目前，大多數(shù)樓市限購政策已退出，央行、銀監(jiān)會(huì)放松房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款證券化和房地產(chǎn)信托提上議事日程，仿佛一片“救市”節(jié)奏。有聲音認(rèn)為，國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴依舊，宏觀經(jīng)濟(jì)一有下行趨勢(shì)就放寬樓市政策，用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長或再次陷入惡性循環(huán)。
其實(shí)，關(guān)于“土地財(cái)政綁架了地方政府”、“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”這一類觀點(diǎn)早已有之，其反映的核心問題是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否具有協(xié)調(diào)性和匹配性，以及房地產(chǎn)業(yè)在眾多非壟斷行業(yè)中一枝獨(dú)大的問題，但這也只是中國當(dāng)前各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題的一個(gè)縮影。
房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上來講，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供空間、場所和服務(wù)的行業(yè)，其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段承擔(dān)著不同的歷史使命。比如，之前30多年房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)于解決城鎮(zhèn)住房短缺問題。
1978年大部分中國老百姓還不了解“房地產(chǎn)”這個(gè)詞，房子也不是商品，他們只知道自己家住的房子太擠、太小。但從1979年廣州東湖新村打下第一根樁開始，中國開啟了商品房市場之路。特別是1998年以來的住房改革，使得中國商品住房逐步在市場中起主導(dǎo)作用。
30多年來，商品住房從無到有，至2012年廣東商品住房占全部住房比例提高到50%以上，為改善居民居住條件發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)之所以取得快速發(fā)展，根本上說還是其順應(yīng)了解決中國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺問題的大勢(shì)。
就現(xiàn)階段來說，城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，住宅為核心的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要協(xié)調(diào)性和匹配度降低，這或許是造成當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)和問題的根本原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入白銀十年，從本質(zhì)上講這種觀點(diǎn)是將房地產(chǎn)業(yè)等同于住宅產(chǎn)業(yè)，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的縮小化。
應(yīng)該說，在不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、融資方式、贏利模式等有所不同。同樣，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)所起作用也不可能一樣。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中過度地依賴投資和出口拉動(dòng)增長、家庭消費(fèi)遠(yuǎn)低于世界平均水平、技術(shù)創(chuàng)新不足、服務(wù)業(yè)嚴(yán)重滯后、政府過度干預(yù)資源配置等問題客觀存在。加上中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高，使得中國經(jīng)濟(jì)在做大規(guī)模的同時(shí)，本質(zhì)仍屬于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)。
在“新常態(tài)”下，中國經(jīng)濟(jì)減速其實(shí)只是表面現(xiàn)象，背后反映的則是增長方式的轉(zhuǎn)變問題。深層次的矛盾在于如何理順政府和市場的關(guān)系，如何推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。
從OECD（經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織）國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，若一國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重介于4％～6％之間，人均GDP水平低于3000美元，那就意味著該國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，從2000年的4.2%，持續(xù)攀升到2013年的5.9%，人均GDP也超過了3000美元，但整體來說我國以住宅為核心可能才剛剛跨過房地產(chǎn)業(yè)起步階段，只有房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容和模式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)才能促進(jìn)行業(yè)新發(fā)展。
近期國家有關(guān)部門出臺(tái)了包括信貸、融資等一系列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策和措施，這些可能不會(huì)是最后一批。不必糾結(jié)于其目的是在救市，還是減少行政干預(yù)讓市場回歸其本來面目。以解決住房短缺為重要目標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)其外部環(huán)境已發(fā)生了根本性變化，無論政策如何變化，單純以住宅為核心的房地產(chǎn)業(yè)不可能再像過往一樣“瘋狂”增長。
當(dāng)然也不意味著住宅市場的消亡，因?yàn)榇罅扛纳菩孕枨蠛椭腔圩≌榷紝⒊掷m(xù)為住宅行業(yè)提供一定支撐。但房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)新的跨越，保持持續(xù)增長，就必須轉(zhuǎn)變住宅就是房地產(chǎn)的觀念，重新定位，將房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各行業(yè)對(duì)空間、場所及相關(guān)服務(wù)的需求相結(jié)合，將房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)相結(jié)合，從單一業(yè)態(tài)走向多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展，從類制造業(yè)走向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)是最大的現(xiàn)實(shí)，服務(wù)、配合、借勢(shì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革發(fā)展大局，方是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)新跨越的最佳出路。
肖烈