“師出有名”自古至今一直是中國人的行事準(zhǔn)則，古有斬白蛇起義、黃袍加身的故事，而今開發(fā)商憑空造城運(yùn)動更是如此，CBD后花園、中央別墅區(qū)、中央居住區(qū)、臨空居住區(qū)等響亮口號的背后真正落實(shí)的至今尚不多見。亦莊新區(qū)這個偏安大興與亦莊一隅的“中央居住區(qū)”的故事能講多久還是個未知數(shù)。
南城無高端
早在若干年前，一位北京的著名房地產(chǎn)投資人就曾向記者透露過“自己房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)則就是長安街以南一步不去”。
據(jù)他介紹，當(dāng)年投資華貿(mào)中心卻放棄了對面世茂大廈更低的價(jià)格，就是遵循了這個原則。目前兩個項(xiàng)目的租金差距證明了其判斷的準(zhǔn)確性，華貿(mào)中心的租金為11元/天/平方米左右，而對面世茂大廈的租金為8元/天/平方米左右。
“經(jīng)過了十年的樓市黃金期，而北京南城樓市卻一直落后于整個北京市的整體發(fā)展，主要是在功能定位上，南部區(qū)域承擔(dān)的更多是低端商業(yè)，如大紅門、新發(fā)地、木樨園等批發(fā)市場，這在一定程度上決定了區(qū)域人口的整體水平，也導(dǎo)致了很多不錯的南城項(xiàng)目缺乏高端客戶的支持。”一位業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示。
在過去幾年中南城確實(shí)也出現(xiàn)了不少不錯的項(xiàng)目，但是最終并沒有獲得市場更多的關(guān)注。
以陶然亭公園附近的一瓶為例，目前尾房的價(jià)格在8萬元/平方米左右，項(xiàng)目與公園可以說是無縫對接。而位于東四環(huán)區(qū)域的廣渠金茂府的價(jià)格卻達(dá)到了12萬元/平方米。
同樣以方興旗下的兩個同系項(xiàng)目亦莊金茂悅和亞奧金茂悅為例。目前亞奧金茂悅的銷售價(jià)格為5.3萬元/平方米，而亦莊金茂悅的價(jià)格只在3.5萬元/平方米左右。南北城房價(jià)的差距可見一斑。
而明年被稱為北京豪宅的集中爆發(fā)年，一批天價(jià)項(xiàng)目將陸續(xù)上市，而醞釀已久的首開以5.9萬元/平方米斬獲的亦莊地王至今尚無消息。
憑空造城難
根據(jù)亦莊規(guī)劃，將在西部地區(qū)打造一個3.8平方公里的高端居住區(qū)，中央居住區(qū)概念由此而生。
2013年的一次活動中，開發(fā)商曾經(jīng)描繪了這樣一幅藍(lán)圖。
在亦莊西區(qū)規(guī)劃了優(yōu)質(zhì)的公共配套，其中30萬平方米體育公園和53萬平方米生態(tài)公園，政府意圖將這片區(qū)域打造成一個綜合發(fā)展、具備活力的宜居新區(qū)。現(xiàn)在眾多開發(fā)商已開始關(guān)注這個配套好、起點(diǎn)高、離城近的后起之秀——亦莊中央居住區(qū)。以方興為首的萬科、城建、中信等數(shù)十家知名開發(fā)商進(jìn)入這片區(qū)域，共同建設(shè)發(fā)展。中央居住區(qū)后期將有數(shù)十塊土地入市，地價(jià)越來越高。2013年8月14日融創(chuàng)葛洲壩所拍地塊，樓面價(jià)已達(dá)2.8萬元/平方米和3.2萬元/平方米。相信在不久的將來，亦莊進(jìn)入“5萬元時(shí)代”指日可待。
的確，在亦莊開發(fā)商的集體造勢中，亦莊房價(jià)像坐火箭一樣向上沖高，在2013年底時(shí)，桂園南里的二手房已經(jīng)沖擊到了3.5萬元/平方米，部分新建商品房已經(jīng)達(dá)到了4萬元/平方米左右，而一些別墅項(xiàng)目的報(bào)價(jià)甚至達(dá)到了5萬元/平方米。而喧囂過后的現(xiàn)狀是亦莊房價(jià)現(xiàn)在出現(xiàn)了回落，桂園南里的二手房現(xiàn)在的價(jià)格在2.5萬元/平方米以上，部分新建樓盤的價(jià)格在2.8萬元/平方米左右。
“盡管亦莊的地價(jià)不斷被推高，但是畢竟區(qū)域此前的規(guī)劃是以電子制造業(yè)為基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)的配套并不高，而且聚集大量的低端產(chǎn)業(yè)工人，購買力偏弱。”亞豪機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者表示。
一個規(guī)劃、一股拿地?zé)崆榫拖霊{空造就一個高端居住區(qū)顯然難度很大，翻閱歷史會發(fā)現(xiàn)，南城自古就是皇家游園打獵之所，與達(dá)官顯貴居所選擇毫無關(guān)系。
亦莊的前途
從轟轟烈烈的南城計(jì)劃到首都新機(jī)場，北京南城的前途似乎變得更加光明。
“未來首都第二機(jī)場的主要配套設(shè)施將圍繞南中軸線做文章。”金地格林路林云墅營銷總監(jiān)王藝凝判斷。
而對于未來亦莊西區(qū)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)顯得非常樂觀�！耙嗲f西區(qū)是近年來北京土地集中釋放的區(qū)域，區(qū)域位置起點(diǎn)高，開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯，但是短期內(nèi)由于供貨集中，區(qū)域銷售壓力較大�！饼埡るp瓏原著銷售負(fù)責(zé)人常天旗向記者表示。
首都第二機(jī)場的落戶無疑對亦莊區(qū)域的發(fā)展是一個重大利好，爭奪機(jī)場主要配套生活區(qū)成為了不少項(xiàng)目的未來規(guī)劃。從目前來看，大興黃村的自然優(yōu)勢更加明顯，生活配套以及商業(yè)配套是最為齊全的，而亦莊尚處于起步階段。
在亦莊西區(qū)，最大的賣點(diǎn)就是占地面積相當(dāng)于四個頤和園的南海子郊野公園，但是由于該公園地理位置偏僻，周末去的人并不多，在北京五環(huán)附近的項(xiàng)目基本上全有公園配套，有的項(xiàng)目甚至被三四個公園環(huán)抱。
靠著抬升地價(jià)憑空造城的亦莊西區(qū)尚需時(shí)間的錘煉，何時(shí)實(shí)現(xiàn)5萬元時(shí)代還是個未知數(shù)，就如同2009年的通州誓沖3萬元時(shí)代，而今區(qū)域內(nèi)3萬元/平方米的項(xiàng)目亦是鳳毛麟角。從市場長期來看價(jià)格肯定是上漲的，但是獲利多少只有企業(yè)自知，把雞蛋放一個籃子里顯然并不可取。
北京商報(bào)記者 賴大臣/文 王盟/攝