價約2萬(帶裝修)
折后7300-8300(毛坯)
未定
未定
未定
未定
樓面地價
(元/平方米)
1.42萬
近1.2萬
4000多
近2.5萬
1.46萬
約2.25萬
1.7萬
整理/張秀欽 制表/陳健怡 文/羊城晚報記者 張秀欽