上月樓市完美收官，第四季度主要以跑量為主。
房貸松綁政策出臺已經(jīng)月余，東莞各大銀行均執(zhí)行“認貸不認房”的政策，部分銀行的首套房房貸利率能回歸基準，甚至有銀行可以打“九八折”。對此，東莞某開發(fā)商表示，房貸松綁政策搶在國慶前公布，東莞樓市成交逐步回暖，“銀十”順利收官，第四季度以跑量為主。日前，國務(wù)院常務(wù)會議中提出，穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。
業(yè)內(nèi)人士表示，房貸松綁政策拉開了改善戶型的成交的序幕，現(xiàn)階段到明年上半年是最佳的購房時期，之后，房價或會上漲7%至10%。
1
改善戶型與剛需戶型并駕齊驅(qū)
據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交占比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交占比達9%，而125—180㎡產(chǎn)品占比更超過兩成，達到21%。
房貸新政搶在國慶節(jié)前公布，提出“房貸結(jié)清再買按首套”，解放了大批有換房需求的購房客戶。據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，不少樓盤在其營銷中心以其為賣點進行推銷，改善性樓盤人氣旺盛，政策公布之后第二周東莞120㎡以上的洋房成交觸底反彈后急速上升，其后三周成交均超越300套，達到高位水平，可見改善性需求釋放明顯。
市民吳女士多年前在南城購得面積為70多平方米的兩房，近年來，苦于“限貸”政策，無法為家人提供更為寬敞舒適的居住場所。當吳女士得知房貸新政的公布，便重燃了換房的希望。吳女士看中南城某品牌樓盤一套130平方米的三房，總價120多萬元，按二套首付六成即需交付首期款72萬元，但若按新政規(guī)定房貸結(jié)清再買按首套計算，首付按三成計算，即為36萬元。由此計算，該樓盤首付款減少了36萬元，這對吳女士來說，大幅降低了購房的門檻。
據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交占比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交占比達9%，而125—180㎡產(chǎn)品占比更超過兩成，達到21%，虎門南部灣萬科城、東城天驕御峰、南城帝景中央，松山湖萬科松湖中心等項目陸續(xù)入市，受到購房者的青睞。
名巨中央營銷總監(jiān)舒小劍亦表示，新政頒布以后，看房和買房的客戶增多了，樓盤現(xiàn)場的人氣較為旺盛，而樓盤成交以90平方米至120平方米的改善戶型為主。
對此，合富輝煌市場研究部經(jīng)理李興旺認為，新政的出臺確實解放了很多想購買改善戶型需求的購房者。“銀十”順利收官或者成為樓市回暖的起步階段。
“新政的出臺正好推進了樓市發(fā)展的新格局，改善性戶型或會與剛需戶型并駕齊驅(qū)�！睎|莞中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)車德銳表示。
2
住宅成交連續(xù)4周持續(xù)上升
最新的數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交1646套，環(huán)比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國慶后連續(xù)4周持續(xù)上升，上升勢頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。
據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年10月，東莞住宅新增80萬平方米，創(chuàng)下2006年以來同期至高位。住宅成交與九月基本持平，雖然“金九”成交有所失色，但“銀十”在眾多全新項目入市下，迎來了一波成交潮。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月東莞住宅網(wǎng)簽60萬平方米，基本與上月持平。
東莞中原最新的數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交1646套，環(huán)比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國慶后連續(xù)四周持續(xù)上升，上升勢頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。據(jù)統(tǒng)計，上周住宅成交套數(shù)大于10套的項目數(shù)達52個，環(huán)比上周再增9個，表明越來越多項目去化速度加快明顯，市場回暖趨勢強勁。
新政滿月，在市場逐步回暖的氛圍中，開發(fā)商是如何看待市場的走向？下一步有何營銷計劃？
對此，名巨中央營銷總監(jiān)舒小劍表示，現(xiàn)在是傳統(tǒng)的銷售旺季，加上利好政策的影響下，樓盤的銷售比預(yù)期好，預(yù)計第四季度會有小爆發(fā)。不過現(xiàn)在會以跑量為主，主要是完成年度任務(wù)。在樓盤營銷方面，他表示，近期樓盤會舉行相應(yīng)的暖場、聚人氣的活動，吸引購房者前來看房。
上周正值萬圣節(jié)，據(jù)東莞中原研究部不完全統(tǒng)計共有20多個項目舉辦各種主題活動，主要以中小型活動為主，圍繞萬圣節(jié)狂歡、美食宴、兒童琴棋書畫比賽等主題展開，旨在提高營銷現(xiàn)場人氣，增加認籌量或促進成交量。
東莞中原地產(chǎn)內(nèi)部工作人員表示，進入11月東莞天氣逐漸轉(zhuǎn)冷，或會降低部分客戶看房熱情，年近歲末，開發(fā)商們沖刺年度業(yè)績?nèi)蝿?wù)變得更加迫切，群星演唱、新穎主題等中大型活動也逐漸上臺助陣拉客，加快蓄客、推貨速度。
3
業(yè)界預(yù)測明年七八月前最適合購房
“明年七八月之前，是最佳的購房時期，因為2012年、2013年都是地王年，開發(fā)商以高價拿地，樓面地價支撐了房價，房價或會往上漲。明年七八月，當?shù)氐摹暗赝酢睍懽兂筛邩顷懤m(xù)上市，房價上漲的幅度在7%至10%之間�！�
據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。
新政滿月，市民最關(guān)心的莫過于房價“漲跌”問題。為了全面了解市民對新政的看法，日前，南方日報東莞辦事處聯(lián)合搜狐焦點東莞站推出了《新政滿月對東莞樓市影響》的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查。據(jù)調(diào)查顯示，對于新政對東莞房價的影響，35%的網(wǎng)友認為新政對東莞房價有影響，看漲房價；42%的網(wǎng)友看跌房價；23%的網(wǎng)友認為新政力度不大，影響有限。
據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月東莞住宅整體均價約9440元/平方米，同比漲10.6%，環(huán)比9月略漲9.1%，主要受高端大戶型產(chǎn)品的價格拉高。
舒小劍表示，開發(fā)商還是以“平價走量”為主，沖擊年底銷售目標，整體房價不會有大幅度的漲跌。不過在樓盤的優(yōu)惠折扣或會收緊。
合富輝煌市場研究經(jīng)理亦表示，現(xiàn)階段房價以平穩(wěn)為主，在利好政策的影響下，樓市或會逐步回暖到正常的市場狀態(tài)，現(xiàn)在開發(fā)商為了緩解市場困境，以跑量為主，不會貿(mào)然漲價，或可能在樓盤的優(yōu)惠促銷上收緊，減少2至3個點優(yōu)惠折扣。
他分析了一個現(xiàn)象，有些新盤在開盤第一波后，成交較為緩慢，這跟購房者的購買力有很大的因素，出手不像以前那么謹慎了。
對于東莞房價的漲跌，車德銳有自己的想法。他認為，現(xiàn)在房價處于新盤和舊盤價格的交匯，整體情況處于平穩(wěn)狀態(tài)。出現(xiàn)此現(xiàn)象，因為新開盤的樓盤價格比預(yù)期高，尾盤在做優(yōu)惠促銷，所以整體房價處于較為尷尬的局面。
他預(yù)計，明年七八月之前，是最佳的購房時期，因為2012年、2013年都是地王年，開發(fā)商以高價拿地，樓面地價支撐了房價，房價或會往上漲，明年七八月，當?shù)氐摹暗赝酢睍懽兂筛邩顷懤m(xù)上市，屆時房價上漲的幅度在7%至10%之間。
除此之外，他認為樓市會持續(xù)回暖，不過每個樓盤或會呈現(xiàn)“分化”的態(tài)勢。首先，購買力強的地段、品牌樓盤、優(yōu)質(zhì)樓盤其房價“穩(wěn)企”高位；其次，今年市場持續(xù)低迷，剛需被壓抑，明年剛需客戶壓抑或會釋放，二三房的成交會增多；在二三級強刺激下，為樓市的回暖作支撐；另外，在市場好轉(zhuǎn)的情況下，若開發(fā)商能繼續(xù)推行“低首付”等優(yōu)惠政策，市場回暖會提速。
二手房價穩(wěn)量升
呈理性發(fā)展趨勢
■相關(guān)
今年樓市低迷，一手房和二手房的日子并不好過�！�9·30”樓市政策頒布后，“認貸不認房”的政策對二手房銷售是否有影響？二手房房價是否走高？
對此，金信聯(lián)行相關(guān)負責人表示，根據(jù)金信聯(lián)行10月份二手房成交數(shù)據(jù)來看，新政滿月，“認貸不認房”政策一定程度上促進了東莞二手房成交，讓一直處于低迷的二手市場得到了回暖和改善。房貸新政重燃了因二套房門檻高而退出市場的客戶的換房需求，對樓市回暖起了積極的推動作用。
她認為，從目前二手住宅市場的成交數(shù)據(jù)來看，東莞二手房未來走向?qū)尸F(xiàn)出“價穩(wěn)量升，理性發(fā)展”的趨勢。因為8月份東莞取消價格備案制度、9月份實施東莞住宅價格標準上調(diào)政策、“認貸不認房”的政策出臺，在多個利好政策的支持下，緩解了購房者的心理負擔，釋放了其購房需求，加上目前市場供應(yīng)量充足，是購房者抄底買房的良好時機。
另外，東莞的二手房需求量大，價格會維持在平穩(wěn)的態(tài)勢。因為房價由供需關(guān)系來決定的，而東莞市場本身具有三個特點可充分體現(xiàn)其需求。首先，東莞人口較多，尤其外來人口居多；其次，經(jīng)濟增長較平穩(wěn)；東莞夾在廣深之間，房價卻一直平穩(wěn)，且軌道交通等相應(yīng)配套齊全，深圳、廣州等地回流客量大。
車德銳表示，新政對二手房銷售能起到一定的作用，但是市場反應(yīng)沒那么快，還需要消化的過程。目前東莞一手房和二手房的比例是3∶2，其比例不協(xié)調(diào)，主要因為二手房成交不夠活躍。
他認為，二手房要與一手房協(xié)調(diào)發(fā)展可從三方面的因素考量。首先，中介要回歸二手房市場；其次，銀行給予二手房市場實質(zhì)性的支持，因為二手房成交以散客為主，很多銀行不愿承擔高風險為其放貸；另外，二手房的銷售要挖掘自身的優(yōu)勢，如改善性的物業(yè)、學(xué)位、完善的社區(qū)配套等。 南方日報記者 葉永茵 郝金朋(除署名外) 攝影：南方日報記者 胡國球