本報(bào)訊 （記者賴偉行）廣州下半年迄今最激烈的賣地會(huì)將在今天下午上演。除了天河區(qū)東圃立交地塊，其余八宗地塊掛牌起始價(jià)共90.81億元，均位于天河區(qū)黃云路華美牛奶廠地段，包括7宗商住地塊、1宗商服地塊。
截至記者昨日發(fā)稿，已經(jīng)至少有8家開發(fā)商報(bào)名參與競(jìng)逐，幾乎每宗地塊都有開發(fā)商報(bào)名參與。
地價(jià)或難超15000元/平方米
據(jù)悉，華美牛奶廠位于天河區(qū)東部，珠吉路以西，緊鄰?qiáng)W體中心、世界大觀、廣州科學(xué)城。作為廣州三舊改造項(xiàng)目，華美牛奶廠的最新規(guī)劃已于2014年6月獲得市規(guī)委會(huì)通過(guò)，據(jù)規(guī)劃，該地塊將改造為低密度住宅區(qū)，未來(lái)可新增70萬(wàn)平方米的商品住宅，將容納2.36萬(wàn)人口。
經(jīng)緯行研究中心分析，這次推地是天河區(qū)自2007年以來(lái)單周供應(yīng)宗數(shù)最多的一次，起拍樓面地價(jià)方面，7宗華美商住地塊當(dāng)中，除1宗居住兼容商住用地為1萬(wàn)元/平方米，其余6宗均為1.2萬(wàn)元/平方米；天河區(qū)東圃立交地塊則為12058元/平方米。雖然9月末廣鋼地塊的批量出讓無(wú)驚喜，但十一之后的市場(chǎng)氣氛已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，且此次的天河地塊比芳村地塊更“優(yōu)質(zhì)”，預(yù)計(jì)會(huì)順利出讓，溢價(jià)率也不會(huì)低。
中原地產(chǎn)研究部則預(yù)期，地塊合理價(jià)格區(qū)間為12000-15000元/平方米，價(jià)格會(huì)略高于此前的油制氣廠地塊和2013年富力東圃地塊，但不會(huì)高太多，超過(guò)廣鋼地塊最高價(jià)可能性較�。欢恋爻杀究刂圃�15000元/平方米內(nèi)利于開發(fā)商未來(lái)樓盤定價(jià)銷售，項(xiàng)目地塊規(guī)劃前景很好，但現(xiàn)狀交通配套很差。奧體新城板塊新房均價(jià)2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米，按開發(fā)期兩年，8%年增長(zhǎng)率估算，兩年后項(xiàng)目首期產(chǎn)品售價(jià)最高30000元/平方米，房企要想實(shí)現(xiàn)20%的平均開發(fā)利潤(rùn)，土地成本需控制在15000元/平方米以內(nèi)。
此外，華美牛奶廠為廣州國(guó)際控股集團(tuán)公司旗下企業(yè)，老東家直接拿地或聯(lián)合其他房企拿地優(yōu)勢(shì)很多，廣州國(guó)際控股集團(tuán)公司旗下子公司或新注冊(cè)開發(fā)公司或與其他房企聯(lián)合開發(fā)公司參與拿地。
而距離地塊最近的二手住宅主要有半山溪谷E墅、富力花園、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、景安花園及中海康城。這些住宅主要有以下特征，大部分為電梯樓；樓齡均在20年以內(nèi)；二手均價(jià)介于1.3萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/㎡。
未來(lái)，牛奶廠地塊改善型產(chǎn)品的定位會(huì)影響奧體中心板塊人群的層次結(jié)構(gòu)，提升板塊的綜合影響力，也會(huì)增強(qiáng)二手小業(yè)主的要價(jià)心態(tài)，相應(yīng)的提升周邊二手樓價(jià)。
土地市場(chǎng)焦點(diǎn)還在一線城市
廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，今年第一季度，北京賣地逾1000億元，廣州賣地近400億元，開局很好。但接著下來(lái)的第二季度和第三季度，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)冷。第四季度，地方政府會(huì)加快土地出讓的節(jié)奏。目前的形勢(shì)是，三、四線城市土地多，價(jià)格便宜，但發(fā)展商意興闌珊。所以第四季度土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)，還將在一線城市。
據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前廣州今年賣地總收入為590余億元，離800億元的年度目標(biāo)還差約210億元。即使本月所有地塊都只能以底價(jià)成交，廣州也將超額完成年度賣地任務(wù)。