北京樓市的深秋未至，但高端市場的春天卻似乎已經(jīng)提前到來。緊隨保利海德公園入市贏得超過25億元的認(rèn)購額，包括泛海國際居住區(qū)二期、中赫萬柳書院、萬科如園項目樓王紫碧山房、融創(chuàng)紫荊壹號院等都擬議于近期集中入市銷售，高端市場的春天似乎在一夜之間到來。
在此之前，中國人民銀行下發(fā)的關(guān)于調(diào)整首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策被業(yè)界視為北京高端盤集中入市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開盤項目給同類產(chǎn)品帶來的業(yè)績壓力，也促使更多同類產(chǎn)品集中入市，避免銷售滯后。業(yè)界認(rèn)為，經(jīng)歷了2014年上半年市場的總體慘淡，從2014年9月開始，隨著一批高端項目的入市熱銷，以及信貸政策調(diào)整等方面的因素，豪宅項目銷售的市場窗口期已經(jīng)先于剛需和改善型住宅市場提前到來。
高端樓盤集中入市
盡管人民銀行對于首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應(yīng)的卻是北京的高端市場。按照業(yè)內(nèi)一般認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所謂高端物業(yè)即單價8萬元/平方米以上，總價達(dá)到2000萬元量級以上的住宅項目。
“從我們的市場監(jiān)測看，在保利海德公園入市銷售后，位于海淀區(qū)的萬柳書院項目、融創(chuàng)的紫荊壹號院項目、萬科如園的樓王產(chǎn)品紫碧山房、泛海國際居住區(qū)的二期都準(zhǔn)備在近期入市銷售，這幾個項目無論從單價還是總價，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’項目。”10月23日，一位長期從事市場監(jiān)測的經(jīng)紀(jì)公司人士稱。
據(jù)了解，此輪高端樓盤入市起點(diǎn)在于保利海德公園的開盤銷售。9月，薊門橋的保利海德公園項目入市銷售，均價95000元/平方米。該項目開售之前，北京樓市長期處在冰凍狀態(tài)。高端豪宅項目擔(dān)心銷售遇冷，均向后推遲了開盤日期。保利海德公園項目的認(rèn)購25億的業(yè)績，出乎當(dāng)時業(yè)界對市場的預(yù)期。
而在近期準(zhǔn)備入市同類項目中，萬柳書院項目系由此前的萬柳地王脫胎而來，擬售價約在14至15萬/平方米的水平。泛海國際居住期二期，在距離一期開盤銷售超過7年之后再度入市，擬議中的銷售均價也超過9萬元/平方米左右。
業(yè)績刺激使高端項目逆市增長
從9月中下旬開始，北京高端市場的成交狀況表現(xiàn)不俗。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月.22日-9.28日一周，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個百分點(diǎn)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，高端項目實現(xiàn)逆勢增長，一方面來自于部分高端項目低于預(yù)期價格入市的刺激。這些近期開盤的高端項目雖然依然具備了稀缺城市資源的優(yōu)勢，但在市場低迷狀態(tài)下入市卻在定價上保守務(wù)實，高性價比成為拉動成交的重要原因，促使上周北京高端市場的銷量激增。
“另一方面，購買高端項目的這類客群主要為二次或多次置業(yè)，更為看重項目占據(jù)城市資源的不可替代價值以及保值增值能力，隨著貨幣政策的適度寬松，財富階層的流動資金狀況有所好轉(zhuǎn)之后開始重新考慮資產(chǎn)配置，在此背景下高端項目在區(qū)位優(yōu)勢下，輔以極具吸引力的價格，成為吸引改善型置業(yè)者入市的砝碼�！备呱赫f。
高端市場窗口期先到
9月以來高端市場的表現(xiàn)，似乎傳遞一個信號，即高端市場窗口期較剛需、改善型市場更早到來。
“這次央行首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，實際上給了商業(yè)銀行很大的自由裁量的空間，市場當(dāng)中7折利率基本上是沒有的，而商業(yè)銀行在放貸額度緊張狀況沒有改變的情況下，更傾向于能夠承受更高利率水平的購房者，相比真正的首次購房者，那些已經(jīng)還清貸款的購房者顯然更有能力承受更高的利率負(fù)擔(dān)，銀行會傾向于對他們放款，而這些人恰恰很大一部分是高端樓盤的客戶”，某銀行分行行長表示。
政策的利好與市場的解凍也給了高端樓盤入市的決心�！跋窨們r動輒3000萬元以上的高端產(chǎn)品，其目標(biāo)客戶群體基本上是同質(zhì)化的，項目和項目之間的重疊會比較多，我們也擔(dān)心，如果開盤再滯后，目標(biāo)客戶會被其他項目瓜分，從而使自己的項目陷入被動狀態(tài)，這就是我們考慮在2014年4季度一定要入市的原因所在�！币晃徊辉妇呙暮勒椖夸N售總監(jiān)表示。
文/方博