華景新城一套91平方米的物業(yè)，且可改善居住環(huán)境，總價(jià)225萬元。
首付減負(fù)，月供減量，二次置業(yè)者借央行房貸新政輕松置業(yè)
從首付七成變首付三成；從利率上浮30%到按基準(zhǔn)利率計(jì)算，9月30日出臺(tái)的央行房貸新政成為二手樓市逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)人士認(rèn)為“銀十”可期。在這一大波“跑步入市”的改善型置業(yè)者當(dāng)中，有學(xué)位房買家，有為父母改善居住買電梯房，有“小換大”的自住型買家。以往樓市只有“獨(dú)沽一味”的首次置業(yè)者，如今各種各樣住房需求的二次置業(yè)者蜂擁而至，終于為二手樓市交投重新注入活力。記者從各大中介行以及按揭公司了解了多個(gè)10月份因房貸新政入市的置業(yè)個(gè)案，相信未來數(shù)月類似的改善型置業(yè)潮將涌現(xiàn)，現(xiàn)在正在看房的人士說不定在年底就成業(yè)主了，或許讀者可以從這些“跑步入市”的置業(yè)故事中獲得一些有用的參考信息。
文/圖:記者李鳳荷
換房客
青睞300萬~500萬物業(yè)
據(jù)合富置業(yè)芳滿分行主管高海濤表示，最近要求看房的客人呈現(xiàn)增加的趨勢，也有部分買家依然選擇觀望。10月上半月，有購房意欲的買家比較活躍，咨詢的買家比房貸新政出臺(tái)前增加了將近一倍，買家都以改善型需求為主。他們比較關(guān)注面積為90~170平方米的三房、四房單位，總價(jià)集中在250萬~400萬元左右。
合富置業(yè)富力現(xiàn)代第一分行主管余昌勝表示，房貸新政利好是換房客增多的主要原因，加上近期放松限購的吹風(fēng)也有些影響。換房客買房積極性會(huì)比之前要高，選擇二、三、四房戶型的換房客都有，總價(jià)都在200萬元以上，73~140平方米。
合富置業(yè)錦城二分行主管黎湛表示，現(xiàn)時(shí)東風(fēng)東板塊的換房客積極性比之前有所提高，很大原因是與房貸松綁政策的利好有關(guān)。該板塊大多數(shù)購房買家都是改善型買家，自新政出臺(tái)后，改善型買家的看房量明顯增大了。黎湛表示，該板塊的換房客多數(shù)因?yàn)閷W(xué)位房而購房，近期樓梯樓的成交有所下降，電梯樓成交較多�，F(xiàn)時(shí)換房客一般會(huì)選擇總價(jià)約400萬~500萬元，面積約90~100平方米的三房電梯樓單位為主。
合富置業(yè)東湖二分行主管陳東升表示，自從央行出臺(tái)關(guān)于房貸新政以及陸續(xù)有銀行出臺(tái)細(xì)則后，很多換房客看好后市，加上10月份是傳統(tǒng)的置業(yè)旺季，所以換房客入市信心增加不少。陳東升表示，目前，大沙頭和東湖片區(qū)的換房客會(huì)把手頭上的樓梯樓置換為電梯樓，也有部分客戶為父母購置物業(yè)，改善居住環(huán)境。打算購置電梯房的換房客，一般會(huì)選擇總價(jià)段是220萬~300萬元的三房單位，面積大約80~110平方米單位。
置業(yè)案例一：買家還清貸款即入市買學(xué)位房
中原地產(chǎn)水蔭路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理鐘志明介紹，近期分行成交了一套嘉誠國際公寓，買家因銀行首套房認(rèn)定松動(dòng)而加快了入市的步伐。據(jù)了解，該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的單間，帶水蔭路小學(xué)學(xué)位，業(yè)主是在2007年左右一手購入，當(dāng)時(shí)購入價(jià)約1.1萬元/m2，購入后一直用于出租，這種戶型的租金約3000元/月，由于有資金周轉(zhuǎn)需要所以放盤，初始放盤價(jià)約118萬元，后由于急賣，降價(jià)至108.5萬元成交。
而買家購房預(yù)算在100萬元左右，且購入該套單間前已有一套住宅在供，但在上個(gè)月時(shí)已還清貸款。正是由于銀行對(duì)首套房認(rèn)定的放松，因此，買家看房約兩三個(gè)月，最終決定入手這套嘉誠國際公寓的單間。
置業(yè)案例二：看房兩天即入手文德路學(xué)位房
中原地產(chǎn)文明路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理陳�；⒔榻B，近期分行成交了一套仰忠街樓梯樓低層三房單位，買家是二次置業(yè)，購房打算用于自住，該套三房面積約75平方米，總價(jià)約210萬元，折合單價(jià)約2.8萬元/m2。
買家購房預(yù)算約210萬元，且看中該套單位帶文德路小學(xué)學(xué)位，較符合買家要求，由于銀行首套房認(rèn)定政策調(diào)整，使買家在買二套住房的首付壓力減輕，因此，促使買家提前還清首套住房貸款，購入該三房單位，買家看房僅兩天左右，最終順利首付三成，按揭購房。
置業(yè)案例三：“小換大” 總價(jià)405萬首付僅三成
中原地產(chǎn)先烈中路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理朱澄鋒表示，近期分行成交的一套凱城華庭電梯三房，面積約120平方米，總價(jià)405萬元，折合單價(jià)約3.4萬元/m2。由于銀行首套房認(rèn)定松動(dòng)，買家最終買到自己的心儀單位。買家原來已有一套住宅，出于改善居住環(huán)境的需要想再次置業(yè)，看房時(shí)間約有半年。
最近，銀行對(duì)首套房認(rèn)定的調(diào)整，使不少買家有機(jī)會(huì)再次享受到首付三成的優(yōu)惠，無論是在減輕資金壓力方面，還是增加樓市信心方面，都加快了買家入市的步伐。而這位買家在還清了第一套房的貸款后，得益于首付壓力的減少，最終選擇到了這套面積120平方米的心水三房。
按揭案例一：首付減輕 利息減少
億達(dá)按揭業(yè)務(wù)三部總監(jiān)肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套90平方米的物業(yè)，該物業(yè)已結(jié)清在銀行的貸款，因?yàn)橐纳凭幼�，現(xiàn)需要購買一套120平方米的物業(yè)，以便一家人居住，成交總價(jià)300萬元。審批過程中，只需提供原貸款合同，結(jié)清證明，原物業(yè)的查冊(cè)表審批，最終批復(fù)了七成貸款210萬元，利率為基準(zhǔn)利率。若按照舊政策，此客戶只能申請(qǐng)辦理三成的按揭貸款，利率按基準(zhǔn)上浮1.1倍執(zhí)行。
按揭案例二：
結(jié)清貸款 “三套房貸”也可首付三成
億達(dá)按揭肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套市區(qū)物業(yè)，該物業(yè)才30平方米，已結(jié)清在銀行的貸款并賣掉。以他當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)能力買不起市區(qū)房，就在增城碧桂園買了一套物業(yè)，第二套貸款最近剛結(jié)清。經(jīng)過考慮，想孩子入讀一些好學(xué)校，就在華景新城新購一套91平方米的物業(yè)，且可改善居住環(huán)境，總價(jià)225萬元。按原來政策，業(yè)主已有兩次貸款記錄，這次買房算第三套房貸，此客戶只可做某銀行商貸，該產(chǎn)品要基準(zhǔn)利率上浮1.3倍，但新政后，不但可借七成，還可享受基準(zhǔn)利率。
按揭貼士：如何申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸？
中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，結(jié)清貸款可算首套房貸，因此近來多了不少提前還貸的客人。按照程序，按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請(qǐng)，一般來說開始供樓6個(gè)月后可部分還貸；供樓1年后可全部還貸。銀行收到客戶的提前還貸申請(qǐng)后會(huì)進(jìn)行審核，通過后將通知客戶準(zhǔn)備提前還貸的扣款。提前還貸的扣款時(shí)間與客戶提出申請(qǐng)的時(shí)間一般相隔1個(gè)月左右，有的銀行在批準(zhǔn)還貸申請(qǐng)時(shí)會(huì)明確告訴按揭人士扣款時(shí)間，有的則是模糊處理，叫客戶等電話通知。
目前正在還貸的客戶中不少享有利率7折優(yōu)惠，如今首套房貸款大部分是基準(zhǔn)利率，少部分可打9.5折利率優(yōu)惠。
億達(dá)按揭肖婉婷建議按揭買家，人行的征信系統(tǒng)需要一定的時(shí)間才能更新信息系統(tǒng)，所以必須以結(jié)清證明為依據(jù)；為能挑選到更適合客戶的貸款產(chǎn)品，建議辦理時(shí)咨詢專業(yè)的按揭機(jī)構(gòu)；央行房貸新政為限貸松綁，但目前廣州市中心區(qū)域仍受限購政策影響，持有兩套房屋的本地家庭不可新購房屋，多套房業(yè)主仍需要通過賣出房屋才可以騰出名額購房。