保利和首開聯(lián)合體、旭輝萬科永同昌聯(lián)合體、萬科和住總聯(lián)合體、金地和中水電聯(lián)合體、招商和華潤聯(lián)合體……眾多的聯(lián)合體活躍在今年的土地交易市場中，在10月底豐臺地塊的競標中，5家競標主體4家為聯(lián)合體。亞豪機構(gòu)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年以來聯(lián)合拿地的占比高達42.2%，并呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士指出，地價高企、分攤風險等是房企聯(lián)合拿地的主要原因。
聯(lián)合體拿地占比達42.2%
在10月底出讓的豐臺兩宗地塊中，聯(lián)合體眾多。其中，豐臺區(qū)長辛店張郭莊地區(qū)(原豐臺長辛店生態(tài)城一期北區(qū))A地塊共吸引了保利首開聯(lián)合體、金隅房地聯(lián)合體、招商華潤聯(lián)合體、天恒金地聯(lián)合體等4家競標主體參與了競爭，參與競標者全部為聯(lián)合體。而同區(qū)域的B地塊吸引了保利首開聯(lián)合體、萬年基業(yè)、房地金隅聯(lián)合體、招商華潤聯(lián)合體、天恒金地聯(lián)合體參與競爭，除了萬年基業(yè)以外，其他也均為聯(lián)合體。
事實上，近幾年來，隨著北京地價走高，房價紛紛“抱團取暖”，聯(lián)合拿地現(xiàn)象越來越多。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至11月2日，2014年北京出讓的90宗經(jīng)營性用地中38宗為兩家以上房企聯(lián)合摘得，聯(lián)合拿地所占比重高達42.2%，在2013年該比重也曾高達37.4%，而2012年，聯(lián)合拿地還僅占到經(jīng)營性用地總出讓量的21.2%。由此可見，近兩年，北京土地市場出讓地塊中越來越多地出現(xiàn)房企組團拿地的現(xiàn)象。
地價高企促企業(yè)抱團
值得關(guān)注的是，北京的地價也在逐漸上漲。
根據(jù)亞豪統(tǒng)計，今年多家房企聯(lián)手摘得的38宗地塊中，土地總價款在10億-20億元的共15宗，20億-30億元的共有7宗，超過30億元的共有8宗，其中總價最高的是石景山區(qū)劉娘府地塊，土地價款高達49.17億元，由北京德俊置業(yè)有限公司和北京奧宸置業(yè)有限公司聯(lián)合體摘得。而截至目前，今年北京銷售額超過50億元的房企只有金隅、首開、富力、綠地四家。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，北京土地一級開發(fā)成本居高不下，地價本就不斷上漲，再加上國內(nèi)二三線城市樓市供求矛盾激化，房企進軍一線城市導致北京土地市場競爭激烈，進一步托高地價。而在商品房市場成交低迷、房企銷售額普遍下滑的大背景下，在北京，沒有任何一家房企具備壟斷市場的實力，為了擴大市場份額只得相互聯(lián)手。正是基于這些原因，導致近兩年北京土地市場房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象有所增加。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉也表示，合作拿地，首先是分擔土地成本，提高整體競價實力，土地總價較高的情況下，以往獨立企業(yè)單一的競爭，在資金上往往壓力過大。同時，還能分擔項目運作風險。在地價上漲、樓市中長期趨勢相對不樂觀的情況下，聯(lián)合拿地可在后續(xù)的項目運作上分攤運作風險。“總的來說，合作拿地能夠?qū)崿F(xiàn)，主要是基于雙方互利共贏的出發(fā)點的考慮，通過合作提高拿地的競價能力。”
四種合作方式是主流
據(jù)郭毅介紹，目前北京聯(lián)合拿地的情況大致可以分成四類。一是大房企間的強強合作，今年綠地和遠洋、保利和首開、旭輝和當代、天恒和金融街、萬科和住總等企業(yè)都曾共同拿地，這些大房企聯(lián)手參與競爭的地塊往往是位置較好的熱地，房企聯(lián)合出手的目的是為了增強土地市場的競爭實力、共同分攤市場風險;二是同一房企的集團公司與區(qū)域分公司甚至是項目公司聯(lián)合，如北京未來科技城開發(fā)建設(shè)有限公司和北京未來科技城置業(yè)有限公司聯(lián)合體就曾在今年摘得昌平未來科技城的多功能用地，這樣的地塊往往對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)有特殊要求，有了集團公司參與，無疑為分公司順利摘地增添了砝碼;三是引入外來投資方共同拿地，如華潤置地(北京)就曾與深圳市潤鑫四號投資合伙企業(yè)(有限合伙)組成聯(lián)合體，順利拿下門頭溝新城地塊，引入外來投資方后，既為房企提供了資金保障，同時，又不會在后期項目開發(fā)中形成掣肘，可謂雙贏之舉;四是引入外來技術(shù)方共同拿地，今年通州新城核心區(qū)4宗多功能用地就被遠洋旗下的兩家企業(yè)，北京中聯(lián)置地、北京遠洋新光商業(yè)與上海新光齊天投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)聯(lián)合競得。
“對于房企來說，在資金周轉(zhuǎn)可能不順暢、企業(yè)專業(yè)管理人員并不足夠的情況下，希望積極獲取某優(yōu)質(zhì)地塊，那么就會主動和別的房企合作�！惫泐A(yù)計，在北京房地產(chǎn)市場和土地市場的基本面沒有發(fā)生改變的前提下，房企聯(lián)合拿地將成為北京土地市場的未來趨勢。