京城樓市欲暖還寒 從業(yè)者急“抄底”為哪般
□本報記者 張敏
“我們最近在市場上遇到不少這樣的客戶，一個是業(yè)內(nèi)同行，另外一些是二手房經(jīng)紀公司的店長、經(jīng)理在抓緊買房。這似乎是一個信號：房價到底了。”在近日的“城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之京西‘加速度’論壇”上，華潤置地北京區(qū)品牌總監(jiān)王簡如此表示。
身處一線的從業(yè)人員，最能感知市場的冷暖變化。中國證券報記者近日多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)企業(yè)的推盤頻率明顯加快，不少項目大打“雙十一”等概念，以優(yōu)惠價格吸引客戶。而從客戶構(gòu)成來看，不少從業(yè)者捷足先登，紛紛出手購房，成為近期市場成交的一個亮點。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析指出，在監(jiān)管層提出“穩(wěn)定住房消費”的說法后，未來繼續(xù)出臺利好政策的預(yù)期較為強烈。其中，減免稅費成為最有可能被祭出的手段。未來房地產(chǎn)市場可能走出此前的低谷；但市場反彈力度究竟如何，仍要視信貸釋放程度而定。
從業(yè)人員急于“抄底”
“國慶節(jié)后公司安排了一場培訓(xùn)，培訓(xùn)師說，10月以后北京市場肯定會熱起來，讓大家加把勁沖業(yè)績。”京城某知名房產(chǎn)中介劉家窯店員工向記者表示，公司要求，經(jīng)紀人需努力向客戶灌輸這種思路：10月后房價肯定會漲。但與此同時，這套說辭也讓很多一線經(jīng)紀人躍躍欲試。
9月30日，兩部委聯(lián)合發(fā)文，提出首套房“認房不認貸”的新標準，并重申購買首套房的最低利率優(yōu)惠額度；10月中旬，三部委又發(fā)文降低公積金貸款門檻。這些明顯利好的政策，使得市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從業(yè)人員最先受到這種預(yù)期影響。
上述經(jīng)紀人表示，早在今年10月初，他的一些同事就出手買房了，此后陸續(xù)有同事買房。有的經(jīng)紀人利用手中的房源信息，購買同區(qū)域的二手房，也有人購買新房。他介紹，在該公司的其他門店，同樣有店長或經(jīng)紀人購房的情況出現(xiàn)，有同事甚至通過“假離婚”購買第二套房。
之所以如此著急出手，除了該公司內(nèi)部培訓(xùn)傳遞出的信息外，還因為他們感覺到，一些業(yè)主的報價明顯上漲。“‘十一’長假過后，個別房源的最高漲幅超過了20%。”該人士表示。
無獨有偶，類似的情況在新房市場也已出現(xiàn)。北京大興區(qū)某普通商品房項目近期推出一批房源，剛推出伊始，一些性價比相對較高的戶型就被內(nèi)部員工和銷售人員認購。銷售人員向中國證券報記者表示：“臨近年底，公司要沖業(yè)績，所以這批房子的開盤價并不高，一些同事覺得挺合適就出手購買�！彼�表示，附近一些二手房門店的經(jīng)紀人和店長也來看過房子，而且有成交記錄。
受各項利好政策的刺激，近期北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖。其中，經(jīng)紀人、銷售人員等房地產(chǎn)從業(yè)者頻繁出手購房，成為市場成交的一個鮮明特征。有分析人士指出，這也說明整個業(yè)界對樓市看漲的情緒濃郁，從業(yè)人員普遍判斷，房價已到底部。
一位資深從業(yè)者表示，歷史上，從業(yè)人員集中出手購房的現(xiàn)象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出現(xiàn)過。從市場走勢上看，這恰恰是市場由冷轉(zhuǎn)熱的關(guān)鍵時點。“盡管房價將在多大程度上回升尚難判斷，但至少目前看不到利空的因素�！彼f。
房企繼續(xù)加力推盤
在市場出現(xiàn)回暖跡象下，開發(fā)商繼續(xù)大力促銷出貨。11月3日，方興地產(chǎn)宣布啟動“首屆雙11光盤節(jié)”：在11月11日當天，推出全國24小時售房活動，并給予一定程度的價格優(yōu)惠�；顒由婕霸谌珖�11座城市的22個項目，共計4400套房源。據(jù)悉，方興地產(chǎn)之所以如此大規(guī)模推出優(yōu)惠，除借助市場回暖之勢加快營銷之外，還有沖擊年度銷售任務(wù)的考量。
在此之前，搜房網(wǎng)也宣布打造“首屆房產(chǎn)雙十一購房季”，將覆蓋全國近百個城市，包含20多萬套房源。目前，北京、上海、廣州等19個城市已啟動“首屆房產(chǎn)雙十一購房季”的線上預(yù)訂，參與房企逾50家。
這是“雙十一”這一電子商務(wù)概念首次運用到房地產(chǎn)營銷中。分析人士指出，一方面，年末往往是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，房地產(chǎn)企業(yè)對營銷的空前重視，體現(xiàn)出其急于出貨的心態(tài)。另一方面，今年前三季度市場冷淡，房企銷售業(yè)績普遍不佳，資金狀況也受到影響。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國商品房銷售額49227億元，同比下降8.9%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金89869億元，同比增長2.3%。而去年同期的漲幅為28.7%。
京城某房地產(chǎn)企業(yè)營銷負責人向中國證券報記者表示，從時機上看，壓抑了大半年的需求正在逐漸釋放，今年最后兩個月將是房地產(chǎn)企業(yè)加快銷售、沖擊年度業(yè)績的最好機會。
“如果成交量一直往上走，過一段時間房價就會抬高，反過來再抑制需求，到時候如果沒有其他政策利好，房子就不那么好賣了�！鄙鲜鲩_發(fā)商表示，為了沖擊銷售量，開發(fā)商多傾向于“平價出貨”。他表示，大部分同行都認為，當前市場已見底。
在供需雙方均做出“底部”判斷的情況下，市場預(yù)期可能出現(xiàn)明顯變化。融創(chuàng)中國北京區(qū)營銷總經(jīng)理樓艷青表示，從融創(chuàng)在售的楓丹壹號、西長安壹號等項目來看，客戶的來訪和排號數(shù)量明顯增多，成交周期也明顯縮短。碧桂園相關(guān)負責人也介紹，其上月推出的首個環(huán)北京項目九龍灣市場反應(yīng)好于預(yù)期。
政策仍存松綁空間
中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度“松綁”政策的刺激下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環(huán)比增長12.6%。北京市住建委的數(shù)據(jù)也顯示，10月北京二手房網(wǎng)簽8923套，雖有長假因素影響，但仍然接近9月水平。
盡管房地產(chǎn)市場彌漫著樂觀情緒，但這次回暖究竟能持續(xù)多久，目前尚難下定論。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前的房貸新政只是明確了新的首套房認定標準，從各銀行的細則來看，并無明顯的利率優(yōu)惠。
他認為，利率設(shè)定屬于市場行為，在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下，期待金融機構(gòu)給予購房者實質(zhì)性的利率優(yōu)惠恐是奢望。因此，若信貸不能真正釋放，市場的反彈力度將十分有限。
中國證券報記者從多個信息源獲悉，當前監(jiān)管層正在密切監(jiān)測市場表現(xiàn)，評估當前政策的效果，不排除未來進一步松綁樓市調(diào)控的可能。其中，二手房交易營業(yè)稅的免征年限可能下調(diào)；二手房交易個人所得稅政策也有可能進一步松綁。
張大偉指出，若市場交易沒有明顯好轉(zhuǎn)，不排除政策進一步放松的可能。其中，未來的救市手段是以稅費松綁為核心。
值得注意的是，由于當前樓市整體庫存高企，因此即便上述政策猜想成真，市場反彈力度仍可能難以達到預(yù)期。剛剛卸任華遠地產(chǎn)董事長的任志強表示，整體市場尚有5億7千萬平方米的大庫存，約需要9至10個月的時間來消化，因此除個別熱點城市外，整體市場的回升速度較為緩慢。
來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個月呈現(xiàn)上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，接近翻倍。
針對年末“暖冬”行情的說法，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出，其實質(zhì)在于政策利好和房企“走量”的疊加影響，但指望市場重現(xiàn)爆發(fā)式增長并不現(xiàn)實。在供需逆轉(zhuǎn)的大勢下，市場恐難以快速從底部走出。