“買房容易退房難”，一直是樓市的潛規(guī)則之一，即使是真正成功退房，也要經歷一個漫長的階段，購房者大多要承受一筆不小的損失。近日，北京青年報記者接到讀者反映，表示自己最近在退房時遇到很多阻礙，雖然開發(fā)商承認該讀者情況屬于可退范圍內，但現在就是不能退，只能繼續(xù)等一段時間。記者調查了多個樓盤發(fā)現，退房在今年的樓市變成了一件最難的事，有開發(fā)商內部就已明令傳達，年內不許退房。購房者正在遭遇史上最難的退房季，開發(fā)商也同樣祭出各種招數，防止購房者退房。業(yè)內人士表示，在今年樓市的大環(huán)境下，開發(fā)商本來就面臨資金困難，業(yè)績狀況也不是很好，退房自然更難。
購房者退房 頻被拒絕或被要求明年再退
“認購書上簽的甚至都不是我的名字，為什么不讓我退房？”談到她退房時遇到的麻煩，張女士顯得有些激動。張女士購買的是京南的一個低密度樓盤，簽約當天，因為售樓處停電，張女士在還沒有完成購房合同填寫時就已經離開了售樓處，購房合同的簽名欄上是置業(yè)顧問替她簽下的名字。后來，因為母親不太喜歡樓盤所在的區(qū)域，覺得對老年人生活不方便，全家商量之后，張女士決定放棄購置該套房子。
作出決定后，張女士向開發(fā)商提出要退房，但開發(fā)商卻一口回絕，表示合同已經簽好，張女士退房就是毀約，要支付高昂的違約金。但張女士覺得，購房合同上的簽名都不是自己簽的，根本不存在毀約一說。幾經協商未果，后來，張女士通過朋友找到了開發(fā)商內部的一位員工，他告訴張女士，并不是這個項目的人有意為難她，而是總公司已經給各項目公司下達了任務，除了要完成的業(yè)績外，還要求年底之前，各項目公司不許退房。而且他表示，經他和項目公司的相關負責人商量，該負責人同意明年年初幫張女士辦理退房手續(xù)。
退房遇上困難的并不只有張女士，通州某商住項目的置業(yè)顧問小齊也向記者透露，如果購房者不支付房款20%的違約金，在他們項目，現在退房是絕對不可能的。他介紹，在完成簽約之前，購房者一般會經歷幾個交費期，先交排卡費，隨后再交定金，最后再支付首付款或總房款。排卡費是可以退的，但需要經過比較長的時間，但因為前期有些銷售為了完成業(yè)績作假，項目就把這個交費環(huán)節(jié)取消，購房者直接交的都是定金，也就是不能退的。之前他們項目有過購房者想退房，雖然開發(fā)商不配合，但如果購房者能夠找到關系，還是可以退的，但最近則發(fā)生了變化。
一位北京知名代理公司的營銷總監(jiān)透露，從多年的樓市從業(yè)經驗看，退房一直是十分困難的事，而今年表現更加明顯，開發(fā)商本來資金就出現困難，業(yè)績狀況也不好，在這種情況下，購房者退房的訴求更難實現。
延長簽約期不代表可退房 定金 預付款 違約金束縛購房者退房
今年的退房難雖然近期表現愈來愈明顯，但實際上，很多開發(fā)商也早就為退房難埋下了伏筆。今年上半年，由于整體市場的低迷和信貸政策影響，很多項目，尤其是中高端項目都給客戶留出了較長的簽約周期。讓購房者先認購，然后再籌錢、籌資格的做法幾乎每個中高端項目都在使用，這樣看似為開發(fā)商的業(yè)績完成增添了很多不確定性，但實際上，對于市場波動帶來的購房者退市，開發(fā)商早就將措施想在了前面。
順義某別墅項目銷售總監(jiān)就透露，他們項目在今年開盤時取得了不錯的成績，當天認購率幾乎接近100%，但實際上，這其中不少客戶就是只交了20萬的定金，但這20萬無論客戶最終是否購房，開發(fā)商都是不退的。如果客戶沒有購房資格，或者資金沒有籌齊，他們會給客戶一個半年的簽約周期，不過半年的等待是建立在先交20%的房款之上的，如果這半年內客戶沒有獲得資格或者籌齊房款，那這20%的房款就將變成違約金，不會退還給客戶。不過她同時提到，如果半年周期結束，客戶確實還在辦理資格或轉售房屋，他們內部是可以給客戶延長簽約期的，但是想無成本退房是絕對不可能的。
而另一位開發(fā)商營銷總監(jiān)也表示，在目前這個市場環(huán)境下，開發(fā)商和購房者在達成整個購房交易過程中，對于“定金”和“訂金”的約定就變得至關重要，“訂金”可退，“定金”不可退一般開發(fā)商都會在購房者付款前約定好，避免后期會出現糾紛。當然，也有一些開發(fā)商收取的是“訂金”，隨時面臨購房者因市場而退房的風險，但為了拉動銷售，也只能是兩害相權取其輕。
記者調查發(fā)現，雖然遭遇“最難退房季”，但有些項目的開發(fā)商對于退房還十分“歡迎”，北五環(huán)某項目的相關負責人就透露，他們項目對于退房就沒有任何阻礙。他們項目現在還沒進入正式的合同簽訂階段，草簽的購房者都交了50萬元的定金。但由于他們項目采取了低開的策略，性價比非常具有競爭力，現在很多房源背后還有兩三個購房者再排隊等待有可以清出來的房源，因此完全不擔心退房會影響項目的銷售業(yè)績。
業(yè)內人士分析認為，退房是否容易，最主要的原因還是市場的走勢，當市場處于高速增長期時，退房對于開發(fā)商可以說有益無害，但在當下這種充滿不確定的市場情況下，退房自然就成了開發(fā)商避之不及的問題。
“無理由退房”大多是噱頭需謹防法律風險
不禁有人要問，不是每次在市場冷淡的時候，都有“無理由退房”出現嗎？從最早潘石屹現代城到今年上半年北京某剛需樓盤，“無理由退房”好像一直就沒停止過，甚至在廣州、上海，仍然有包括豪宅在內的樓盤在以此舉為買房人“提振信心”，為什么在北京卻應者寥寥呢？
對于豪宅的“無理由退房”營銷手段，業(yè)內資深人士季滿如表示，“無理由退房”主要目的一是消除買房人顧慮，走出持幣觀望心理。二是開發(fā)商看好后市，愿意為之一博。目前利好消息不斷，開發(fā)商有理由相信房價起碼不會跌，買房人沒有特殊情況不會退房。三是鑒于很多豪宅滯銷，開發(fā)商認為反正也不好賣，不如作出一種好的姿態(tài)：風險我擔，利予買家。
據知情人透露，其實開發(fā)商還有另外底氣，“無理由退房”本來就是針對一些無法網簽的人群（比如資格問題、籌款問題等），他們既然敢交定金或首付，證明他們還是非常想買房的，不出意外會積極辦理買房手續(xù)，而且退房是非常麻煩的一件事情，手續(xù)復雜。業(yè)主一旦進行了網簽，則視為失去“無理由退房”的資格，那時就由不得買房人了。
因此，律師提醒買房人，購房者如果因看中了開發(fā)商作出的無理由退房承諾而購房，需要注意其中的風險。根據一些樓盤《無理由退房協議書》約定的退房時間，是指“出賣人收到買受人書面退房通知的時間”，而不是“買受人提出書面通知的時間”。對此，他提醒購房者，為防止風險，購房人如需要退房，最好采用直接當面送達退房通知的方式，并要求對方出具加蓋單位公章或簽名的《收到證明》。
也有業(yè)內人士提醒說，購房者除需要注意無理由退房合同本身存在的風險外，還要注意開發(fā)商的經營風險。目前，我國不少樓盤的開發(fā)商是以項目公司的形式存在的，公司存續(xù)的時間較短，如果由于房價降幅較大或者公司日常經營過程中遇到無法繼續(xù)經營的情形，在涉及公司破產清算時，職工工資、國家稅款優(yōu)先追償，退房款作為一般的債權，其受償順序比較靠后。如果出現這種情況，到時候購房者有可能拿不到退房款和補償款。 文/門庭婷 本報記者 張艦