散售型寫字樓促銷刮熱風(fēng)
日前，王女士向北京晨報(bào)記者反映，來自商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷短信爆棚，是商業(yè)地產(chǎn)滯銷，還是進(jìn)入了投資商業(yè)地產(chǎn)的新時(shí)代？帶著讀者的疑問，北京晨報(bào)記者實(shí)地探訪一些在售商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)低首付帶租約的不如低總價(jià)的寫字樓受歡迎。但業(yè)內(nèi)人士提醒，投資商業(yè)地產(chǎn)要綜合考慮性價(jià)比，并非所有項(xiàng)目都適合投資。
特價(jià)房成
商業(yè)投資香餑餑
10月30日，記者從大興區(qū)的星光·視界中心寫字樓售樓處發(fā)現(xiàn)，很多購房者都在詢問項(xiàng)目情況。據(jù)王女士的短信內(nèi)容顯示，該項(xiàng)目以“特價(jià)房19800元/平方米”為煽動點(diǎn)。銷售人員小張向記者介紹，本次推出的100套特價(jià)房，面積為107至279平方米，“明兒就開盤了，這兩天客戶特別多，現(xiàn)在已經(jīng)提前認(rèn)購了58套，很多客戶今兒趕來要求追價(jià)留房呢”。他向記者進(jìn)一步解釋，大戶型和多套購買即可提前認(rèn)購。
據(jù)小張透露，該項(xiàng)目之前報(bào)價(jià)為26000元/平方米，后由于政府引進(jìn)了一些產(chǎn)業(yè)用戶，要求價(jià)格下調(diào)至此。說起投資回報(bào)，小張表示年回報(bào)率在5%至6%，同時(shí)有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)會在客戶購買的第一年無償幫忙出租，但并不能確定項(xiàng)目能帶來的租金回報(bào)，他說：“這種單價(jià)低的項(xiàng)目，租金回報(bào)只是一小部分，關(guān)鍵在于未來的升值價(jià)值�！苯刂料挛缌c(diǎn)記者離開售樓中心，仍有大批客戶趕去看房。
首付25%帶租約房
蓄客不足
同為商業(yè)地產(chǎn)寫字樓項(xiàng)目的新年華SOHO，位于西城區(qū)馬連道。宣傳短信以帶租約低首付為亮點(diǎn)。記者現(xiàn)場踩盤時(shí)從售樓人員小郜處了解到，該項(xiàng)目之前為開發(fā)商自持，現(xiàn)對外出售，其中9至10層推出35套帶租約房，均價(jià)45000元/平方米；11至12層推出6套特價(jià)房，均價(jià)41000元/平方米；13層不帶租約，均價(jià)46000元/平方米，共21套。全部為精裝現(xiàn)房。
值得注意的是，不同于其他商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目首付比例為25%，小郜告訴記者，另外25%為開發(fā)商幫忙墊付，購買客戶需在兩年內(nèi)一次性還清。
但是促銷方式并不太被客戶所接收，“帶租約”房，即客戶購買后即可與開發(fā)商簽訂一份兩年返租金的協(xié)議，辦理完首付、貸款等事宜即可開始回收租金，每天每平方米租金回報(bào)5元，在所簽兩年期間內(nèi)，租金回報(bào)額不變。小郜告訴記者，除6套特價(jià)房以外，其余房源預(yù)計(jì)在11月中旬開盤，但可能會因蓄客不足而有所延后，小郜透露目前只排著30多號。
投資性價(jià)比要綜合考慮
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平針對這兩個(gè)典型的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目投資性價(jià)比分析稱，目前北京的寫字樓市場處于歷史上最好的時(shí)期，如果有投資機(jī)會還是可以把握的，但投資性價(jià)比和投資風(fēng)險(xiǎn)還需全面考慮。對于特價(jià)房的營銷方式，客戶在投資時(shí)需要關(guān)注該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)需求、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，權(quán)衡未來的升值空間。對于帶租約房，投資客需要做好預(yù)估，預(yù)估在與開發(fā)商簽訂的返租約期限內(nèi)該區(qū)域后期租金漲幅情況。
同策研究機(jī)構(gòu)張宏偉表示，墊首付的營銷方式并不新鮮，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商“墊首付”不是做虧本的買賣，“墊首付”的那部分資金對其來講，也是一個(gè)有投資回報(bào)的金融服務(wù)產(chǎn)品，因此，購房者要合理評估“墊首付”的成本與市場（房價(jià)）變化情況。
晨報(bào)記者 李小娟 陳王京