權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度以來(lái)月度市場(chǎng)成交量環(huán)比回升態(tài)勢(shì)凸顯，市場(chǎng)去庫(kù)存速度也正在適度提高。
“從一線城市及基本面良好的城市來(lái)看，市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn)，年底或?qū)⒊霈F(xiàn)‘翹尾’行情。但這并不代表樓市已經(jīng)回暖，也不代表開(kāi)發(fā)商資金面已經(jīng)不再緊張�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析判斷：從當(dāng)前市場(chǎng)特征看，銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有改變，房企的年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)面臨較大壓力，此時(shí)，市場(chǎng)仍然面臨去庫(kù)存的壓力，開(kāi)發(fā)商的資金面仍然較為緊張。從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)看，年底出現(xiàn)“翹尾”行情背后開(kāi)發(fā)商或蘊(yùn)含更多困境，包括年底沖量階段利潤(rùn)率難保、不敢直接漲價(jià)“有賊心沒(méi)賊膽”、用房子抵扣工程款等。
“歲末年初，開(kāi)發(fā)商將在三個(gè)方面面臨困難�！睆埡陚フJ(rèn)為，一是年底“沖量”難保利潤(rùn)率。
臨近年底，表面看市場(chǎng)成交量確有回升，甚至成交量出現(xiàn)“翹尾”，但這可能只是市場(chǎng)表象。從年底成交量“翹尾”行情出現(xiàn)背后的實(shí)情看，一方面，開(kāi)發(fā)商年底階段面臨銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，不得不打雞血貼著成本跑量，以盡可能縮小今年銷(xiāo)售結(jié)果與業(yè)績(jī)指標(biāo)的差距；另一方面，銀行“惜貸”持續(xù)，房企資金面緊張的基本面仍然沒(méi)有改變，此時(shí)，盡快回籠資金成為年底階段開(kāi)發(fā)商解決燃眉之急的必然選擇，甚至可見(jiàn)部分土地成本較高的項(xiàng)目虧本入市銷(xiāo)售。
二是不敢真的馬上漲價(jià)。張宏偉認(rèn)為，就年底市場(chǎng)特征看，除北上廣深，其他城市取消了限購(gòu)政策、部分城市地方政府救市措施給力、“央四條”等政策出臺(tái)等實(shí)質(zhì)利好，扔難改變年內(nèi)大部分城市庫(kù)存較大的市場(chǎng)現(xiàn)狀。就市場(chǎng)指標(biāo)看，去庫(kù)存仍然是市場(chǎng)主旋律，大部分城市房?jī)r(jià)仍有下行壓力，即使當(dāng)前部分品牌房企傳出漲價(jià)，也是“有賊心沒(méi)有賊膽”，不敢真的馬上漲價(jià)，仍然會(huì)維持小幅促銷(xiāo)、小幅優(yōu)惠等“平價(jià)”策略。甚至還有一部分房企因?yàn)橘Y金面較緊張，而依然維持“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略。
三是用房子抵扣工程款等沖業(yè)績(jī)。張宏偉認(rèn)為，今年房企資金面普遍緊張是不爭(zhēng)的事實(shí)，如今臨近年底，建筑商開(kāi)始催繳墊付的工程款，園林景觀單位、材料供應(yīng)商、營(yíng)銷(xiāo)代理及廣告媒體等都在加緊催款。開(kāi)發(fā)商只有加快銷(xiāo)售，回籠資金，但是，使出渾身解數(shù)還是面臨較大的資金缺口。于是，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始用新房抵扣工程款。此時(shí)，無(wú)論是建筑商，還是其他合作單位，不得不接受開(kāi)發(fā)商“要錢(qián)沒(méi)有，用房抵扣費(fèi)用”的做法。從一定程度來(lái)講，這也是開(kāi)發(fā)商常用的緩解現(xiàn)金流較為緊張并做大銷(xiāo)售額的手段，這其中不乏大型開(kāi)發(fā)商。
“年底遭遇銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力，我們不得不啟動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)。”某房企管理人員表示，希望借力年底促銷(xiāo)、優(yōu)惠、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等手段實(shí)現(xiàn)沖業(yè)績(jī)跑量的目標(biāo)。
“事實(shí)上，目前市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力很大，大幅降價(jià)，會(huì)引起老業(yè)主集體不滿，如不降價(jià)就沒(méi)有辦法完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，處于兩難境地。”張宏偉分析，為解決這個(gè)問(wèn)題，一部分開(kāi)發(fā)商將一部分房源直接以折扣形式賣(mài)給自己?jiǎn)T工，這對(duì)員工來(lái)講，既有利可圖，又可以實(shí)現(xiàn)自己的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，對(duì)公司來(lái)講，又不會(huì)引起老業(yè)主不滿，此時(shí)，多贏局面何樂(lè)而不為，因此，不少有實(shí)力的員工開(kāi)始趁機(jī)抄底買(mǎi)房，甚至部分看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)的員工還集資購(gòu)買(mǎi)公司內(nèi)部房源，以期獲得未來(lái)增值收益。作者：（劉暢）