樓頂漏雨、外墻滲水、電梯故障、管道失修……房屋質(zhì)量問題層出不窮的當(dāng)下，住宅維修資金使用成為千家萬戶關(guān)注的焦點(diǎn)話題。近日，針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡稱維修資金)的使用，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(草案)》(以下簡稱草案)，明確維修資金實(shí)行屬地化管理制度，并規(guī)定了7種情況可啟動(dòng)應(yīng)急維修程序。
根據(jù)現(xiàn)行辦法，維修資金使用時(shí)，采用“雙三分之二”的決策方式，即“維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書面同意”，才能動(dòng)用維修資金。而實(shí)際操作中，有的業(yè)主不在小區(qū)居住，有的業(yè)主認(rèn)為“事不關(guān)己”，物業(yè)或業(yè)主委員會(huì)挨家挨戶征集簽名是件很麻煩的事。最終，多數(shù)會(huì)出現(xiàn)維修資金不能啟用，房屋維修不得不被擱置的結(jié)果。
為進(jìn)一步盤活維修資金，草案在沿用“雙三分之二”做法的同時(shí)，允許業(yè)主采用“異議表決”方式管理維修資金。記者了解到，所謂“異議表決”就是“持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)不足三分之一的，視為表決通過�！�
在此基礎(chǔ)上，草案還提出，維修資金使用表決的方式不僅限于“書面同意”�！熬S修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立公開電話、網(wǎng)站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動(dòng)終端APP等信息化媒介，接受社會(huì)投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率�！�
此外，草案明確，“根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，可以一次表決不超過連續(xù)三年的維修資金年度使用計(jì)劃�！�
維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
草案規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。截至統(tǒng)一交付時(shí)限尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)交的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。房屋賬戶內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機(jī)構(gòu)或由其委托的專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交后的分賬面余額達(dá)到首期交存額度時(shí)停止續(xù)交。
據(jù)了解，現(xiàn)行辦法中，維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。其中，“應(yīng)急維修”可以不走“雙三分之二”程序。但是，對(duì)“應(yīng)急維修”僅指明是“發(fā)生危及房屋安全、電梯停運(yùn)等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的”。
而草案則對(duì)“應(yīng)急維修”進(jìn)行了進(jìn)一步界定。草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，電梯故障或停運(yùn)，消防系統(tǒng)故障，建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，其他可能造成人身安全事故的緊急情況等7種情況可啟動(dòng)應(yīng)急維修程序。
草案還規(guī)定，“出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)”。
記者注意到，草案中對(duì)維修資金存款利率也做出了明確要求。其中提到，銀行實(shí)行利率市場化以后，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲(chǔ)存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動(dòng)范圍內(nèi)，與維修資金存儲(chǔ)銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機(jī)構(gòu)管理的維修資金存款利息收益應(yīng)不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。
草案中，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益進(jìn)一步明確，主要包括：利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值；保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動(dòng)，或反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。
此外，草案最大的亮點(diǎn)在于對(duì)維修資金管理模式的職能劃分進(jìn)行了重心下移的調(diào)整。
現(xiàn)行辦法規(guī)定，在三分之二業(yè)主同意的基本條件達(dá)到后，還要經(jīng)過鑒定、審價(jià)、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、維修、竣工驗(yàn)收、申請(qǐng)、審批和付款九個(gè)步驟，才能拿到申請(qǐng)資金。
新草案則明確，維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理。山東省設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。物業(yè)主管部門下設(shè)的維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修資金日常管理工作。出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對(duì)后，由財(cái)政部門或其他管理部門劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，管理權(quán)從市一級(jí)下放到區(qū)一級(jí)后，維修資金使用率將大大提高。