業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期銷售市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，尤其是改善型項(xiàng)目成交抬頭，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，拿地積極性明顯提升。資料圖片
政策的緩和為銷售市場(chǎng)帶來(lái)了喘息之機(jī)，受到市場(chǎng)回溫和現(xiàn)金回流等多重因素影響，土地市場(chǎng)在近期悄悄開始進(jìn)入新一輪的活躍周期。在采訪中，相比此前對(duì)于拿地“提不起興趣”的企業(yè)，如今都表示對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的熱衷和關(guān)注，而種種跡象似乎也表明，“是時(shí)候進(jìn)場(chǎng)了”。
10月土地出讓金領(lǐng)跑全國(guó)
“近期的土地市場(chǎng)明顯有升溫跡象！”某央企北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及北京土地市場(chǎng)的近期表現(xiàn)，由衷感嘆。
就在11月2日下午，經(jīng)過(guò)40余輪舉牌，中海地產(chǎn)最終以59億元總價(jià)將石景山地塊斬獲。一位參與了該地塊爭(zhēng)奪的企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，其實(shí)這塊地在開拍之前，中海曾“勸退”了一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但沒(méi)想到在現(xiàn)場(chǎng)又殺出了程咬金，最后的價(jià)格被抬升至59億元，“拿地現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)果真的很難把控，本來(lái)也許可以底價(jià)46億元拿下的地塊，一下多花出去10幾億元。這也說(shuō)明市場(chǎng)在無(wú)形中已經(jīng)開始升溫”。
升溫的跡象，或許可以更直觀地從數(shù)據(jù)中得到。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公開資料顯示，僅在11月2日一天之內(nèi)，北京成功出讓3宗地塊，包括通州永順鎮(zhèn)地塊、石景山地塊、順義后沙峪鎮(zhèn)地塊，出讓金共收獲80.1億元。而在10月，北京土地市場(chǎng)以197.8億元的土地出讓金額領(lǐng)跑全國(guó)，并且相比9月的96.93億元，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了100%；截至目前，北京土地市場(chǎng)2014年出讓金達(dá)到1861.67億元，已經(jīng)刷新了2013年全年土地出讓金總額1821.82的紀(jì)錄。
而在某項(xiàng)目一線負(fù)責(zé)操盤的負(fù)責(zé)人告訴記者，近期銷售市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇，尤其是改善型項(xiàng)目成交的抬頭，企業(yè)已經(jīng)開始對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向�！叭绻麑O河那兩塊流拍的地在這個(gè)時(shí)候再次推出，肯定是不一樣的結(jié)果�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，孫河地由于面積大價(jià)格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市場(chǎng)環(huán)境中，即使不做任何拆分，也不至于會(huì)流拍。
一線房企回歸拿地
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來(lái)，有不少一線房企開始回歸土地市場(chǎng)參與競(jìng)地、拿地。在北京多場(chǎng)地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，包括萬(wàn)科、住總、世茂、龍湖、北京城建、金地、中水電、保利、首開、遠(yuǎn)洋、合景泰富、中國(guó)鐵建、中建國(guó)際、中鐵建工等眾多知名房企已經(jīng)悉數(shù)回歸。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，土地市場(chǎng)依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)將有所增加。
“我們將會(huì)積極關(guān)注接下來(lái)的土地市場(chǎng)，下一步仍將積極參與�！饼埡禺a(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林告訴記者，龍湖北京公司目前的土地儲(chǔ)備仍然可以滿足未來(lái)兩年內(nèi)，年銷售額80億的水平；也希望能夠拿到一些高性價(jià)比的地塊，而近期多個(gè)場(chǎng)次的土地出讓，龍湖一直都在現(xiàn)場(chǎng)，但還是會(huì)盡量理性地去看待這個(gè)市場(chǎng)，更不會(huì)太激進(jìn)。
對(duì)于北京萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備，肖勁在接受媒體采訪時(shí)表示，這幾年已經(jīng)獲取了大量土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有土地資源量可維持四五年的開發(fā)和銷售需求，但接下來(lái)為了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還會(huì)積極參與土地競(jìng)拍。在萬(wàn)科的布局中，目前北京僅有密云、平谷、懷柔、門頭溝、延慶五個(gè)區(qū)域未涉足，肖勁表示，現(xiàn)在五環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越少，五環(huán)以外的越來(lái)越多，未來(lái)沒(méi)去的地方早晚都會(huì)去。
目前土地市場(chǎng)，是否是抄底好時(shí)機(jī)？一位不便具名的央企負(fù)責(zé)人告訴記者，最近確實(shí)有一些地塊，表現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)不如去年同期那么激烈，所以在這個(gè)時(shí)點(diǎn)可以積極關(guān)注�！暗本┩恋厥袌�(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，想要拿到滿足各方面條件的太難了�！痹撊耸客嘎�，從即將入市的地塊來(lái)看，品質(zhì)相對(duì)不錯(cuò)，拿來(lái)做一些產(chǎn)品還是很有市場(chǎng)潛力的。
■ 展望
年底可能“再火一把”
在企業(yè)積極參與的前提下，北京土地市場(chǎng)的推地速度也在悄然提速。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心官方發(fā)布，目前有5塊地被列入“交易中地塊”，加之此前已經(jīng)成交地塊，進(jìn)入11月，將會(huì)有近10塊住宅用地進(jìn)入市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的預(yù)測(cè)：“按照目前土地市場(chǎng)形勢(shì)，2014年全年，北京土地市場(chǎng)的出讓收入有望首次突破2000億元。”
多位業(yè)內(nèi)人士都表示，現(xiàn)在推出很多地塊的地價(jià)比起2013年同區(qū)域地價(jià)要低，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格局還沒(méi)有充分拉開。處于政策性的調(diào)整，以及對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期轉(zhuǎn)向，明年拿地的價(jià)格可能會(huì)更高，因此不排除年底的土地市場(chǎng)再火一把的可能性。
事實(shí)上，不止北京土地市場(chǎng)，數(shù)月來(lái)北上廣深一線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)都處于活躍期。僅今年前9個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計(jì)土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。而10月以來(lái)，包括北京在內(nèi)的一線城市土地市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的明顯升溫。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市土地成交地塊合計(jì)27宗，成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬(wàn)平方米。雖然受國(guó)慶長(zhǎng)假影響，成交面積低于9月，但成交均價(jià)則創(chuàng)造2014年1月以來(lái)最高點(diǎn)。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到15906元/平方米，也創(chuàng)造了歷史上單月最高紀(jì)錄。易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，10月一線城市土地成交均價(jià)為8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的提升。
綜合數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，市場(chǎng)人士指出，整個(gè)市場(chǎng)上，由于信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場(chǎng)。而隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底。部分熱點(diǎn)地塊，競(jìng)爭(zhēng)將比3季度有所增加。
■ 聲音
溢價(jià)率降 起始價(jià)升
在接受記者采訪的過(guò)程中，多位企業(yè)負(fù)責(zé)人都有著共同的感受：最近成交地塊的溢價(jià)率是降下來(lái)了，但地塊拍賣的起始價(jià)卻開始提高了。
“如果在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)看，就能很清楚地感覺(jué)到拍賣師對(duì)整個(gè)市場(chǎng)行情把握得非常準(zhǔn)，基本上每塊地的成交上限，或者每家公司的底線都能掐算到‘嗓子眼’里�！蹦持科笸恋赝卣共块T的負(fù)責(zé)人告訴記者，這不僅說(shuō)明政府對(duì)市場(chǎng)掌握得到位，同時(shí)也是開發(fā)商和政府間博弈的進(jìn)一步加劇。
另一位不愿具名的房企人士向記者表示，用溢價(jià)率來(lái)評(píng)價(jià)土地市場(chǎng)走向意義并不大，刨除了樓面地價(jià)和公建成本，還有配建要求等條件之后再看，“其實(shí)和以前沒(méi)有太大區(qū)別�！痹撊耸恐赋�。
本版采寫/新京報(bào)記者 李捷